オフィス市場への短期的な影響｜新型コロナウィルス

新規供給の竣工の遅れが賃貸借契約の延期を相殺

景気が終盤にさしかかっていたことを背景に、アジア太平洋の一部地域のオフィステナントの間では、年初時点で既に警戒感が漂っていた。ウィルスの流行以来、この傾向はさらに強まっている。オフィス需要への影響が特に強くみられるのが中国で、まとまった面積の賃借を検討していたテナントが決定を延期する事例も複数みられている。とはいえ、感染拡大が収束すれば、2020年Q2中にもリーシング活動は上向くと予想される。

既に内装工事を進めているテナントは、工事の遅延を受け、内装工事期間の延長を求めている。中には、当初は中国で計画されていた設備投資予算が他地域に振り替えられたため、中国でのオフィス移転計画を延期せざるを得ないようなケースもみられている。一方、契約を更新するテナントの多くは、将来的な人員の増減に対応できるよう、より柔軟な契約内容を求めるようになってきている。

一方、アジア太平洋地域における他の地域のオフィス市場への影響は軽微であるとCBREでは考えている。その理由として、（1）オフィス需要の牽引役が（中国企業ではなく）国内企業であること、もしくは（2）現状の空室率が極めて低いこと、あるいは（3）新規供給が限定的であること、などが挙げられる。従って、ウィルスの感染状況が落ち着けば、不動産業界ではオフィスセクターが最初に回復する可能性が高い。したがって、アジア太平洋地域における新規需要は2020年を通じて堅調と予想する。ただし、新規需要の増加率については、足元の弱さを考慮し、対前年比＋5％強としていた従来の予想を同横ばいに下方修正した。

オフィス賃料の見通しについては、予想の下方修正は香港を含む中国の一部の市場にとどまっている。また、中国においても賃料の修正幅は小幅にとどまる見込みだ。というのも、オーナーの一部（特に国営企業）は、長めのフリーレントやレントホリデーを導入することで、表面賃料の値下げをなるべく避けようとしているためだ。さらに、2020年に竣工が予定されていた新規供給の10％あまりが工事の遅延を理由に竣工時期を延期しており、このことが供給の余剰感を緩和している。香港の賃料に対する下落圧力は比較的強めとみられるものの、下落は上期に集中する可能性が高く、その大部分は昨年来継続している市場の軟調さに起因していると考えられる。

市場	影響	最新2020年 グレードA賃料予想 （2020年2月現在）	CBREの見解
中国本土	中程度	北京:-1.3％ 上海:-4.0％ 広州:0％ 深セン:-4.5％	ウィルスの流行は事業の運営を著しく阻害している。リーシング活動は2020年第1四半期に減速すると予想される。多くのテナント（特にケータリング、小売、輸送などの業界）は、大規模な設備投資を伴う意思決定を先送りする可能性が高い。 個々の都市への影響の程度は、感染の深刻度によって異なるだろう。 ウィルスの流行が概ね湖北省にとどまる場合、全国のオフィスリース市場への影響（武漢を除く）は短期的なものにとどまろう。リーシング活動は、外資企業への金融セクター開放の加速により、早ければ2020年第2四半期終盤には回復する可能性が高い。
香港 特別行政区	中程度	-10.0％	ウィルスの流行が収束するまで、中国本土からの企業の新規需要はさらに縮小するだろう。セントラルサブマーケットの空室率は3.4％と低いものの、募集前の潜在的な空室もあるため、埋め戻しには時間がかかりそうだ。ただし、2020年の新規供給は限定的であることが、オーナーにとっては好材料と言える。 2020年通年では10％以上の賃料低下が見込まれるが、その低下は上期に集中する見込み。郊外エリアの賃料の方が底堅く推移するだろう。
台湾	軽微	2.3％	質の高いオフィスに対する安定した需要を背景に、CBREは今年の賃料成長および新規需要面積の予想を据え置いている。さらに、今年は新規供給が予定されていないため、2020年の空室率は過去最低水準で推移するだろう。 一部の多国籍企業は、リースに関する意思決定を短期的に先延ばしにする可能性がある。
シンガポール	軽微	0％	SARSおよびH1N1の流行時、グレードA（Core CBD）の賃料は大幅に下落した。ただし、SARSはドットコムバブル、H1N1は世界金融危機の後であった。 市場は底堅く推移し、ウィルスの流行の影響は限定的と考えられる。空室率が低水準であるため、2020年のオフィス賃料は安定して推移するだろう。 オフィス市場へのウィルス流行の影響は短期的とはみられるものの、製造セクターおよびサービスセクターの生産レベルが下押しされた後に表面化する可能性が高い。
日本	軽微	東京:-0.1％	主要オフィス市場の空室率は依然低水準で、影響は限定的とみられる。一部で様子見姿勢が見られるものの、拡張や環境改善のための移転ニーズは未だ堅調。
韓国	軽微	ソウルCBD:0.6％	オフィス需要に大きな影響はない。進行中の取引は計画通り進められている。
インド	軽微	グルグラム（コア）:1.0％ ムンバイBKC:1.7％ バンガロールORR:4.5％	オフィス需要は影響を受けていない。国内経済のセンチメントの改善や、インドへの業務のアウトソースを検討する米国およびEUを拠点とする企業の意欲が引き続き賃貸マーケットの活況を支えている。
オーストラリア	軽微	シドニー:1.7％ メルボルン:2.3％	オフィスセクターに影響があるとしても軽微だろう。一部の決定は保留される可能性があるものの、テナントは5～10年継続するリース契約を決定する際、（一時的と思われる）ウィルスの影響をそれほど懸念しないとみられる。
ニュージーランド	軽微	オークランド:-0.3％	セカンダリーCBDオフィス市場の重要なプレイヤーである教育セクターの需要に直接的な影響が見られる可能性がある。 中国における内装関連品目の生産および出荷に遅延が生じている結果、オフィス市場へのサプライチェーンの影響が出てきたとする報告書も発表されている。
ベトナム	軽微	ハノイ:1.0％ ホーチミン市:1.4％	中国のテナントからのオフィス需要はまだ非常に少ないため、影響は軽微だろう。 事業がウィルス流行の影響を受ける場合、オフィステナントは拡張、移転、コストに慎重となり、それが波及する可能性はある。
タイ	軽微	バンコク:3％	ウィルス流行の影響は最小限にとどまろう。需要はタイ経済に依存する部分が大きいが、多くのテナントは拡張や移転の決定を遅らせている。