投資家から見た大阪湾岸

AMBプロパティコーポレーション
ヴァイス プレジデント　リージョナルマネージャー　ジャパン
峯田　勝之 氏

パートナリングを通して、グローバルな戦略を展開

AMBプロパティコーポレーションは1983年にアメリカで設立され、当初はオフィス、商業店舗、物流施設と、事業用不動産全般をアセットとして扱っていました。その後、物流アセットに特化し業績を上げ、プライベートエクイティや機関投資家の年金基金の受け入れ先として高い評価を得てきています。また、1997年には、ニューヨーク証券取引所に不動産投信の銘柄として上場をはたしています。

物流施設は、オフィスや商業、住宅といった他の不動産のベンチマーキングとは異なり、港湾、空港などの近くに土地を手当てしその目利きができれば、短い工期で建物ができるため、比較的開発に時間がかからないメリットがあります。また、プロパティマネジメントの重要なポイントとしては、直接私どもが接するのはユーザーであるテナントですが、その先に、必ず荷主の存在があることが、他のアセットとの大きな違いでしょう。テナントと荷主の関係というロジスティクス上のつながりや、両者の契約の見切りといったノウハウが必要になってきます。

ロジスティクスは1国で完結するものではなく、世界貿易につながっているのは当然のこと。グローバルに顧客を獲得していくことが外部成長につながるという戦略のもと、当社では2003年頃から、米国内市場での成長に加えて、積極的に欧州、アジアへの展開を進めてきました。アメリカに対しての海外、つまり日本もそうなのですが、そこでの展開は、共同投資や現地パートナーを求めることを第一段階としています。不動産事業はあくまでもローカルな事業です。フレキシブルなパートナリングを通して、ローカルナレッジを獲得するといったオペレーティングモデルを構築。よりスピーディな展開を目指しています。

大消費地圏に立地する汎用性ある施設でリスクヘッジ

物流施設の構築にあたっては、とりたてて当社オリジナルの手法やグローバルな統一基準があるわけではありません。物流上、利便性の高い立地を選定することはもちろんですが、あくまで現地のニーズに即して、テナントが快適に過ごせるデザイン性能、動線確保、荷物の増減への対応といった、汎用性の高い施設を作り上げています。個別性が高く、1社でしか使用できない施設は、ファンド向きでないのは明らかです。仮にテナントが退去し次のテナントを募集する時に、建物に手を入れて作り直さなければならないのでは、時間もコストもかかってしまいます。次のテナントがいかにスムーズに入居できるかといった点も、物流施設とはいえ重要なのです。特に当社では、長期的な資産保有を考え施設を構築しますから、汎用性は不可欠な要素。長期保有によるリスク回避と、汎用性を高めることによるリスク軽減はキャッシュフローを改善し、投資家にとっても喜ばれるものとなるでしょう。エリアにどのような物流ニーズがあり、どういう企業が物流拠点を構えたいかというニーズを常に捉え、汎用性の高いアセットを提供する。これが私どものビジネススタイルです。

そうなると当社が進出する先は、おのずと大消費地圏、大都市圏に隣接する立地。そして、大型物流施設を新設するといったものになってきます。この選択が、最も安定性が高いといえます。成長戦略には、キャッシュフローを生んでいる既存物件を購入するといった手法もあり、その方が即効性が高いことは承知しているのですが、それでは、購入後にニーズに合わせてリニューアルしなければならなかったり、テナントが変わったときに対応できなかったりといったことになりかねません。また、このような物件をポートフォリオとして、購入後に賃料を増額できるかといった問題も抱えてしまいますから、安易に妥協せず、優良資産を形成していこうというのが基本的な投資スタンスです。これが最適な解答なのではないでしょうか。市場の信頼を得るためには、やはり安定的な実績を積み上げていき、物流投資家に評価される資産形成を成し得ることでしょう。こうしたスタンスが、インベスター・フレンドリーな企業として評価されているのではないかと自負しています。

潜在ニーズと将来性、そのポテンシャルの高さを評価

当社は、もともと安定性が高い大都市圏の立地を指向していましたから、日本進出の当初から、東京圏と大阪圏の2つの大都市圏への進出を計画していました。

大阪の立地の魅力は、アジア圏全体から見てのポテンシャルの高さと、相対的に見た時の進出コストの低廉さにあるでしょう。確かに、一時の大阪市況は低調であったとはいえ、グローバルで見れば景気は回復基調にあり、今後、コンテナ輸送は世界的に年8～10%の増加が見込まれています。ミクロの視点で大阪単体を見ていると判断しにくいところですが、マクロで考えれば、日本という大市場の第二の都市・大阪がこの流れの影響を受けないはずはありません。当社は外資ということもあり、この投資チャンスを的確に捉え、判断が早かったといえます。

当社が大阪初の物流施設・AMB尼崎ディストリビューションセンターを竣工させたのが2005年7月。計画は2003年末頃から手がけていました。当時、同地で、土地取得は珍しく、物流集積地としては新しいエリアだったといえます。しかし、尼崎という立地を見た場合、食料品や衣料品といった都市型の物流ニーズは根強く、加えて、最近では、パナソニックがプラズマの増産を予定しており物流量の増加が見込まれています。もちろん、大阪における製造、商業の集約にも対応できるエリアとして、その立地ポテンシャルに不安はありませんでした。

関西圏には既存の物流施設集積地もありますが、そこではまとまった面積を得ることができない。また、購入できたにしてもコストがかかるといったデメリットがあります。AMB尼崎ディストリビューションセンターには、現在4社の企業が入居していますが、各社3,000坪から5,000坪の使用面積です。私どもの施設はこのニーズに応えられなければなりませんし、また、広い面積を必要とする企業ということは、その企業自体の信頼もあることになります。テナントのクレジットが高ければ、施設も評価され、それは投資家の安心材料につながっていく。一方、それだけの企業が求める規模や立地は、限定されてくるのも現実です。

AMB尼崎ディストリビューションセンターはすでにフェーズIを終了、引き続きフェーズIIにシフトしています。来春に竣工する予定ですが、大規模な需要があり、それまでに入居テナントを100%にできる手ごたえも感じています。また、大阪の経済回復も確実に始まっており、この影響が、物流はオフィスよりもダイレクトに反映されますから、ニーズは増えていくものと思います。

テナントサイドから見た場合でも、現在の主力ニーズである3PLは、まず場所を押さえなければビジネスが展開できない。そんな意味からも集約メリットの高い5,000坪から1万坪のニーズは、確実なものだと判断しています。

大阪湾岸エリアが、これからの時代の物流拠点となっていくことは、間違いないことだといえるでしょう。