物流テナントの特徴と変化 | ジャパンビューポイント

ポストコロナの物流需要をECと物流業が牽引

首都圏テナント業種の変遷

牽引役は小売業からEコマースへ。物流需要を刺激

各年の大型マルチテナント型物流施設（LMT）需要の牽引役を調べるために、2021年7月時点のテナント構成を調べて物件の竣工年別に集計した。集計結果は、物流施設のテナント構成の変化が、消費行動の変化をビビッドに反映していることを示している。

※調査にあたっては、現在のテナントが竣工時に入居したと想定して分析している。実際には竣工時のテナントが入れ替わった事例もあるとみられるものの、今回の検証対象とした2015年以降の竣工物件では少数と推定される。

2016年から2018年は小売業・卸売業の割合が相対的に高い。小売業・卸売業が物流施設の契約面積に占める割合は、2016年から2018年の3年間の平均が26％で、ピークの2018年には100,000坪の契約面積があった。振り返ってみると、コンビニエンスストアやドラッグストアなどの出店攻勢が激しかった時期にあたる。出店数の増加に伴ってより大きな保管スペースが必要になるとともに、配送センターの重要度も高まった。このような小型小売店は店舗内に在庫をほとんど持たないため、多頻度少量配送が基本。そのため高機能な配送センターが必要となる。しかし、全国のコンビニエンス店舗数が2018年の56,574店（経済産業省、商業動態統計）をピークに減少し始めると、同業種による物流施設の拡大ペースは減速。2019年から2020年にかけての小売業・卸売業の契約面積は平均30,000坪となり、全体に占める割合も5～7％に低下した。

替わって台頭したのがEコマースである。ECによる契約面積の割合は、2016－2018年の平均12％から、2019年は23％に拡大。同年の契約面積は120,000坪を上回る規模になった。2019年は首都圏の物流施設市場が過去最高の新規需要（705,000坪）を記録した年で、新規供給もそれまでの過去最高だったにも関わらず、空室率は2018年の4.8％から2019年は1.1％に急低下している。この時期にEC事業者による物流施設の増強が本格化し、新規需要を牽引したことを物語っている。COVID-19の感染が拡大した2020年には、ECの契約面積は2019年とほぼ同等だったが、物流施設の契約面積全体に占める割合は31％に上昇した。コロナ下で他業種が拡大に慎重になった一方で、巣ごもり需要によるEC利用の促進を受けて、EC各社は拡大戦略を維持した結果だろう。

そして2021年。上半期に竣工した物件のテナント業種をみてみると、ECの割合は2020年をやや下回っているが、その契約面積は昨年のペースを上回っている。すなわち、割合の低下は他の業種のニーズが高まったことによるもので、ECの物流需要そのものは依然として旺盛といえる。

物流業が契約テナントの主流

経済活動の変遷に伴って物流施設の需要ドライバーも変化してきた。しかしその一方、一貫して契約テナントとして最大の割合を占めているのは物流業である。毎年5割前後の割合を維持しており、2020年は54％、2021年上半期では51％となった。

物流業の比率が安定して高い水準であることについては、2つの要因が考えられる。一つは、小売業や製造業の多くが、オンラインショッピングへの対応強化を迫られているということ。EC対応のための複雑な物流業務を物流会社が取り込んでいると考えられる。もう一つは、EC事業者が事業拡大する場でも、すべての商品流通を自社運営だけで対応しきれないため、物流企業に任せるケースが少なからずあるということ。実際に、契約者は物流企業であるものの、荷主はEC事業者であるケースも多く見受けられる。

地方における物流業の存在感

自己投資とアウトソースの組み合わせ

LMTのテナント業種の構成は都市圏ごとに違いがみられるものの、物流業が主流であることは全国的に一致している。2004年以降に竣工したLMTの入居テナントを四大都市圏で比較すると、物流業の占める割合は首都圏が最も低いが、それでも57％と過半を占める。そして、近畿圏63％、中部圏69％と徐々に比率が高まり、福岡圏では物流業が90％と圧倒的多数を占めている。

地方都市ほど物流業の割合が高いのは、物流網の構築に時間がかかることと関係があると考えられる。例えば、販売量が多い地域では、荷主は直接投資して大型の配送センターを構えることが多い。一方で、自社の既存物流網が手薄な地域では、物流会社にアウトソースする傾向がある。地方ほど契約テナントに占める物流業のウェートが高いのは、このような荷主の戦略上の違いによるものである。そして近年は、トラックドライバーの不足や労働条件改善を背景に高騰する輸送費の削減を目的として、在庫を全国に分散させる傾向が強くなっている。特に流通量の多い食品・飲料や日用雑貨等の商品群について、物流業が地方都市で保管スペースを増強する事例が増えるだろう。ECの拡大と雇用環境を背景に、物流施設の拡大ニーズは今後も続くと考えられる。