神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2024年6月期

神戸：既存ビルが賃料上昇をけん引。
京都：テナントニーズは引き続き増加傾向。

神戸の想定成約賃料は上昇継続

当社調査による、神戸における2024年6月期の空室率は2.7％で、前期（同年3月期）に比べ0.2ポイント上昇した。前期と同様に、引き続き大型空室の顕在化が空室率の上昇要因となったが、500坪以上の移転事例もいくつかあり、大阪や京都と同様に、テナント企業のオフィス需要の増加が見られる。また、神戸市では2020年より市の条例改正でタワーマンションの新規建設が制限されているが、そのようななかでも、今期はマンションギャラリーのニーズが多く見受けられた。

想定成約賃料は前期比0.1%（10円／坪）上昇し12,120円／坪となった。賃料水準については、前期に引き続き上昇傾向にある。今期はオフィスビルの新規供給がほとんどなく、既存のオフィスビルが想定成約賃料を引き上げた。来年竣工するオフィスビルや、今後の大型開発においてもすでに引き合いが出始めている。これからの供給によって、マーケットに新たな需要喚起が期待されることから、ランドマーク的な大型ビルが乏しかったマーケットにとっては、明るい材料だろう。

京都の空室率は引き続き低下

京都における2024年6月期の空室率は3.2%となり、前期比0.4ポイントの低下となった。主な低下要因としては、四条烏丸、五条エリアで100坪以上の比較的大きい商談が複数成約したことが挙げられる。京都の居住ニーズ増加に伴うマンションギャラリーや、京都本社企業の分室、京都の低い空室率マーケットを鑑みた貸会議室の開設といった需要が見られた。ほかにも、京都初進出の駅前タッチダウンオフィスの開設、手狭による拡張移転、人員増等、前向きな動機が多いこともあり、前期に引き続いて京都でのテナントニーズは増加傾向にある。

オールグレードの今期想定成約賃料は前期同様15,380円／坪。2025年Q3まで、主要エリアにて比較的面積が大きい新築オフィスビルの供給は予定されていないため、底堅いテナント需要が続けば、空室率は低下することが予想される。物件によっては賃料改定の動きが見られる可能性もある。今後の新築ビルのリーシング動向 や、建築計画に注目したい。

関西支社　水野克哉 / 益田健汰

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