大阪 - 賃貸不動産市場　2018年12月期

グレードBとオールグレード空室率が低下。 依然として需給バランスは逼迫。

グレードA空室率はやや上昇

シービーアールイー（株）の調査による、2018年12月期の大阪グレードAの空室率は1.0％となり、対前期（同年9月期）比0.1ポイント上昇した。前期同様、数値上は上昇を示したものの、需給の逼迫状況に何ら変わりはなく、依然として空室は非常に少ない。 大阪グレードBの空室率は1.2％と、対前期比0.2ポイントの低下。とりわけ、100坪を超える空室の消化が見られた。大阪オールグ レードの空室率は1.7％となり、対前期比0.2ポイントの低下となっている。

エリア別で見ると、「梅田」エリアの今期の空室率は0.3％と、対前期比0.1ポイント低下した。依然としてテナント需要は旺盛 で、新規開設や館内増床、レンタルオフィスからの拡張移転等が見受けられる。「堂島」「淀屋橋」エリアにおいても、空室率は1％未満であり、需給バランスは非常にタイトである。「中之島」「新大阪」エリアの空室率は、数値上では上昇しているものの、依然低水準である。「本町」エリアは1.4％となり、対前期比0.4ポイント低下した。同エリアはグレードAの空室がほとんどなく、グレードBの空室消化が進んだことが、空室率低下の要因と考えられる。

大阪オフィスマーケットの中心エリアにおいて、100坪を超える空室は非常に限定的である。築浅、または好立地物件に空室予定 が出れば、複数の企業で取り合いになることも珍しくない。ビルオーナーの募集方針にもよるが、テナントサイドは、空室情報を収集するスパンを以前より短くし、常に最新のマーケット情報や潜在的な空室情報を把握しておくことが重要となっている。

新規供給の動向

昨年9月に竣工した「なんばスカイオ」では、空室消化が堅調に進んでおり、稼働の目途が90％以上ついている。次の目玉となる 大型新規供給は、「淀屋橋」エリアに、2020年1月竣工予定の「オービック御堂筋ビル」である。今年は大型新規供給がないため、同ビルには注目が集まっている。

2021年以降は、「梅田」「新大阪」「淀屋橋」「本町」といったエリアにおいて、新規供給計画が聞こえ始めている。竣工時期等によっては、テナント誘致に苦戦するビルが出てくる可能性もある。移転計画のあるテナントは、近々の定期借家契約の再契約期間について、留意する必要があるだろう。

関西支社　今福 健一

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相場表

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向	空室率 推移
梅田 大規模ビル	23,000円～30,000円/坪	引き続き空室消化が進んでいる。新たな空室が出る場合でも、外部募集に出ることは非常に少ない。
梅田 中小規模ビル	17,000円～23,000円/坪	大規模ビルと同様の動き。賃料目線も上昇傾向にある。
淀屋橋・本町 大規模ビル	17,000円～20,000円/坪	梅田エリアの空室消化に伴い、需要の対象エリアが広がり空室消化が進んでいる。
淀屋橋・本町 中小規模ビル	12,000円～16,000円/坪	大規模ビル同様に空室消化が進み、賃料目線も上昇傾向。
難波・心斎橋 大規模ビル	12,000円～16,000円/坪	大規模ビルの竣工後、二次空室も順調に消化されている。空室率は低下傾向。
難波・心斎橋 中小規模ビル	9,000円～12,000円/坪	他エリアに比べ緩やかではあるものの、賃料は上昇傾向にある。
周辺都市 大規模ビル	10,000円～13,000円/坪	市内中心部で大規模ビルの空室消化が進み、大型空室をかかえるビルについては引き合いが増えている。
周辺都市 中小規模ビル	8,000円～10,000円/坪	全体的に空室消化傾向とはいえ、ビルによっては修繕等の課題があり、苦戦している物件もある。
事務所兼倉庫 市内・北摂・東大	4,500円～6,500円/坪	相変わらず物件が少ない状況が続いている。新築予定も早期に成約するケースが多く、素早い物件決定が重要となっている。
倉庫・配送センター 郊外	3,300円～4,000円/坪	空室率はさらに低下。非常に強い需要により、2019年の新規供給予定物件においてもテナント内定や決定が進んでいる。

空室率推移凡例：

上昇

やや上昇

横ばい

やや低下

低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー（株）社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。