物流特化型J-REIT誕生の背景と特徴

急速に進展する不動産証券化・流動化マーケットにおいて、倉庫や配送センターといった物流施設が、今一歩取り残されていたのは紛れもない事実だ。しかし、今、そこに大きな転機が訪れている。物流ファンドの上場は、物流、不動産、J-REITの各市場に、いったい何をもたらすのか。運用会社、格付機関、そして入居テナントへの取材をもとに探る。

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
取締役　投資運用部長 ゼネラルマネージャー　青柳　努 氏

物流業界のパラダイム転換とJ-REIT市場拡大を背景に誕生

今年5月、日本ロジスティクスファンド投資法人(JLF)が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。JLFは国内初の物流施設特化型REITとして注目を浴びており、運用会社である当社には、投資家や物流業界から多くの反響や情報が寄せられています。

JLF は、物流業界のパラダイム転換とJ-REIT市場の拡大を背景に、新たなアセットタイプの投資商品を求める投資家の期待に応えて誕生したものです。物流業 界は、今、大きな事業変革期の渦中にあります。規模の大小に関係なく、多くの企業が物流効率化や物流コストの削減、サプライチェーンマネジメントの浸透な どの環境変化に対応するため、戦略上適切なアセット規模を考え、物流網の見直しや拠点の統廃合を進めているといえるでしょう。そうした流れのなかで、保有 にこだわらず事業戦略上必要な施設を確保したいと考える企業は、確実に増えています。一方、J-REITは2001年に誕生して以来順調に規模を拡大して おり、時価総額は2兆円を超え、投資家は分散投資への意欲を高めていました。

当社はこうした状況を踏まえ、物流施設特化型ファンドの上場を企図し、2004年7月、三井物産(株式保有51%)、中央三井信託銀行グループ(同29%)、ケネディクス(同20%)の出資で設立されました。

ビジネスモデルを支える三つのポイント

最大の特徴はJ-REIT市場において唯一の物流施設特化型であることですが、このビジネスモデルを支えるポイントとして以下の3点が挙げられます。

第 一は市場のポテンシャリティ。物流施設はオフィスやレジデンス、商業施設に比べ、一般に馴染みが薄くマイナーな存在ですが、経済活動や日常生活の要であ り、将来的にも安定した需要が見込めます。ちなみに2002年時点で物流施設のストックの時価総額は26兆円で、商業不動産全体の約12%を占めるとされ ています(野村不動産インベストメント・マネジメント推計)。

物流施設は、需要に裏づけられて供給されることが多いという特性から、オフィ ス市場と比べて好不況の影響や需給ギャップが少なく、賃料水準も比較的安定しています。また、物流機能は一瞬の停滞も許されない上に、構内機器などテナン トの初期投資額が大きく、オフィスビルと比べてテナントの定着率が高いという傾向があります。これも安定した収益構造を生み出す要素といえるでしょう。

さらに冒頭で述べたように、伝統的で保守的といわれる物流業界にも保有と利用の分離が進んでおり、物流施設保有者としてのJLFへの需要は今後ますます高まるものと期待されます。

第 二は設立母体3社のノウハウ。三井物産、中央三井信託銀行グループ、ケネディクスは、それぞれ物流・金融・不動産に対して高い専門性と知見を有しており、 それらの"遺伝子"を受け継いだ当社は、物流・金融・不動産の専門的能力が融合した資産運用会社として、投資家とテナントの両者の期待に応えることができ るものと自負しています。例えばアセットを取得する際も、個々の物流施設を正しく評価するには高い専門性と経験が不可欠です。立地やスペックはもちろんで すが、接道条件、天井高、柱の間隔、トラックヤードなどによっても大きく使い勝手が異なります。運用者に物流に関する豊富な知識と経験がなければアセット の質は保てず、長期安定したファンド運営はできません。

第三はスポンサー各社との協働体制。三井物産の物流部門は総合商社のなかでも最大の 組織と事業規模を誇り、豊富な物流施設運営ノウハウやソリューション機能と広範な情報ネットワークを有しています。また、既存J-REITであるジャパン リアルエステイト投資法人の運用会社に参画するなどの経験もあります。当社は、三井物産から主として物流ファンドの"魂"ともいうべき、物流全般における ノウハウや物件取得に関するバックアップを、また、中央三井信託銀行グループからはREIT、不動産、金融にかかわる総合的なバックアップを、ケネディク スからは私募ファンドの組成やアセットマネジメント業務に関するバックアップを受けて運営しています。

3社で協定を結び強力な協働体制を構 築したのは、中長期安定的に投資家の期待に応えていくためです。その点、3年、5年といった短期的な利回りに重点を置いた私募ファンドとは、基本的なスタ ンスが違います。当社は、あくまでも長期安定運用を第一に考えており、優良なテナントと、できるだけ長期の契約を結ぶことによって、安定した収益構造を実 現していきます。

今後も、テナントの物流戦略・拠点戦略まで見極め、それに合致するような物流施設を厳選しながら地道にポートフォリオを拡 大していきます。運用面においてもテナントリレーションを密にし、各社の物流戦略をサポートしていくことが当ファンドの価値と独自性を高め、ひいては長期 安定した収益を望む投資家の期待に応えることに繋がると考えています。

信託不動産(物件名称)	所在地	取得予定金額 (百万円)	比率 (%)	総賃貸可能 面積(m2)	建築時期
船橋物流センター	千葉県船橋市浜町	8,675	33.4	30,939.27	平成5年10月27日
大東物流センター	大阪府大東市緑が丘	7,617	29.3	82,322.88	平成元年7月31日他
大阪福崎物流センター	大阪府大阪市港区福崎	4,096	15.8	23,726.80	平成16年10月28日
前橋物流センター	群馬県前橋市上増田町	1,230	4.7	5,416.42	平成17年2月16日
浦安物流センター	千葉県浦安市港	2,902	11.2	9,543.72	昭和61年10月8日他
平塚物流センター	神奈川県平塚市長瀞	1,466	5.6	11,420.53	平成2年9月21日
合計		25,986	100.0	163,369.62

 

物件を厳選取得し、3年後1000億円規模に

JLFは上場時6物件、約260億円(テナント10社)でスタートしましたが、3年後には1000億円規模を目指し、外部成長、内部成長を図ってい きます。量的拡大だけでなく質的にも物件を厳選することで、好不況の波にも揺るがない安定した成長力と競争力を備えたファンドにしたいと考えています。

成長戦略としては以下の通りです。

最 も基本的なスタンスとしては、当社の評価基準に合った物件を厳選取得することで、外部成長を図っていくということです。昨今、物流施設の取得においても、 ファンド間の競合による価格高騰という話を耳にしますが、これはあくまで市場に出た案件に限ったことで、先述した物流施設の市場規模から見ればほんの一部 のケースです。当社は、スポンサー各社の広範なネットワークや、三井物産の物流コンサルティング業務などを通じて早期に情報を入手し、相手先の物流・経営 戦略を実現する方向で交渉を進めることができるのが大きな強みになります。そのため、物件の取得は、競合の多い入札より相対取引が中心になっていくでしょ う。

また、テナントリレーションの構築と満足度の向上を重視することが、JLFの成長に大きく関わってくるポイントです。テナントとできる だけ長期の契約を結び、物流戦略や拠点戦略を"話し込める"ような深い関係を構築し、長いおつき合いをしていきます。物流は1施設単体で完結するものでは なく、ネットワークで展開するものですから、ご入居いただいているテナントとの関係を起点に、その物流戦略をお手伝いする上で、JLFにとっても様々な成 長展開が考えられるといえます。

加えて、既存テナントが退去しても遅滞なく後継テナントを確保できるよう、早期に情報を入手できる関係を築くと共に、スポンサーとの緊密なリーシングネットワークを組んでいきます。また、立地や施設に関しても、物件取得時に汎用性を重視してリスクヘッジを図ります。

成長戦略に欠かせない財務戦略については無借金体制でスタートしていますから、十分な成長余力があります。なお、今後も負債割合はできるだけ低く抑えていく方針です。

トラックレコードの蓄積と情報開示で投資家の理解促進

米 国REIT市場では物流ファンドはすでに投資家に認識されていますが、日本ではJLFが初の上場であり、投資商品としての物流施設の優位性や特性はまだ十 分に認識されているとはいえません。当社では積極的なIR活動を通じて、物流ファンドの優位性やビジネスモデルの特徴、成長戦略などを投資家に理解してい ただくと同時に、トラックレコードを積み重ね、運用実績などを積極的に情報開示していくことによって、JLFの優位性を実証していきたいと考えています。

ま た、一定の規模とスペックを備えた物流施設をアセットに加えて、JLFのポートフォリオを拡大していくことにより、物流業界に不可欠な事業インフラとして の地位を確立していきたいと考えています。さらに、スポンサーとのネットワークを介し、アセットの受け皿としてJLFを利用していただくなど、アセットソ リューションを提供し、物流各社の全体最適化を支援していきます。