賃貸物流倉庫・大型貸し倉庫の記事

全国物流ニーズと大型物流施設開発の可能性 北海道・東北・中部

都市別特集

2014年6月5日

北海道

CBRE 札幌支店
インダストリアル担当
寳劔 紀昭

北海道の物流は、人口190万人強を擁する札幌を中心に形成されることから、3PL事業者や卸業者が扱う荷は同地で消費される食品や生活消費財が主となります。物流事業者が求める賃貸施設は、道内特有の季節波動を鑑み500~1,000坪の面積帯が中心ですが、札幌圏への拠点集約の動きからさらに大型化しつつあります。通販やe-コマースのニーズは残念ながらあまり聞こえてきませんが、昨今、札幌ではスーパー、ホームセンター、ドラッグストアの出店が進み、物量は着実に増加傾向です。そのため、市内では物件不足が続いています。市内施設は自社倉庫が多く、老朽化から建て替えが進んできていますが、仮に建て替えたとしても、もともとの敷地面積や周辺宅地化の問題から、決して理想的な拠点構築とはなっていません。札幌周辺の物流集積地としては、石狩と北広島が挙げられますが、苫小牧港から一度札幌を通過することになる石狩に対し、手前に位置する北広島の方が道内配送の面からもニーズは高くなっています。実際に、2014年に同地に造成される工業団地への注目度は非常に高く、順調に開発が進んでいます。札幌周辺は1テナントの使用面積の小ささからマルチ型施設はそぐわないように思われますが、2009年竣工の「ロジポート北海道」は、さほど好景気な時期ではなかったものの竣工時にはリーシングを完了し潜在需要を掘り起こしました。雪による交通アクセス寸断を見越した消費地から近い物流適地で、1,000坪前後で分割可能な施設であればニーズは非常に高く、札幌への新たな物流施設開発に期待したいところです。

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東北

CBRE 仙台支店
インダストリアル担当
橋詰 仁郎

元来、東北はその広さから、様々な業界で拠点の置き方が異なる物流会社にとっては難しいエリアだと言われていますが、そんな中でも物流拠点新設・再構築の流れは着実に進んでいます。東北の中心都市・仙台周辺だけでなく、距離的に別シフトの必要な青森・秋田・岩手の北3県への対応として、同エリアにアクセスが良い北上市や花巻市といった交通の要衝に、食品や生活雑貨の卸がある程度の規模の拠点を構築するといった動きも散見されるようになりました。また、復興関連の建材・資材の動きも依然活発で、物件不足は明らかになっています。ただし、これらの動向は、地価の安さからもっぱら土地購入による自社開発の動きであったり、先行き不透明な復興需要に起因したりと、大型物流施設を開発する動きとは結び付かない面も否めません。東北における大型物流施設の必要性は、やはり、東北随一の消費地である仙台を中心に考えられるのですが、残念ながら2008年、2009年頃に仙台にマルチテナント型物流施設が誕生して以降、しばらくは計画自体も出現していませんでした。ただし、現在仙台周辺で物流を担う既存倉庫は築30~40年と現代のニーズにそぐわないものが多く、建て替えが必要な時期は確実に迫っています。また、使用できる空き倉庫を確保できないため、自社で物流を構築したくても現地物流会社に荷を委託せざるを得ない状況も起こっています。このような状況を見越して、2015年、東北一の規模を誇るDPL仙台港が竣工しますが、上記施設老朽化に危機感を持つ現地物流会社や、いまだ東北に拠点を持たない通販各社などから、熱い注目を集めるのではないでしょうか。

中部

CBRE 名古屋支店
インダストリアル担当
石川  治夫

中部圏の物流は、中京工業地帯の製造業に付随する需要と、名古屋を中心に東海4県及び北陸も視野に入れた消費財の供給需要、さらに最近は、全国で1ヶ所に物流拠点を集約するといったケースでも、その立地特性から候補地として注目を集めています。いずれも大型施設を必要とするニーズであり、また倉庫ストックそのものも少なくないのですが、そのうち大型で近代的な施設が多い投資物件の占める割合は、わずか0.6%と極めて低い水準にとどまっています。メーカー系の物流は、子会社設立により自社で構築するケースが多いこと、さらに、円高や円安など経済動向に物量が大きく左右され、リーマンショック時など物流集積地として名高い小牧エリアでさえ老朽化施設を中心に10万坪の空きが発生し、投資サイドにテナントが付きづらい印象を持たれてしまったことが、ネックとなっているのかもしれません。逆に、現在は一気に上り調子となっており市場は逼迫。大型施設用地は工場跡地という例が多いのですが、景気が上向きで製造業が好調であればある程、物流用地案件が出てこないというスパイラルに陥っています。拠点集約、最新鋭設備による合理化、3PLによるアウトソーシングといった昨今の潮流は、中部圏の製造業物流では今からが本番といったところです。ニーズは確実にあるものの器がないという状況。今後は、小牧エリアの老朽化施設の再開発や、新東名高速や東海環状道路の延伸に伴う新たな物流適地の見極め、高い取扱貨物量を誇るにもかかわらずこれまで全く投資ファンドの開発が進んでこなかった名古屋港周辺の検討等、新しい視点による物流拠点構築が必要になってくると思われます。

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上記内容は オフィスジャパン誌 2013年冬季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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