空室率は過去最低値を更新。需給バランスはさらにタイトに。
賃料の上昇傾向が継続
当社の調査による、2016年3月期の福岡市主要オフィスゾーンの空室率は、前期（2015年12月期）より0.1ポイント低下し、2.4％となった。2010年3月期より、年2ポイント前後の空室率の低下が見られていたが、さすがに2％台に突入すると、低下幅も緩やかになってきたことがうかがえる。移転希望テナントの対象物件が少なくなり、移転需要を喚起できない環境になってきている。
とはいえ、移転需要は依然活況である。今期の大きな動きとして、コールセンター系企業の新規開設、増床、分室の需要が相次いだ。その他の企業の増床や分室も目立ち、まとまった面積の空室はさらに減少してきている。また、解約予告期間中の貸室に館内増床等を含む新規契約がなされ、予定空室が消化されるという、空室の早期確保の動きが見え始めたのも今期の大きな特徴である。当社調査による空室率では0.1ポイントの低下に留まっているが、データ以上に空室は消化されているのが実情である。
賃料については、2011～12年の最低時と比較すると、新規契約の場合、軒並み2,000円～3,000円／坪上昇している。特に、築年数の新しい物件の上昇率は高い。既存契約賃料も増額改定が増加しており、じわじわと上昇している。ただし、新規契約分と比較すると、大幅な増額改定はいまだ難しい様子であり、緩やかな上昇傾向といえる。2007年時のボトムの空室率はすでに更新しているが、賃料は当時の水準に至っておらず、今後も賃料上昇の傾向は続くことが予想される。
大型新築ビルは満室竣工
今年4月末に商業施設「KITTE」とオフィスビル「JRJP博多ビル」が開業し、博多駅エリアは活況を呈している。「JRJP博多ビル」は、博多駅エリアにおける最高の設備と賃料水準で、ほぼ満室で竣工を迎えた。入居テナントには新規需要も多くあり、二次空室も限定的であった。それら二次空室についても、前記の早期空室確保の需要に牽引され、市況への影響はほぼ皆無となった。
福岡市内では、今後約2年間はオフィスビルの大型供給がなく、テナントの移転需要はさらに逼迫し、賃料の上昇傾向が続くことが予想される。健全なオフィスマーケット構築のため、テナント需要を満たす、新規供給のオフィスビルの早期開発を期待したい。
福岡支店 瀧尾智之
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 博多駅前 | 10,500～13,000 円/坪 | 需要は旺盛で大型空室の希少性は高い。今春の大型新規供給は、ほぼ満室竣工で二次空室も限定的。新規・継続賃料共に上昇傾向。 |  |
| 博多駅東 | 9,500～11,500 円/坪 | 博多駅前エリアと比較すると賃料に割安感はあるが、賃料は上昇傾向にある。小型面積のテナント決定が目立つ。 | |
| 呉服町 | 9,500～11,500 円/坪 | 天神・博多駅エリアと比較すると需要は低いが、両エリアの空室減少に伴いテナントが呉服町エリアにも流入している。 | |
| 天神 | 11,500～13,500 円/坪 | 明治通り沿いのオフィスを中心に賃料は上昇。周辺空室も減少しており、大型空室の希少性は高い。建替需要も見られ空室はさらに減少。 | |
| 赤坂大名 | 9,000～10,500 円/坪 | 緩やかに空室は減少しているが、天神エリアと比較すると停滞感がある。賃料もいまだ横ばい。 | |
| 北九州小倉 | 7,500～10,000 円/坪 | 緩やかに空室は減少しているものの、まだ空室は多い。テナント需要も少なく、賃料も横ばい。 |  |
| 中・大型倉庫 市内 |
2,600～3,200 円/坪 | 需要は引き続き堅調で、今後予定されている大型供給に注目が集まっている。既存倉庫は品薄感が続く。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
