神戸：マーケットの動きは活発化
想定成約賃料は横ばい
シービーアールイー（株）の調査による、神戸における2022年12月期の空室率は3.0％で前期（2022年9月期）と比較すると0.7ポイントの低下となった。2四半期連続の空室率の低下となるが、9月期と同様に100坪以上の空室が消化されていき、コロナ禍にリーシングに苦戦していた“賃料水準の高いビル”の空室についても、引き合いが増え出しているように見受けられる。成約の動きだけではなく解約の動きもあるものの、マーケットに活気が感じられる期となった。
想定成約賃料は前期と変わらず、12,020円/坪となった。引き続き安定した推移となっており、コロナ禍に見られた長期のフリーレント付与などのキャンペーンをする物件は少なくなった印象がある。ただし、個別には賃料の減額やフリーレント付与など、競合ビルとの差別化を図るため、賃貸条件に柔軟性を持つビルも一定数見受けられる。2027年度以降は、三宮駅前の新築ビルの竣工や神戸市役所の2号庁舎竣工に伴い、多くの二次空室が発生する可能性があることからも、今後の神戸のオフィスマーケットの動向を一層注視していきたい。
京都：空室率は3期連続で上昇
既存ビルでは需給が均衡
京都における2022年12月期の空室率は前期より0.8ポイント上昇し5.3%となった。主な要因としては、一部の新築ビルが空室を抱えたまま竣工したことによるもので、前期と同様の理由による空室率の上昇となっている。ただ、足元のマーケットの動きを見ると、全体的に停滞しているわけではなく、主に烏丸御池周辺、四条烏丸周辺といった烏丸通に近いエリアの既存ビルでは20～30坪、50～100坪程度の空室消化の動きが散見された。動機としても新規出店や業容拡大による拡張とい った前向きな内容が増えている。一方で、会議室として利用していた部屋を、利用率が下がったため解約するなどといった動きも見受けられ、マーケット全体としては、新築を除けば需給が均衡した状態という印象である。京都駅前エリアにおいては、一部でエリア内移転の動きがあったものの、前期と変わらず、比較的落ち着いた状態が続いている。
京都エリアの既存ビルでは、 200～300坪以上といった大きい面積の選択肢が少ない状況でもあるため、今後の新築ビルのリーシング動向にも注目したい。
関西支社 水野 克哉 / 吉田 誠
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