空室が少なく、強気なマーケット。 各ターミナル駅周辺で再開発・建て替えが活発化。
空室率はさらに低下
シービーアールイー（株）の調査による2019年9月期の「さいたま」エリアの空室率は、対前期（2019年6月期）から0.2ポイント低下し、0.3％となった。解約、新規募集となっても、解約予告期間中に成約することがほとんどで、空室率が上昇しない状況が続いている。貸主側は入居テナントへの賃料値上げ要請、募集賃料の見直しを行い、さらに交渉幅も限定的と、非常に強気な姿勢である。テナント企業にとっては、非常に難しいマーケット環境となっている。
高まる新築物件への期待
「栃木」エリアでは、宇都宮市中心部において、企業のオフィス新設、エリア内での増床移転が散見され、空室消化が進んだ。現在同エリアでは、空室が限られる状況だが、JR宇都宮駅東口において再開発が予定されており、まとまったオフィスの新規供給が出てくると、テナントの動きがより活発化する可能性がある。
前段のように、北関東甲信越エリアの各ターミナル駅周辺で、再開発やビルの新築・建て替えの予定が相次いでリリースされた。いずれも比較的築年数が経った物件が多いエリアであり、昨今入居ビルの老朽化やオフィス環境改善が、企業の移転動機となるケースが増 えてきているうえ、新築ビルが５年から10年のサイクルでしか供給されないエリアであることから、新築物件には特に注目が集まりやすくなっている。それらすべてがオフィスビルではないものの、供給のタイミングと規模によっては、各オフィスマーケットに非常に大きな影響を与える可能性があり、その詳細や今後の募集方針等の動向を注視していきたい。
ビル営業本部 九里 すみれ
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相場表
| 種別 | 種別 | 賃料（共益費込み） | 需給の動向 | 空室 率推移 |
|---|---|---|---|---|
| さいたま市 | 大規模ビル | 19,000～27,000円/坪 | ■大宮駅周辺は引き続き物件の規模を問わず空室が少なく、特に150坪以上の空室がほとんどない。100坪程度の空室はいくつか募集に出ているが、検討先があるものが多く、空室増加の気配はない。■さいたま新都心駅、浦和駅周辺も前期同様、20～50坪程度の小規模区画が少し募集に出ているが、まとまった面積の空室がない状態が続いている。 |  |
| 中小規模ビル | 13,000～18,000円/坪 | |
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| 千葉 | 千葉駅 | 8,000～12,000円/坪 | ■千葉駅周辺では緩やかに空室消化が進んでいるが、駅徒歩10分以上のエリアに目を向けると、長期化した空室も散見され二極化が進んでいる。■海浜幕張駅周辺では目立ったテナントの動きがなく横ばいの市況が続いており、面積帯問わず一定の選択肢がある状況。■船橋駅周辺は空室がほとんどない状況が続いており、一部の駅前の物件には募集開始直後に申し込みが重なり、エリア内で増床移転を希望するテナントが身動きが取れないといったケースも散見される。■柏駅周辺も空室が非常に少なく、長期間空室だった駅から離れた立地の物件でも成約が進んでいる。新規供給も当面予定がないことから、テナント側の選択肢が限られた状況が今後も続く可能性が高い。 | |
| 海浜幕張駅 | 9,000～10,000円/坪 | |
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| 船橋駅 | 11,000～15,000円/坪 | |
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| 柏駅 | 13,000～15,000円/坪 |  |
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| 茨城 | 水戸 | 7,500～10,000円/坪 | ■水戸エリアは引き続き空室の多い状況が続いている。既存テナントのエリア内移転は散見されるものの、新規開設が少なく、空室率は横ばいの傾向である。今後もこの状況が続くと推測される。■つくばエリアでは、駅周辺の再開発が進行しており、久しぶりにまとまったオフィス区画が供給される予定。現状は稼働率の高い状況を維持している物件がほとんどだが、再開発に伴う移転等で既存物件の空室が増える可能性がある。今後の動きについては要注目だ。 | |
| つくば | 12,000～15,000円/坪 | |
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| 群馬 | 高崎 | 8,500～13,000円/坪 | ■高崎エリアは目立った成約・解約の動きがなく横ばいの市況。エリア内には満室稼働の物件も出てきており、テナントは希望立地や面積帯によっては選択肢が限定される可能性がある。数年先ではあるが、高崎駅東口で市街地再開発事業の発表があった。オフィス市況にどのような影響が出てくるか、今後注目していきたい。■前橋エリアは、依然需要が低迷しており空室が長期化。空室を多く抱えた物件が散見される状況。 | |
| 前橋 | 5,000～8,000円/坪 | |
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| 栃木 | 8,000～12,500円/坪 | JR宇都宮駅周辺は東口・西口問わず、空室が減少している。要因としては、60～100坪の長期化していた空室が、館内増床や新規開設により、消化されたためである。そのため賃料についても、立地の良い物件についてはやや上昇傾向にある。 | |
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| 新潟 | 8,500～11,000円/坪 | 今期は、古町エリアで長期間空室だった物件の成約があり、市内中心部の空室消化に寄与した。面積帯によっては空室が限られているものの、相対的に古町エリアは空室が多く、引き続きテナント誘致に時間がかかっている。2020年にはJR新潟駅前と古町エリアでそれぞれ新築ビルの竣工を控えており、それに伴う二次空室の発生も予想される。 | |
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| 長野 | 8,500～11,000円/坪 | 長野市内中心部では、今期特に目立ったテナントの動きはなく、横ばいのマーケットとなっている。依然空室在庫は多く、厳しいマーケットが続いている。 | |
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| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
