テナントのニーズを的確に捉え
竣工前５ヶ月に100％リースアップを果たしたグッドマン堺。
今、世界中で最も積極的な展開をみせる
“Goodman”の物流施設開発戦略。
グッドマンジャパン株式会社
代表取締役社長兼CEO
ポール マクギャリー 氏
世界最大規模のスピードで 物流施設を開発するグッドマン
グッドマングループは、物流施設及びビジネススペースなど、インダストリアル不動産の所有・開発・管理を行う世界有数の総合不動産企業グループです。現在、世界16ヶ国で事業を展開しており、246億豪ドル超の運用総資産を誇っています。加えて、現在進行中の開発プロジェクトは総額30億豪ドルに達する見込みで、開発事業の規模では世界最大の物流スペースのプロバイダーです。
2007年に約30年にわたり物流不動産に特化した仲介事業とアセットマネジメント事業を展開する日本企業の株式を取得しました。その後、2011年にグッドマンジャパンに社名を変更し、現在はグッドマングループの100％子会社となりました。現在、私募のグッドマンジャパン・コアファンドを運用しており、海外及び国内の機関投資家の皆様に対し物流不動産への投資機会を提供しています。同ファンドの投資ポートフォリオは、自社開発した11棟の質の高い近代的物流施設により構成されています。グッドマンは自社開発物件の長期保有を戦略としているため、長期的に品質の保証できない自社開発以外の竣工済物件は取得しない方針です。
さらに、グッドマンジャパン・ディベロップメント・パートナーシップ（「GJDP」）の運用も行っています。同パートナーシップは、グッドマン及びアブダビ投資評議会（「ADIC」）がそれぞれ50％ずつエクイティ出資を行っており、投資予算額は800億円（10億米ドル）です。現在2014年11月末竣工予定の「グッドマン大府」をはじめ、「グッドマン水江（同2014年12月）」「グッドマン市川（同2015年4月）」のほか、まもなく着工予定の「グッドマン足利Ⅱ」などの開発プロジェクトが進行中です。加えて、6件の開発用地取得に向け、デューデリジェンス及び交渉を進めています。
日本における、こうしたハイスピードの開発を実現する最大の優位性は、これまでに土地所有者、及び顧客との間に築いたネットワークです。顧客との話し合いにより掘り起こしたニーズに基づき、ライバルに先んじて手を打つことで、有益な土地を取得しているのです。これには、財務状況や有言実行することにより土地所有者から信頼されていることや、官僚的でないフラットな組織のため、迅速な意思決定ができることも関係していると思います。また、上場ファンドのように規制や義務にしばられない私募ファンドを運用しているため、柔軟性をもち機敏に動けるのです。また、開発した物件を長期保有することが前提ですので、必然的にクオリティの高い施設開発を徹底しています。トラブルの際にも自社で管理しているため、すぐに対処できる。こうした点も高く評価されていると自負しています。
ネットワークを駆使して顧客ニーズに沿った開発を実現
新規開発を目指す上で、特に首都圏以外では、先にも述べた通り、顧客の声をよく聞き、ニーズを把握すると同時に、抱えている問題やプレッシャーを理解することが重要だと考えています。
具体的な例をご紹介しましょう。本年3月に竣工した「グッドマン堺」周辺は、すでにいくつかの物流施設があるとはいえ、物流適地として広く知られていた地域というわけではありません。ですが、顧客との話し合いでそこにニーズがあることを同業他社より先に感知して、土地を取得することができたのです。この物件はマルチテナント型にもかかわらず、竣工5ヶ月前に100％のリースアップを実現しています。ちなみに「グッドマン堺」は、CASBEE評価認証の堺Aランクと関西では初のLEED®コア＆シェル評価システムでゴールド予備認証を取得した大型物流施設となっています。
また「グッドマン大府」周辺は、企業の自社物流施設はあるものの、近代的な施設は全くないエリアです。ですが、伊勢湾岸自動車道が開通したことで交通の便が良くなり、混雑する小牧周辺よりも、今後のカスタマーニーズが期待できる土地と考えました。この物件でも、土地取得前にすでに50％に相当するスペースの賃貸予約契約を締結しています。土地の所有者である地元企業との強力なネットワークにより、お客様の施設需要に応じる優良物流用地を取得することができました。現在、残り半分のスペースに対する多くの引き合いもいただいており、竣工予定前に今後数ヶ月で100%リースアップする見込みです。
「足利」についても、首都圏とは言え、従来の物流適地からは離れていますが、東北自動車道、北関東自動車道など交通網が充実しています。特に、東北地方、北陸・甲信越地方、関東全域への理想的な広域輸送のハブ拠点です。ここでは足利ICができる前に、当社はそのすぐ近くに二つの土地を他社に先んじて押さえ、足利を物流用地として開拓し、テナント需要を掘り起こすパイオニア的存在とも言えます。一つはすでに運用中で100％稼働中です。もう一つはBTSでまもなく着工する予定で、現在、数社と交渉中です。 すでに2007年から運用中の福岡の2物件も、韓国をはじめとするアジアへのゲートウェイとして非常にポテンシャルがあると判断して開発したものです。
当社は「フォロワーではなく、常にリーダーとして市場を牽引する」という理念にしたがい、昔からの物流ロケーションでなかった立地や土地の調達が難しい場所でも、ニーズがあるところにはいち早く投資することを重視しているのです。
賃料と労働力の確保を重視した魅力的なソリューションを地方へ
近年、テナントである顧客企業にとって最大の課題とされている点が二つあります。それはコスト低減と労働力の確保です。特に最近では、土地価格も建設費も上昇しているため、デベロッパーとしては賃料を上げざるを得ません。しかし、アベノミクスの影響で株式市場は先行して上がっていますが、実体経済がそれに見合っているかは微妙であり、物流業者が荷主から、今より多くのフィーをもらえるとは限らないのです。
お客様は、妥当なレベルの賃料と労働力の確保を、物流施設を選ぶうえで重要な要因として挙げています。立地が人口集積地で労働力の確保が容易なら、立地と仕様のみ優れている施設よりもメリットがあるというニーズも耳にしています。当社は、顧客第一主義を真に体現する企業として、現在開発中の物件を含め、労働力の確保は容易か、魅力的な賃料かという2点を重視してロケーション選択をしています。
また、大半のデベロッパーの意思決定は、投資家の意向や短期的利益を追求する姿勢に左右される傾向があります。投資家は主要な投資マーケット、つまり大都市圏に集中しがちであり、セカンダリーマーケットには手を出したがらないものです。正直なところ、物流のニーズも50％以上ぐらいは関東に集中しているでしょう。ですが、首都圏はすでに供給過多のエリアもあるため、投資にあたっては注意が必要です。グッドマンは、お客様に満足していただき、継続して利用していただく施設を所有することで、長期的にリーズナブルな利益を実現したいと考えています。
一方、久喜や相模原のように、以前は物流適地と思われていなかったエリアに、今日では物流施設がいくつもできるようになっています。顧客のニーズを掘り起こしていけば、今後も、こうしたエリアが広がっていく可能性は大いにあるでしょう。
また、BCPの観点からも、すべてを東京に置くのは危険というメンタリティが働いており、そのために多くの企業がバックアッププランとして福岡、名古屋、及び大阪を第2の拠点にしようという動きが、特に東日本大震災後、顕著になっています。当社としては当面、まだまだニーズがあるとみられる名古屋や大阪をはじめとする関西圏、及び潜在的に福岡をターゲットとして開発を検討していく意向です。しかし、近代的な物流施設は、例えば仙台や静岡など、幅広い地域に波及していく可能性が秘められていると考えています。
グッドマン大府
グッドマン堺
