これまで、ビル受電方式や非常用発電機、コージェネ、UPSについて、専門家の方々にその詳細をご説明いただいたが、同企画の最後に、賃貸オフィスビルの電力供給に関する調査結果をご覧いただきたい。地図は、東京中心部における延床面積1万坪以上の賃貸オフィスビルについて、ビルや入居テナントへの電力供給について調査したものの一部。弊社データベースにストックされる420棟のビルパンフレットの電力供給に関する項目をチェックし、特に、テナント専有部に対して何らかの形で電力供給が行われる可能性があるビルと、商用電力喪失時にコージェネ等別系統の発電手法を有しているビルを中心にプロットした。
パンフレット内容をベースにした選出なため、開発途中の計画変更や竣工後の変更等も考えられ、1棟毎の詳細は各ビルへの問い合わせが必要である。また、築年数を経たビルについては電気設備に関する記載そのものがないことも多かった。あくまでもこのような調査内容である点を、最初にお断りしておく。
まず、本調査でわかったビル電力供給・電源バックアップの全体像であるが、受電方式では信頼性が高いと言われるスポットネットワーク受電が420棟中118棟、本線予備線受電、ループ受電を含めると約半数で信頼度の高い受電方式が採用されている。東京都心部で延床面積1万坪以上といったクラスのビルであれば、受電方式に関してはある程度の水準で確保されていると言える。ただし、異なる変電所からの複数受電(本線予備電源方式)を謳っているビルはわずかに5棟(内2棟はオプション対応)で、電力供給に関して極めて希少性が高いビルだと言える。
やはり地図へのプロットは行わなかったが、「テナント用非常用発電機設置スペースあり」との記述をビルパンフレットでよく目にする。今調査では117棟が確認された。ただ単に「スペースあり」とするものから、設置場所、設置可能な発電機の容量と基数、燃料タンクの有無・容量・運転可能時間まで詳細に記載してあるものまで千差万別だが、いずれにしろ実際に設置するとなるとかなりハードルは高い。また、全テナントに対してスペースが確保されているわけではなく、弊社データベースでは「現時点で空きなし」となっているビルもある。
非常時に、テナント専有部に電力を供給する(できる)ビルは56棟。これらは全て地図上にプロットしているが、その供給が別契約によるオプションなのか通常スペックなのか、記載の電気容量は電灯を含む容量全体なのかコンセント容量なのか、供給時間はどの程度か、といったところが留意するポイントだろう。また、非常用電源が供給されるとはいえ無停電を担保しているビルはなく、電源切り替え時の停電は避けられない。停電対応には、テナント側のUPS等の設置が必須となる。
ビル内に都市ガスによる発電プラントを有し商用電力をバックアップ電源とする六本木ヒルズや、やはり森ビルの手による大規模非常用電源を確保したアークヒルズ仙石山森タワーの給電安全性は突出したものだが、同ビル以外でも、非常用発電機4,000kVAの非常用発電機3基でビルの全負荷に30時間以上給電できるとするテレコムセンタービルや、やはり大型の非常用発電機を備える恵比寿ガーデンプレイスタワーなど、極めて高い電源バックアップ機能を有するビルは存在する。
また先日、三井不動産はインフラ停止後72時間の電力機能確保・主要機能の維持を今後の開発の基準とする「オフィスビル設計指針」の改定を発表し、かねてからオフィスビルの電源スペックに定評のある住友不動産も、日産自動車と共同で電気自動車「日産リーフ」を災害時のオフィスビルの補助電源とするシステム導入を進めている。今後、オフィスへの電力供給の信頼性が、OAフロアやIT対応、空調システム同様、ビルのスペックを語る上での一つの大きな指標となることは間違いないところだろう。
