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神戸・京都 - 賃貸不動産市場 2018年12月期

賃料相場

2019年3月25日

神戸:解約予告状態で後継が決まり数値以上の品薄感。

神戸のオフィスマーケット

神戸における2018年12月期の空室率は、対前期(同年9月期)比0.1ポイント低下し1.8%となった。直前2四半期の対前期比低下率が0.9ポイント、0.4ポイントであったことと比べると、低下ペースが緩やかになっているようにも見える。ただし、駅前好立地物件を中心に、実際に空室となる前の解約予告状態で後継テナントが決定する事例が多くなっており、現空室ベースで定点観測している当該空室率にそうした動きは表れてこない。現場レベルでは数値以上の品薄感が感じられ、大規模空室のみならず中小規模空室を探す場合においても、テナント側には、早い情報入手と、素早い決断が必要となっている。

想定成約賃料は対前期比1.0%(110円/坪)上昇して11,390円/坪となった。上値に目立った上昇はないが、下値や中間値の物件が低い空室率を背景に底上げされており、緩やかな賃料上昇基調が認められる。中規模ビルの新規供給や、大型二次空室の顕在化が見込まれる2021年頃までは、引き続きタイトなオフィス市況が予想されるところである。

京都:空室不足からシェアオフィス等も選択肢に。

京都のオフィスマーケット

京都における2018年12月期の空室率は対前期比0.2ポイント上昇して0.6%となった。数値の上ではわずかに上昇したものの、依然として空室率が1%を下回る需給バランスの逼迫した状況に変化はない。

平均想定成約賃料は、対前期比で1.2%(170円/坪)上昇して13,980円/坪であった。新規供給がない中でも、館内増床や拡張移転、新規開設ニーズは依然として強い。京都エリアでの採用の強化や企業ブランドの確立等、目的は様々だが、それらテナント側の需要を消化するに足るだけのオフィス床が不足しており、限られた物件を複数のテナントが取り合うというケースも多々見受けられる。そうした動きは、ハイグレード・好立地な物件に限らず広がっており、全体として貸し手優位なマーケット環境が続いている。

希望するエリアでスペースの確保が困難なために、物件選定をより広域で見直す動きや、昨今の働き方改革の広がりを背景に、シェアオフィスやレンタルオフィスも一つの選択肢として検討する企業が増えてきている。

関西支社 皆藤 誠一郎 / 布施 直

 

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
三宮~神戸
大規模ビル
15,000円~18,000円/坪 空室は引き続き限られる。 横ばい
三宮~神戸
中小規模ビル
9,000円~15,000円/坪 全体として空室は減少傾向だが、まとまった床の解約も出てくる見込み。 やや低下
姫路 8,000円~13,000円/坪 空室消化に時間がかかる傾向はあるものの、市況は堅調。 横ばい
明石・加古川 7,500円~9,000円/坪 明石エリアで空室率が低下。若干、賃料も持ち直してきている。 やや低下
阪神間 9,000円~12,000円/坪 新規供給は依然少なく、特に阪急西宮北口やJR尼崎エリアでの物件確保は困難。 横ばい
四条烏丸
大規模ビル
17,000円~22,500円/坪 満室稼働の物件が多く、空き予定も少ない。 横ばい
四条烏丸
中小規模ビル
10,500円~15,000円/坪 引き合いの強い状況が続いている。 横ばい
京都駅前 15,000円~20,000円/坪 空室がほとんどなく、新規空き予定が出ても館内増床で埋まるケースがほとんど。 横ばい
倉庫・配送センター・工場
兵庫
3,300円~4,300円/坪 大型倉庫、小~中規模の倉庫兼事務所ともに空室が少ない。需要は常に一定数あり、汎用性が高い物件は早期に空室消化される傾向。 横ばい
倉庫・配送センター・工場
京都
3,500円~4,300円/坪 京都南部の大型物件が満室になった。エリアや面積にかかわらず、空室が少ない。 やや低下
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

上記の記事の内容は BZ空間誌 2019年春季号 掲載記事 掲載当時のものです。

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