東北 - 賃貸不動産市場　2024年3月期

複数の新築ビル竣工による影響で、
空室率は2期連続上昇。

新築ビルを中心に引き合い増加

2024年3月期の仙台市内の空室率は5.0%と、前期（2023年12月期）より0.6ポイント上昇した。今期の上昇要因は、今年1月に竣工した｢T-PLUS仙台｣、2月に竣工した｢仙台KSビル｣の空室が、算入されたことである。

仙台では、昨年より新規供給が続き、空室率が上昇しているが、マーケットに対する影響は軽微である。新規供給による需要の感化、コロナ禍での働き方の変化を経験し、改めて自社に適したオフィスづくりを行う動きや、新規開設の動きも見られ、新築ビルを中心に引き合いが増えている。

特に注目される需要は、仙台市中心部へのエリア外からの移転と、建て替えによる立ち退きである。エリア外からの動きは、オフィスと倉庫機能を有していた企業が、オフィス機能のみを、仙台駅近くに移転させるケースが見られる。通勤利便性の向上や、駅前にオフィスを構えることで、企業イメージや従業員のモチベーションを高め、さらには採用強化といった効果を期待していると考えられる。立ち退き需要としては、昨年より動きのあった｢電力ビル｣、｢明治安田生命仙台一番町ビル｣に加え、｢仙台第一生命ビル｣も、昨年末に建て替えを公表し、入居テナントの動きがマーケットを刺激している。

このような再開発が活発に行われる要因として、仙台市が進める｢せんだい都心再構築プロジェクト｣による大きな後押しが挙げられる。すでに竣工済みの｢アーバンネット仙台中央ビル｣｢ウッドライズ仙台｣｢T-PLUS仙台｣は、その認定ビルとなっており、前述のこれからの開発計画も当該プロジェクトの適用を前提としている。

今後のマーケット動向

このように、新築ビル竣工の影響により、空室率が上昇する動きとなっている。しかし、テナント需要も顕著に見られることから、空室率は、徐々に低下していくと予想されている。通常では、空室率上昇の影響により、賃料相場は下がると予想されるが、今後の見通しから、賃料を据え置くオーナーが多い。今後の賃料相場も、ほぼ横ばいの状況が続くと思われる。また、既存ビルでは、まとまった面積の空室が少ないことから、引き続き、直近の成約賃料よりも入居賃料が低いテナントに対して、増額改定を行うビルが見られる。

仙台支店　後藤　拓己

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