リテールマーケットビュー 2021年第2四半期

銀座の空室率は上昇が一服　ラグジュアリーが出店ニーズを牽引

全国主要商業エリアの貸店舗市場動向をまとめた四半期レポート。
銀座、表参道・原宿、新宿、渋谷、心斎橋、梅田、栄、京都、神戸、福岡の最新動向を掲載。

小売業販売額*	全国百貨店売上高**	銀座ハイストリート空室率Q2***	銀座ハイストリート賃料 Q2***
＋6.5% 4～6月 （前年同月比）	＋42.8% 4～6月 （前年同月比）	－0.6pts （前年同期比）	±0.0% （前期比）

出所: * 経済産業省、** 日本百貨店協会、*** CBRE

Q2 2021の全国百貨店売上高は前年同期比でプラス

*1　22020年Q1はプライム賃料の集計をおこなっていない。新型コロナウイルス感染拡大の状況に鑑み、成約事例の大幅な減少により賃料想定が困難になっていたため。

*2　今期の銀座ハイストリート賃料の予測には、2021年7月12日から東京都および沖縄県に発出された緊急事態宣言の影響は加味されていない。

東京：銀座

ハイストリートにラグジュアリーの旺盛な出店ニーズが集中

今期（Q2）、ハイストリートの空室率は、前期比0.6ポイント下落の5.1％となった。ラグジュアリーブランドやファッションブランドの需要が空室率を押し下げた。

銀座ハイストリート賃料は対前期比横ばいの24.3万円となった。今後、賃料は向こう1年間で3.2％落ち込むとみられる。ただし、2022年Q3には上昇に転じ、向こう2年間では1.9％減の水準まで回復すると予測する。ワクチン接種の進展などによって今後の不透明感が払拭されつつあることから、長期的な視点を持って今から物件を抑えようとしているラグジュアリーブランドが複数みられている。7月に入って東京都では4回目となる緊急事態宣言が発出されたが、銀座ハイストリートの出店ニーズへの影響は今のところ限定的と考えられる。今後の賃料は、現在のCBRE予想に対して上振れる可能性もある。

前期（Q1）に引き続き、ラグジュアリーブランドから強い出店ニーズがみられている。ハイストリートの晴海通りにある募集物件では、10社ほどの申し込みの中から、ラグジュアリーブランドが内定した事例があった。立地改善の移転ニーズで、賃料はコロナ禍前の水準とみられる。並木通りの募集物件では、既に銀座エリアに2つの既存店舗を持つラグジュアリーブランドが、3店舗目の出店を決めた事例があった。好調な業績を背景に商品展開の拡充を図っており、相場並みの募集賃料に対して満額の申し込みだった模様。また、ハイストリートの中でも好立地にある新規開発物件では、数年先の竣工にもかかわらずラグジュアリーブランドを含む20社ほどからの引き合いがみられている。

ハイストリートの新規開発物件や募集物件が増えており、銀座エリア内での移転ニーズや、銀座エリアに路面店舗がないリテーラーの出店ニーズを集めている。定期借家契約の満了や、建て替えに伴う立ち退き移転のニーズがあるリテーラーは、立地が希望に合えば面積や賃料はオーナーの希望条件を受容しやすい。なぜなら、銀座エリアの既存店舗に固定客がついているため、空白期間を作らずに移転先を決めることが重視されるからだ。一方、銀座エリア初の路面店舗を探しているリテーラーは、よりよい賃貸条件の物件に出店しようとする傾向が強い。そのため、最終的な出店の意思決定に時間が掛かっているところがある。

ハイストリートで総じて旺盛な出店ニーズがみられている一方で、セカンダリーエリアにある、空室が長期化している複数の物件では、オーナーが賃料水準を下げる、または固定＋歩合賃料にするなどの柔軟な姿勢をみせている。ただし、リテーラーの引き合いは弱く、テナントの決定には時間を要しそうだ。また、売上に占めるインバウンドの比率が高かったテナントの中には、オーナーに対して現在も賃料の減額交渉をおこなっているところがある。

• 現在募集中の銀座の貸店舗

東京：表参道 ・ 原宿

ハイストリートの募集物件に複数リテーラーから引き合い

前期（Q1）に引き続き、ラグジュアリーブランドからの強い出店ニーズがみられている。ハイストリートの表参道にある募集物件では、複数のラグジュアリーブランドの中から募集賃料を超える金額で後継テナントが内定した事例があった。同じ表参道の別の募集物件では、複数の高級時計ブランドからの引き合いがみられている。いずれも、既存テナントが業績不振を理由に退去する事例だ。また、近隣にある別の募集物件でも、複数のリテーラーから引き合いがある。相場を超えるオーナーの希望賃料には届かないものの、リテーラーが提示をしている賃料は現在の相場水準と同程度だ。さらに、原宿エリアで立地改善ならびに拡張移転を決めたリテーラーの退去予定店舗には、複数のリテーラーが申し込みを入れている。建て替えによる立ち退き移転や、日本初出店となるリテーラーが含まれている。一方、ハイストリートの竹下通りでは、業績不振による既存テナントの撤退などによって空室が増えている。リテーラーの出店ニーズはあるものの、その多くは事業規模が小さく賃料負担能力が低い。そのため、通りの相場賃料は下落傾向にある。表参道・原宿のハイストリート賃料は、原宿エリアの賃料低下から対前期比2.2％下落の17.38万円となった。

セカンダリーエリアにある新規開発物件では、内定テナントのキャンセルにより再募集となった区画があったものの、既に別のリテーラーで内定したようだ。一方、周辺エリアの募集物件が増えたことで、立地や賃料などの優位性が見いだしづらい募集物件では、リテーラーの引き合いが弱い。また、既存テナントから業績不振による退去を相談されたオーナーの中には、面積を縮小し賃料総額を低く抑えることで退去を回避させるなど、柔軟な姿勢をみせる事例がある。

• 現在募集中の表参道・原宿の貸店舗

東京：新宿

ハイストリートではコロナ禍前の水準で出店検討も

ハイストリートの新宿通りにある募集物件では、複数のラグジュアリーブランドの出店ニーズがみられている。中には、コロナ禍前の賃料水準で検討しているところもある。業績不振により既存テナントが撤退した物件では、新宿エリアで移転ニーズがあったリテーラーが後継テナントとして内定した事例があった。また、比較的面積が大きく賃料総額が高額となる募集物件では、複数のリテーラーから引き合いがみられている。中には、新宿エリアの既存店舗からの立地改善ならびに面積縮小の移転ニーズが含まれている。一方で、ハイストリートの空室も増えていることから、新宿ハイストリート賃料は対前期比2.2％下落の17.75万円となった。

セカンダリーエリアにある比較的面積の大きい募集物件では、引き合いの弱さがみられている。賃料水準の引き下げを検討するオーナーはいるものの、多くのリテーラーは高額な賃料負担に対して慎重な姿勢をみせている。

業績不振によって解約不可期間中の退店を検討しているテナントが複数みられている。オーナーが合意解約に応じるケースがある一方、転貸できるリテーラーを既存テナントが探しているケースもある。中には、既存テナントの賃料が相場を大きく上回っており、後継テナント候補からの引き合いがその水準に届いていないところもある。

• 現在募集中の新宿の貸店舗

東京：渋谷

業績不振でテナントが撤退、エリア全体で空室が増加

ハイストリートとセカンダリーエリアのいずれにおいても募集物件が増えている。その多くは、長引くコロナ禍で業績不振となったテナントの退去によるもの。募集物件には、ハイストリートの中でも好立地の物件が含まれている。立地の優位性はあるものの、近隣にも募集物件があることなどを考慮し、オーナーは既存テナントよりも2割程度は賃料を下げる考え。渋谷ハイストリート賃料は、出店ニーズに対して空室が増えていることなどから、対前期比5.4％下落の12.77万円となった。

セカンダリーエリアにある複数の募集物件では、エンターテイメント企業からの引き合いがみられた事例があった。一方、駅からの距離がある、間口が狭いなどの理由から、リテーラーの引き合いが弱い募集物件も複数みられている。

カジュアルブランドやコスメブランド、ポップアップ形態など、渋谷エリアへの出店ニーズは複数ある。中には、渋谷エリアにある既存店舗の建て替えに伴い、移転先を探しているところが含まれている。若年層をターゲットにしており、渋谷エリアの路面店舗は戦略上欠かせないと考えているようだ。

渋谷駅直結の地下商店街「しぶちか」が、大規模改修を経て7月1日にプレオープンした。階層は地下1階で延床面積約1,500坪、 22店舗が出店した。デジタル技術を使ったカフェの出店もある。

• 現在募集中の渋谷の貸店舗

関西：心斎橋

エリア内での移転ニーズが増加、空室を埋める

ハイストリートの御堂筋にある募集物件では、移転ニーズがあったラグジュアリーブランドが申し込みをした事例があった。同じく御堂筋にある募集物件では、既存店舗の改修工事に伴う短期移転のニーズがあったラグジュアリーブランドが、出店の交渉をしている事例があった。御堂筋では、心斎橋エリアに路面店舗がないラグジュアリーブランドによる出店ニーズもみられている。また、長堀通以北の御堂筋にある募集物件では、高級外車ブランドの出店が内定した事例があった。成約賃料は、現在の相場並みのオーナー希望賃料と同額だった模様。

ハイストリートの心斎橋筋商店街にある募集物件では、心斎橋エリア内で移転ニーズがあったファッションブランドが申し込みを入れた事例があった。比較的面積は大きいものの、オーナーが賃料水準を引き下げたことで既存店舗よりも賃料を低く抑えられることが決め手となった。このように、移転によって賃料総額を低く抑えられる物件に対しては、複数の引き合いがある。また、心斎橋筋商店街に出店していたスニーカーブランドが、同じ商店街にある視認性の高い物件に立地改善の移転をした事例があった。心斎橋筋商店街では、募集物件が増加している。そのため、オーナーの中には賃料水準を引き下げる動きのほか、コロナ禍の収束までリーシング活動を見合わせるといった動きもみられている。

セカンダリーエリアでも、募集物件が増加している。賃貸条件に柔軟な姿勢をみせるオーナーがみられる一方、 インバウンド需要の消滅などを背景にリテーラーの出店ニーズは総じて弱い。賃料水準を下げてもリテーラーの引き合いが弱い物件が複数みられている。

• 現在募集中の心斎橋の貸店舗

関西：梅田

エステやチェーンストアの出店ニーズあるも需要は弱含み

美容整形や審美歯科、エステ、シェアサロンなどの出店ニーズがみられた。上層階への出店が多くを占めているものの、路面店舗を検討しているところもあった。また、飲食店舗の撤退が散見される中、複数のレストランチェーンが梅田エリアへの出店を検討している事例があった。好立地の空室が多い現況を好機とみているようだ。さらに、既に商業施設内に店舗を持つリテーラーが、エリア内で2店舗の出店を検討する事例もあった。ただし、梅田エリアへのリテーラーの出店ニーズは弱含んでおり、梅田ハイストリート賃料は対前期比10.6％下落の11.35万円となった。

大阪駅以南のセカンダリーエリアでは、業績不振によるスーパーマーケット退去跡に、コンビニエンスストアからの引き合いがみられた。ただし、複数のコンビニエンスストアが競合するといった状況にまでは至っていない。リモートワークの定着などによって売り上げを落としているため、コンビニエンスストアの出店ニーズもコロナ禍前に比べて弱まっている。

• 現在募集中の心斎橋の貸店舗

関西：京都

ハイストリートからセカンダリーへコスト削減による移転

ハイストリートの四条通にある募集物件では、高級ブランドからの引き合いがみられた。賃料は従前のテナントと変わらない可能性がある。別の募集物件では、既存テナントが現行賃料から15％程度上乗せして再契約した事例があった。一方、四条通に出店していた複数のテナントが、コスト削減のためセカンダリーエリアに移転する事例もあった。賃料は現行の3－4割程度の金額に抑えられる模様。後継テナントとしては、四条エリアに路面店舗がないファッションブランドや、既にエリア内に路面店舗を持つリテーラーが別業態での出店を検討している。また、業績不振の既存テナントが撤退した物件の中には、テナント募集を先延ばしにするという戦略をとったところがある。現在は賃料水準が下落しているため、テナント募集時期として適切ではないと判断した。京都ハイストリート賃料は、対前期比2.2％下落の6.65万円となった。セカンダリーエリアでも、既存テナントの撤退に伴い募集物件が散見されている。

• 現在募集中の京都の貸店舗

関西：神戸

好立地でもリテーラーの引き合いは弱い

ハイストリートの三宮センター街や大丸神戸店に近い複数の物件では、リテーラーの引き合いに弱さがみられている。好立地ではあるものの、比較的面積が大きく賃料総額が高額になることが主因。一方、面積が比較的小さく賃料総額を抑えられる物件では、複数のリテーラーが出店を決めた事例があった。賃料相場は下落傾向にあり、今期の神戸のハイストリート賃料は対前期比5.7％下落の7.40万円（月／坪）。

セカンダリーエリアの三宮中央通りにある募集物件では、食物販が申込みをした事例があった。空室が長期化している旧居留地の募集物件では、コスト削減によるエリア内移転の出店ニーズがみられた。

今期は阪急神戸三宮駅直結の商業施設「EKIZO神戸三宮」が開業した。駅高架下や歩道も整備され、飲食店テラス席も設けられた。三宮駅北側、サンキタ通りのイメージが刷新され、来訪者増加による新たな賑わいの創出が期待される。

• 現在募集中の神戸の貸店舗

名古屋：栄

複数のオーナーが賃料設定に柔軟な姿勢をみせる

ハイストリートの大津通にある募集物件では、集約移転のニーズがあった物販ブランドが出店を決めた事例があった。同じ大津通の別の募集物件では、時計ブランドから引き合いがみられている。現在のマーケット環境に鑑み、オーナーは賃料設定に柔軟な姿勢をみせている。そのほか、いまだ具体的な検討物件はないものの、複数の高級時計ブランドがハイストリートの路面店舗への出店を検討している。

セカンダリーエリアでは、1階を含む複数階から1階単独の募集に切り替えた物件で、リテーラーが内定した事例があった。上層階はオフィスとして募集をしている。比較的大きな面積の募集物件では、高額な賃料総額が敬遠され引き合いが弱かったものの、巣ごもり需要で業績を伸ばした業種が出店に興味を持っている。ただし、他の引き合いは少なく、オーナーは賃料設定に柔軟な姿勢をみせている。一方、複数の物件が空室となっている伊勢町通では、前期に引き続きリテーラーからの引き合いは弱い。

栄エリアに路面店舗を持つリテーラーの中には、好調な業績を背景に2店舗目の出店を検討しているところがある。2022年春のオープンを予定している丸栄跡地の新規開発では、食物販を中心とした店舗の出店が複数予定されている。

• 現在募集中の栄の貸店舗

福岡：天神

オーナーとリテーラーの賃料目線に大きな乖離

ハイストリートの天神西通りにある募集物件では、出店を検討していたリテーラーが、新型コロナウイルスの感染再拡大によって出店計画に慎重な姿勢を強めたことから、申し込みをキャンセルした事例があった。ハイストリートでは、アパレル、ファッション小物など複数のリテーラーの出店ニーズはあるものの、募集物件のオーナーとは賃料目線に大きな乖離があり、契約には至っていない。空室が長期化している比較的面積の大きい複数の物件でも、募集賃料を下げる動きはみられていない。しかし、オーナーのこうした動きは一部にとどまっている。リテーラーの出店ニーズは弱含んでいるため、全体では賃料相場は下落している。今期の天神ハイストリート賃料は対前期比4.0％下落の4.75万円（月／坪）になった。

• 現在募集中の天神の貸店舗

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