空室率は過去最低値を更新するも、消化スピードは鈍化傾向。
賃料水準は引き続き上昇
当社調査による2016年9月期の福岡主要オフィスゾーンの空室率は2.1％で、対前期（同年6月期）比0.1ポイントの低下となった。前年同期（2015年9月期）の空室率は3.2％で、1年で1.1ポイントの低下となっているが、空室率が2％台になってからの空室消化スピードは徐々に鈍化してきている。
引き続き需要は増加傾向にあるが、テナントの条件に合致する物件の選択肢が減っているため、移転・出店の時期の見送りや延期で、マーケット全体に減速感が出てきている。大型空室の解約が見られない中、館内増床や分室、新規開設の動きが活発化している。
想定成約賃料は、前期比＋1.2％の11,640円／坪で、上昇傾向が続いている。築年数が浅くハイスペックなビルや、新耐震基準で競争力のあるビルでは、空室予定の段階から引き合いが集まることが多く、早期に決定してしまう。景気の動向というより、スペック的にテナントの要望を満たせず苦戦しているビルが、空室として残っている状況となっている。
築40～50年を経過したいくつかのオフィスビルでは、将来的な建替に備え、普通借家契約から定期借家契約（3～5年間）に切り替えるビルが見られた。その中でも、契約満了後の再契約が見込めないビルがいくつかあり現在の福岡のマーケットを考慮し、移転先がなくなることを危惧したテナントが、現時点で移転を決定する動きもあった。
博多駅中央街で大型ビル着工
博多駅中央街で、これからの新規供給として注目を集める「紙与博多中央ビル」が着工した。2018年春の竣工予定で、基準階のワンフロア面積は約315坪、全体の貸室面積は約3,900坪の大型オフィスビルとなる。BCP対応として、長周期地震動に対しても高い安全性能を発揮する免震構造が採用され、停電時、72時間専有部に電源供給可能な非常用発電設備の導入も予定している。福岡では、あまり類を見ないハイスペックなビルとなる計画といえる。
こうした新規開発が、既存ビルの空室が枯渇しテナントの動きが鈍っている福岡マーケットの活性化につながり、賃料上昇にも弾みがつくだろう。周辺ビルや福岡市全体の平均賃料を押し上げ、さらには、老朽化したビルの建替促進にもつながることが予想される。
福岡支店 江頭 秀人
- 現在募集中の福岡県の賃貸オフィス
相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 博多駅前 | 10,500～13,500 円/坪 |
テナント需要は引き続き堅調。建替に伴うテナントの立退需要も重なり、空室の減少は加速している。新規・継続賃料ともに上昇傾向。
|
 |
| 博多駅東 | 9,500～11,500 円/坪 |
大型空室も消化され、空室は減少。新規・継続賃料ともに上昇傾向にあるが、博多駅前エリアに比べ緩やか。
|
|
| 呉服町 | 9,500～11,500 円/坪 |
博多や天神の空室減少により呉服町エリアもテナント需要が増加。さらに建替に伴うテナントの立退需要が重なり、空室は大幅に減少。
|
 |
| 天神 | 12,000～14,000 円/坪 |
テナント需要は明治通り沿いを中心に引き続き旺盛で大型空室は非常に少ない。新規契約賃料は大きく上昇、継続賃料も上昇している。
|
|
| 赤坂大名 | 9,000～10,500 円/坪 |
天神エリアでの空室減少を受け、空室消化の動きが見られるが、需要は多くない。賃料は依然として横ばい。
|
 |
| 北九州小倉 | 7,500～10,000 円/坪 | 緩やかながら空室は減少しているが、依然としてテナント需要は停滞気味。大型空室もまだ残っており、賃料水準は横ばい。 | |
| 中・大型倉庫 市内 |
2,600～3,200 円/坪 |
需要は堅調で既存倉庫の品薄感が続く。今後予定されている大型供給に注目が集まっている。
|
|
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 | |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
