不動産を稼ぐ資産に - 物流会社・荷主企業のCRE

近年、経済環境は大きく変化しています。グローバル化の進展により、物流ネットワークは世界規模で拡大し、その複雑性は増しています。また、消費者のニーズは多様化し、より迅速な商品の配送が求められるようになっています。これらの変化は、物流会社や荷主企業にとって、物流施設の効率的な運用が一層重要となる背景を作り出しています。一方で、「2024年問題」により、物流業界は輸送量や輸送スピードの維持や売上・利益圧迫等の課題にさらされています。

企業価値向上に向けた不動産見直し機運の高まり

その一方、主に上場している物流会社や荷主企業に対しては、東証の要請等を背景とし、財務健全性や投資効率を示す指標の改善がより強く求められています。企業は、上場・非上場に関わらずPBR、ROA、ROE、ROICをはじめとする財務指標やこれらと密接にかかわる資産効率を高め、企業価値向上を意識した経営を行う必要があります。このような中、企業では資産や収益性の見直しの機運が高まっており、その一環で不動産（所有および賃貸）の見直しも活発化しています。

CRE戦略策定と実行の具体的ステップ

では、どのような観点で企業不動産（CRE）の見直しを進めていくべきなのでしょうか。

企業価値向上へのCRE戦略の本質は、
①本業への寄与度を高めること
②CRE本来のポテンシャルを活かして、利用価値を極大化すること　です。

ステップ1 - 各不動産のポジショニング明確化

そのために、第一ステップとして、所有・賃貸不動産をデータ化・整備し、不動産ごとのポジショニングを明確化することがおすすめです。

ステップ2 - 資本コストに対する分析と見直し資産の選別

第二ステップとしては、ポジショニング分析で振り分けた資産ごとに資本コストに対して上回るか下回るか等の分析を行い、見直しの要否を選別します。この中で、特にNon-Core資産をどのように活用するかの方針を定めます。

区別	権利	対WACC	見直し要否	主な用途
Core	所有	＋	否	工場・倉庫・配送センター 本社（営業・R&D部門等）
Core	所有	－	要	本社（管理部門等）・寮社宅等
Core	賃借		都度要	上記で賃借契約の資産 ⇒契約更新時に移転・統廃合の検討
Non-core	所有	＋	否	外部賃貸など有活物件 不動産投資物件（本業補完）
		－	要
Non-core	所有	－	要	遊休地・低利用地 厚生施設（グランド、保養施設など）
Non-core	賃借		都度要	厚生施設など ⇒契約更新時に更新の検討

※資本コストを下回る資産は見直し対象とする

 

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ケーススタディ　CRE戦略の実践とそのメリット例

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※上記は実例をもとに仮想ケースとして作成したものです。