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北海道 - 賃貸不動産市場 2018年12月期

賃料相場

2019年3月25日

空室率はやや上昇するも、 オフィス床の確保は依然困難。

中小空室も消化が進む

シービーアールイー(株)の調査によると、2018年12月期の札幌市の空室率は、前期(同年9月期)から0.2ポイント上昇し、1.1%となった。若干上昇したが、テナントにとってオフィススペースの確保が厳しい状況は継続している。

今期の主な動きとしては、商業ビルをほぼ一棟借りしていたテナントが退去したことにより、既存ビルの大型供給があった。その後、リテール系テナントやコールセンター企業等で、大半の後継テナントは決定したが、一部の大型空室が顕在化した。

昨年竣工した「さっぽろ創世スクエア」では、ワンフロア400坪以上の単位で希望する大型需要の動きはやや落ち着いてきたように思われるが、フロア分割に対応した区画で内定した事例が見られた。他の築浅ランドマークビルでも、館内増床等で中小規模の空室消化が進んでいる。品薄状態が続いている大型空室に限らず、100坪以下の中小の空室でも、館内テナントの増床等で、解約予告期間中の潜在的な募集区画の段階で成約することが多く、空室率の変動に表れない動きが確認されるようになってきている。

テナントの動向を見ると、依然200~300坪以上の大型需要が旺盛で、コールセンターやソフト開発等、IT関連企業による拡張移転や新規開設等の割合が多い。候補物件が他社と競合するケースが多く、移転や新設の必要性の高いテナントを中心に、空室確保に向けた意思決定のスピードが上がってきている。今後もタイトな状況は続くと予測され、情報収集と早期判断のための備えが重要だ。

今後の新規供給

今年は、「南大通ビルN1」「創成イーストビル」の2棟が竣工を予定している。大型面積を必要とするテナントや、築浅または設備水準の高いビルを希望するニーズの受け皿として、いずれも竣工時期が近づくにつれ引き合いが非常に強まっており、すでに内定している区画も多い。

さらに、2020年には、札幌駅から大通駅間の地下歩行空間に直結する好立地に、基準階面積300坪以上の大型供給となる「大同生命札幌ビル」の竣工が予定されている。これらの新規供給の動向と、それに伴い発生する二次空室の動向を含め、今後のマーケットが注目される。

札幌支店 眞田 基

相場表

種別 賃料(共益費込み) 需給の動向 空室率
推移
札幌中心部 14,500円~17,000円/坪 中小規模の空室消化が進む。需要は依然として旺盛で、新規募集開始からテナントが内定するまでのスピードが早まっている。 やや上昇
地下鉄西11丁目 10,000円~12,000円/坪 目立った動きはなかったが、空室が不足している札幌中心部の需要が流入し、空室が消化されるケースが見受けられる。 横ばい
創成川東 12,000円~13,000円/坪 既存ビルの空室は少なく、2019年竣工予定の「創成イーストビル」への引き合いが強まっている。 横ばい
札幌駅北口 13,500円~16,000円/坪 依然として空室が少ないエリアであり、需要の受け皿不足が続いている。 横ばい
琴似 7,000円~8,000円/坪 エリア全体として、新規需要は少なく、目立った動きは見られなかった。 横ばい
白石 7,500円~8,500円/坪 エリア全体として、新規需要は少なく、目立った動きは見られなかった。 横ばい
倉庫・配送センター
既存
2,500円~3,000円/坪 新築物件で大型空室の消化が進んだ。全体的には、大型空室に限らず中小規模の空室も不足している。 横ばい
空室率推移凡例:  上昇 上昇 やや上昇 やや上昇 横ばい 横ばい やや低下 やや低下 低下 低下

※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー(株)社員におたずねください。

文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。

上記の記事の内容は BZ空間誌 2019年春季号 掲載記事 掲載当時のものです。

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