東北 - 市場動向と賃料相場　2025年9月期

マーケットの需給バランスは安定的に推移。
駅西口を中心に複数の開発計画が進行中。

二次空室増加への備えを

2025年7～9月期末の仙台市内の空室率は4.0%と、前期（2025年4～6月期） から横ばいとなった。空室面積は13,132坪で、前期の13,101坪から微増したが、空室率は変わらず、需給バランスが安定していることを示唆している。仙台の空室率は、2024年1～3月期の5.0％をピークに、低下傾向にある。これは、仙台駅周辺を中心とした再開発エリアへのグレードアップ移転や拠点統合、新規開設による、前向きな移転が背景にあると考えられる。

仙台では、今後、複数の新規プロジェクトが予定されている。特に注目されるのは、「せんだい都心再構築プロジェクト」の認定を受けた、中～大規模オフィスビルの開発である。仙台駅西口を中心に、複数の開発計画が進行中で、これらの新規供給は、既存ビルとの競争を激化させる一方、最新スペックを備えた高機能オフィスへの需要を喚起する可能性もある。基準階面積が200坪前後の中規模ビルは、過去10年間の需要に鑑み、竣工後1年～1年半の間には、リースアップしていくと思われる。一時的に、空室率を押し上げる可能性があるものの、堅調なマーケットは続くだろう。

ただ、既存ビルの老朽化やスペック不足が顕在化する中、移転が進めば、二次空室の増加が予想される。そのため、既存ビルオーナーにとっては、設備更新や共用部改修（アメニティ施設の増設など）による、競争力の強化が重要な課題となってくるだろう。

賃料相場の回復に期待

わずかに上昇していた賃料相場は引き続き上昇を続け、今後も高まっていくことが想定される。依然として、リーマンショック前の賃料水準には戻っておらず、今後の回復が期待される。

一方、企業の働き方改革やハイブリッドワークの定着により、オフィス面積の最適化を図る動きも継続している。ただ、仙台においては、職・住が近接していることから、オフィス面積の適正化ニーズは、限定的であると考えられる。

総じて今期のオフィスマーケットは安定しているが、今後の供給を見据えた需給バランスの変化には、注意が必要である。

将来的には新規供給に伴う競争激化が続けば、企業は立地・設備・コストの最適化戦略を再考する必要がある。仙台駅周辺の再開発は、先進的なオフィス環境を求める企業にとって、拠点強化の好機となるだろう。

仙台支店　森　涼輔

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