神戸・京都 - 市場動向と賃料相場　2025年9月期

神戸：7期連続で想定成約賃料は上昇。
京都：空室率は緩やかな低下基調を予想。

神戸は前向きな需要が中心

CBREの調査による、2025年7～9月期末の神戸の空室率は前期比0.4ポイント低下の1.6%。旺盛なテナント需要を背景に空室消化が続き、特に旧居留地内の立ち退き案件が市場の動きを活発化させている。

今期のオールグレードの想定成約賃料は12,480円／ 坪で、前期比より0.6%上昇し、7期連続の上昇となった。これまで賃料水準が比較的低位にあった物件での上昇が目立ち、市場全体を押し上げるかたちとなっている。

移転動向としては、事業拡大に伴う拡張移転や館内増床といった前向きな動きが中心。立ち退きを背景とした移転も散見され、中には解約予告期間中の物件に次のテナントが内定するなど、旺盛な需要を象徴する事例も見られた。

2028年以降の新築ビルの竣工予定まで、現在のタイトな市場環境は継続する見込みである。オフィス再編を検討する企業にとっては、希望物件を確保するため、より一層早期の意思決定が求められるだろう。

京都は新庁舎完成が影響

2025年7～9月期末の京都の空室率は対前期比0.8ポイント上昇の2.8％。京都市が新庁舎建て替えのために一時賃借していた複数の大型区画が、新庁舎完成によって解約され、空室となったことが主因だ。これにより「烏丸御池」に空室が顕在化。一方、「四条烏丸」「京都駅」の需要は変わらずにあり、「日本生命四条ビル」は竣工前から順調にテナント誘致が進み、9月に満室で竣工を迎えた。これに伴い四条通・烏丸通に面する大型または築浅ビルは、同エリアの空室減少、賃料上昇を理由に、賃料改定を加速させる動きが見受けられる。

2027年末までの新規供給は2025年第3四半期に2,100坪、2027年第1四半期に1,200坪と、合計でも現在のマーケット規模に対して約3％。あまり新規供給が見込めない状況にある。また、来期竣工予定の物件のリーシングは好調で、テナントの堅調な需要は今後も続くと見られる。このため、空室率は緩やかな低下基調で推移する見通しで、2027年末には1％台と予想する。

関西支社　張詩云 / 石原亮

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