大和ハウス工業株式会社
物流施設の開発から建設までトータル・プロデュースする強み
東京本店 建築事業部 副事業部長
更科 雅俊氏
一般住宅からマンション、オフィスビルや商業ビルなど、不動産の開発から建設まで幅広い事業領域を持つ当社ですが、その起源が倉庫にあることをご存知の方は少ないかもしれません。当社は1955年、国鉄（現JR）の資材倉庫などに利用された「パイプハウス」の建設から、事業がスタートしました。その後、素材がパイプから軽量鉄骨へと移り、1959年にプレハブ住宅の原点と言われる「ミゼットハウス」を開発したことから、事業領域が戸建住宅や賃貸住宅に広がりました。つまり、倉庫建設こそが当社の事業の礎だと言え、その後、物流施設についてゼネコンとして建設を請け負うことで関わってきました。当時は高度成長期で、企業の所有不動産の開発により建築実績が伸びていった時代。しかし、2000年代に入り、不動産を持つのは悪というような風潮が広がり、ノンアセットが主流になってきました。企業や土地オーナーは、手持ちの土地を手放したい、でも一方では必要だから借りたいという、ニーズのミスマッチが顕在化したわけです。それなら、当社でその土地を購入し、そこに物流施設を開発しようと考え、デベロッパーに方向転換したのが2002年頃。ちょうどプロロジス様などの外資系物流プロバイダーが日本に進出してきたのと同時期でした。ただし当社の場合、今で言うBTSの注文建築で請け負う方式がほとんどでした。
しかし、2011年の東日本大震災を契機に、考え方も変わってきました。BTSは言うまでもなく、はじめに借り手ありきですから、完成した施設に空きはありません。したがって震災後の復興時、逼迫する余剰の倉庫スペースに対するニーズに応えることができなかったのです。そこでフレキシブルに対応できるマルチテナント型にも進出することを決め、三郷に第一号の物件を開発したのです。こうして自社主体で運営する物件が誕生しました。現在ではB T S 7 0％に対し、マルチテナント型30％という開発ポリシーで、事業を進めています。
積極的な他社との業務提携で多様なサービスの選択肢を用意
物流施設のマーケットは、近年、急激に変化しています。例えば、BTSのように開発に時間がかかるものは次第に敬遠され、できるだけ早く、しかも短期で契約できる施設に対するニーズはますます高まっています。加えて、今日の物件選びの最も重要な判断基準となっているのが、人が採用できるエリアか、魅力のある施設かということです。かつての、物流適地であるか、面積や賃料がいくらかよりも、人材が確保できるかどうかに大きく変わってきていると感じています。
我々デベロッパーとしては、テナントに対して2つのソリューション、1つは人を集めやすくする工夫をすること、もう1つは人手不足を補う自動化へのサポートを用意することが必要であると考えています。そのため当社では、外部の企業と資本業務提携などで連携し、サービスの拡充を図っています。
まず、採用しやすい環境づくりとして、以前から施設の外観や内装のデザインを考えるとともに、CVSやカフェなどのアメニティを充実させる工夫を行ってきました。そして現在、流山で開発中の物件では、グループ会社である大和リースが出資する㈱ママスクエアとジョイントし、施設内に託児所を併設することにしています。ママスクエアの運営する託児所は非常に人気があるため、単なる付随サービスの域を越え、この託児所に子供を入れたいからこの施設で働くといった、ワーカー確保へのアプローチも見込んでいます。
また、機械化による自動倉庫へのサポートとしては、今年6月、物流ロボットシステム「BUTLER」の独占販売権を保有するGROUND(株)と資本業務提携を結びました。「BUTLER」とは、施設内の床面を移動するロボットが、可搬式の棚の下に潜り込み、搬入やピッキングをするワーカーの元に、棚ごと商品を届けることで、施設内の省人化を実現するシステムです。ロボット本体に加え、専用の可搬式棚（MSU）、ワーカーが作業するためのワークステーション（PPS）、ロボットが自動的に充電するオートチャージャー（ACDS）、システム全体を制御するソフトウェア（WCS）の5点で構成されています。移動ルートは床に敷設したバーコードで制御するので、ロボット同士が衝突することなく、数百坪程度の小規模倉庫から、1万坪を超える大型倉庫まで、容易に導入できる特徴があります。敷設や撤去が容易なため、需要の増減にも柔軟に対応できることになります。また、同社は「DyAS」というAIを搭載した物流リソース最適化ソフトウェアシステムの開発にも取り組んでおり、すでに当社のグループ会社である(株)フレームワークスが開発・販売している倉庫管理システム（WMS）と組み合わせた、次世代型物流施設「IntelligentLogistics Center」の構築を目指しています。
あわせて、今年9月には、煩雑な配送業務を最適化する物流サービス「MOVO（ムーボ）」を運営する(株)Hacobuとの資本業務提携も果たしています。こちらは中小の運送会社をパートナーとしてネットワーク化し、荷主の依頼に応じて最適な運送会社に自動的に振り分けるとともに、配送料金の透明化を目指したシステムです。そのほか、倉庫の空きスペースの情報を一元化し、短期間でも利用できるシェアリングサービスを提供する、(株)soucoとの提携も始めました。
こうしたサービスは、決してテナントに対して導入を強制するものではありません。自動化や配送の手配など、テナント企業が自社で持たれていることもあります。当社としては、様々なニーズに対して提供できるサービスの選択肢を、数多く用意しておくことが重要だと考えているのです。
次世代にあるべき倉庫の姿 そのニーズの実現が開発会社の使命
近年、経営戦略における物流施設の重要性はますます高まっています。同時に、オフィス機能やスタジオを併設するなど、用途の多様化も進んでいます。言い換えれば、物流そのものはもちろん、倉庫のあり方も過渡期を迎えているのです。当然、ニーズも様々に変化しています。
当社はゼネコンとして、そしてデベロッパーとして、長年、物流施設を提供してきました。と言っても、ただ建設するだけではありません。当社の提唱するワンストップ・ロジスティクス・ソリューションでは、不動産開発に始まり物流戦略の構築、事業スキーム提案、運営設計、設計施工、センター運営、プロパティマネジメント施設管理、自社リートまでをトータルに提供しています。そしてその実現には、様々な企業とコラボレーションする必要性があることを痛感しています。前述した各企業との業務提携は、そのためのパートナー作りにほかなりません。
こうしたパートナーと協力して、テナントに喜ばれるサービスやシステムをいかに提供できるかが、重要な課題でしょう。その中には、次世代に向けてどんな施設がいいのかという思想が必要です。例えば、現在では一般的とされている5.5ｍの梁下有効高さも、運用のしやすさよりも、高さ制限から設定されているものです。しかし、機械化・自動化を最初から想定しているなら、実際はもっと低くても問題ありません。逆に荷物を大量に積めるよう、７ｍ超の梁下有効高さで、４段積みを実現した倉庫もあります。幸いにも当社には、ゼネコンとしての経験から、設計施工はもちろん、様々な規制をクリアするノウハウがあるからこそできたことかもしれません。
現在、流山で開発中の「物流タウン」には何棟もの施設が集まる予定ですが、前述の「BUTLER」等を、施設内の複数の企業でシェアすることも考えています。波動が異なる企業同士なら、こうしたデベロッパー主体の施策も可能になると思います。要は、様々なニーズに対応するためのカードを持っておくことが重要であり、当社のグループや提携先との協力により、実現できるよう努力するつもりです。
