近畿
CBRE 関西支社
インダストリアル担当
北村 健次
大阪に初の大型マルチ型施設が誕生したのは2004年。以降、2007年の供給ラッシュを経て大阪湾岸部に集積してきました。一時30％もの空室率を記録したものの、空室消化が進み現在はほとんど空きのない状況。テナントサイドには、大型フロアへの拠点集約、効率的なオペレーション、グレード感が寄与する庫内ワーカー確保、BCP対応といった最新鋭の施設のメリットが確実に浸透してきており、これが特にニーズを後押ししていると言えるでしょう。来年3月竣工予定の「グッドマン堺」が、11月現在すでに満室という状況など、これを如実に示しています。これまでのマルチ型施設は、建ち上がってから順次テナントが決まっていくのが通例であり、竣工前、しかもここまで早い段階で満室とは、この1年で、市場の潮目は大きく変わっています。今後も大型マルチ型施設の竣工が相次ぎますが、オーナー側の供給過剰感への危惧より、テナント側の竣工後では必要スペースを確保できないのではとの懸念の方が勝っており、新規開発に対する期待は否応なく高まっています。近畿圏において、全倉庫ストックに対して投資物件が占める割合は3.2％と関東の約半分。また、そのうちマルチ型施設は半分以下と、この比率は中部圏よりも低く、近畿圏にはまだまだ発展余地があると言えます。新名神の延伸に伴い交通利便性の高まる茨木市彩都に開発される工業団地は、これまで湾岸部に集中していた大型マルチ型施設を内陸部の物流適地にもたらす呼び水となるでしょうし、大阪以外でも兵庫県などはインター毎に工業団地の開発を行い、税制優遇なども含めて物流拠点誘致に積極的。近畿圏の物流市場は、今後さらに再構築が進むものと考えます。
中国・四国
CBRE 広島支店
インダストリアル担当
土井 寛
人口120万人の広島市を中心に、中・四国最大の都市圏を形成する広島エリアですが、山が迫る地形や東西に広がる市街地における交通事情の悪さから物流適地は限定的で、長年慢性的な物件不足に悩まされています。同エリアでの物流構築はもっぱら中小既存倉庫に頼ることが前提となり、ニーズはどうしても消費地近隣に拠点を置かざるを得ない、食料品関係や生活消費財が中心となっています。テナントニーズの必要面積はさほど大規模なものではないのですが、それすら対応が難しく、必要最小限を確保するのが精一杯。そのため、不本意ながら拠点を分散するケースや、進出を諦め大阪や九州から対応するケースも数多く見られます。対して、中・四国第2の経済圏である岡山市周辺は、元来、高速交通網の結束点として広域物流に適しており、古くからの物流集積地である早島などには四国を含めた広域拠点を配置する企業も多く立地しています。ただし、消費地としては岡山市単体で70万人（倉敷市等と合わせた岡山都市圏では150万人）と、広島か岡山か、それともその両地に拠点を置くのかと、中・四国における企業の物流拠点展開に悩む企業は多いでしょう。そんな中、岡山に隣接する総社市に今年2月に竣工した「GLP総社」は延床面積約2万4000坪と、同エリアの物流需要に対して極めて大規模な供給でしたが、大規模ニーズを着実に集めて現在は高稼働となっています。中・四国全体の広域物流拠点、さらには西日本全域をカバーするといった意味においても、同エリアや広島を含めた中・四国エリアにも最新鋭の物流施設の必要性を指し示す、確かな査証と言えるのではないでしょうか。
九州
CBRE 福岡支店
インダストリアル担当
野田 勝秀
九州の物流集積地は、大消費地である福岡市内及びその周辺と、九州全域を見据えた高速交通網の結節点である鳥栖が2大エリアとなっています。福岡の物流適地は、博多港から福岡ICまでの約10kmの範囲で、テナントニーズは年々大型化し、昨今は1,000坪～2,000坪、それ以上のニーズも決して珍しくなくなっています。ただし、同エリアには大型賃貸市場が確立さ れておらず、そのほとんどが自社倉庫によるもの。通販や3PL事業者といった現代物流ニーズの中核となる企業が求める大型の賃貸倉庫はほとんどありません。また鳥栖に関しても、大型施設はあるものの空きは少なく、両エリアとも物流事業者が大型拠点を構築しようにもできない状態が続いています。もともと福岡周辺は、他の地方都市に比べて比較的早い段階から投資家による物流施設開発が行われてきました。しかし、リーマンショックによる景気減退等の影響で、開発物件のリースアップまで期間を要したこともあり、各投資家はここ数年、新規投資を控える傾向が見受けられました。しかし、旺盛な物流ニーズを背景に、2012年頃から物流デベロッパー、投資家が改めて福岡周辺及び鳥栖での開発に目を向けてきています。九州は人口、小売販売額、港湾取扱貨物量と、いずれを見ても物流ニーズが高い地域。現在も福岡アイランドシティや多の津エリアで大型マルチテナント型施設の新規開発が行われていますが、使い勝手の良い近代的な物流施設はまだまだ不足しており、そのニーズは高まっていくものと考えられます。
