アメリカ不動産投資の新潮流～
物流施設投資の可能性とCBREの新たな取り組み。
世界最大の不動産市場アメリカで、日本企業による新たな投資の波が起きている。注目を集めるのが、Eコマースでの急成長を追い風とする物流施設投資だ。この機を捉え、CBREはアメリカ有数のデベロッパーTrammell Crow Company (TCC)とパートナーシップを組み、日本企業の投資をワンストップでサポートする体制を整えた。そこで物流施設開発投資のキーパーソンである、CBREインベストメントバンキング統括の平林昇に話を訊いた。
CBRE インベストメントバンキング
シニアディレクター インベストメン卜バンキング統括
平林 昇
なぜアメリカへの投資が増えているか、成熟市場にもかかわらず高い成長性
アメリカの不動産投資市場において、日本企業からの関心が急速に高まっています。市況を表す取引ボリュームのデータでは、明確な上昇傾向は見えにくいかもしれませんが、これは主に既存物件の売買のみであり、開発案件への出資など、データとして表れない投資活動が数多く存在するためです。私たちが現場で感じる手応えとしては、年々増加傾向にあると実感しています。
なぜアメリカなのか。それは世界最大の市場規模と高い透明性という、明確な優位性があるからです。海外投資を検討する際、アメリカは必ず選択肢に入ってくる市場です。最大の特徴は、成熟市場でありながら継続的な成長を実現している点です。これは日本との決定的な違いであり、日本と比較して高いリターンが期待できることから、「海外であればまずはアメリカ」という判断をする人や企業が多いのが現状です。
成長を支える最大の要因は人口増加です。不動産市場において、人口動態は最も重要なドライバーとなります。人口増加に比例する形で経済も成長を続けており、成熟国でありながら持続的な成長を維持できている点が、アメリカ市場の大きな強みと言えるでしょう。
日本企業がアメリカ投資に向かう背景には、国内市場の成長限界という切実な課題が挙げられます。今後の日本の人口動態は深刻なテーマであり、企業として長期的な成長を続けるためには海外展開が不可欠となっています。昨今海外進出を果たしている日系各社の多くは同様の課題認識を持っており、成熟しながらも着実な成長を続けるアメリカ市場は、理想的な投資先として注目を集めているのです。
アメリカにおける物流施設投資の優位性、市場ニーズや契約形態、開発期間の短さ
その中で、投資機会として注目を集めているのが物流施設です。現在のアメリカ市場において、物流施設と賃貸住宅は最も有望なアセットクラスとして位置づけられています。例えばオフィス市場が停滞している状況と比較すると、物流施設は極めて底堅い需要が継続しています。
パンデミック以降、サプライチェーン最適化の観点から物流需要が旺盛で、Eコマース売上高は2024年以降も増加。2027年には1兆ドルを超える水準まで上昇することが予想され、物流施設の需要を見込むことができます。
アメリカの物流施設市場の特徴として、十分な天井高、両面にトラックバースを備えた効率的な荷捌きスペース、従業員用の十分な駐車場スペースなど、基本的な機能性を重視する傾向にあります。こうした仕様の物流施設が依然として不足している状況は、投資機会の余地が大きいことを示しています。
投資対象としての物流施設の優位性は、まず長期的な安定性にあります。アメリカの物流施設の賃貸借契約は通常5年から10年程度と長期で、さらに毎年の賃料上昇が契約に組み込まれています。例えば年3％といった具合に、賃料上昇が最初から決定されているため、将来のキャッシュフローが予測しやすいという特徴があります。
開発から見た場合、物流施設のもう一つの優位性は、開発期間の短さです。一般的な物流施設は約1年程度で建設が完了し、投資回収が早いという特徴があります。投資回収を早めることでリターンが向上、先行きが不透明な中でも事業計画の確実性を高めることができます。
また、物流施設のキャップレートは歴史的には他のアセットクラスと比較しても高い水準にありましたが、昨今は住宅と並んで最低水準になりました。この流動性の高さはマーケットへの期待や需要が高いことを示しており、背景には、先述した長期契約による安定的なキャッシュフロー、 Eコマース成長による継続的な需要、そして物流施設そのものの汎用性の高さがあります。
魅力的な投資市場にもかかわらず、行く手を阻む直接投資のハードル
ただし、日本企業による直接投資には、依然として様々な課題があります。最も基本的な障壁は言語の問題でしょう。全ての交渉が英語で行われ、商習慣も大きく異なります。例えば契約書の細部にわたる理解や、交渉時の一般的な条件と特殊な要求の見極めなど、経験がなければ適切な判断を下すことは困難です。
さらに、アメリカの不動産取引は日本と比べて格段にスピーディです。案件の発掘から投資判断、デューデリジェンス、そして契約締結まで、全てのプロセスが迅速に進められます。日本企業が単独でこのスピード感に対応できるケースは、限られているのが現状です。例えばリーシング時の賃料決定や売却時の判断等の重要事項意思決定では、通常、提案を受けてから10営業日程度での回答が求められます。しかし、現地の市場感覚や相場観がない中での判断は困難で、慎重な検討をしている間に機会を逃してしまうケースも少なくありません。逆に、スピードを重視して早急に判断を下しても、その妥当性を適切に評価することができないというジレンマも存在します。
このような課題に対するソリューションとして、 CBREでは画期的な取り組みを開始しました。 CBREグループ傘下でアメリカ有数のデベロッパーであるTCCとパートナーシップを組み、日本企業の投資をワンストップでサポートする仕組みです。TCCは75年の歴史を持つ、全米トップクラスのデベロッパーで、物流施設開発において優れた実績を持っています。通常であれば、日本企業が単独でTCCと取引することは困難ですが、この仕組みを利用することで、アメリカ投資が初めての企業でもTCCの案件に参画することが可能になります。
TCC会社案内：https://www.trammellcrow.com/
アメリカ国内が不動産投資に向かわない、今こそ優良な物流施設への投資のチャンス
興味深いのは、この取り組みが、今のタイミングで大きな意味を持っている点です。現在のアメリカは金利上昇の影響で、不動産投資に資金が流れにくい状況にあります。キャピタルマーケットがスローになっているため、さらなる投資資金を求めて、日本の投資家や企業に大きな期待が寄せられています。
実際、第1号案件としてシカゴのプレインフィールド開発案件がスタートし、九州電力と日鉄興和不動産の参画が決定しました。
アメリカの不動産市場、特に物流施設セクターは、構造的な変化と持続的な需要拡大により、今後も成長が期待できる分野です。そして現在の市場環境は、日本企業にとって参入の好機と言えるでしょう。優良デベロッパーによる堅実な物流施設開発に、CBREが運用者として入ることで、スムーズな投資が可能になります。
CBREは引き続き、TCCと協力しながら、日本企業に向けて質の高い投資機会を提供していきたいと考えています。今後、この取り組みを通じて、より多くの日本企業がアメリカの不動産投資市場で成功を収められるよう、サポートしていきます。
プレインフィールド開発（アメリカ・シカゴ）
