東京・大阪・名古屋

東京

03年から07年9月期まで、一貫して低下傾向を続けてきた東京23区の空室率。07年は、ボトムとなった9月期の1.7%をはじめ2%以下の低水準で推移し、都心部に限らず周辺部においても空室在庫の希少性が高まっていた。

この市況を背景に、新規募集賃料は軒並み上昇。まずは、06年から07年にかけ空室がほとんど見られなかったSクラス・Aクラスビルを中心に、新規募集賃料を押し上げる動きが加速していき、07年はそれが市場全体に広がっていったものと考えられる。

需給バランスの逼迫、そして上昇する新規募集賃料は、賃料改定時には当然、継続賃料の上昇圧力となって現れる。平均改定率のグラフを見ると、07年の平均改定率は10.4%と、前年の6.0%から4.4ポイント上昇し、3年連続のプラス水準。03年以降一直線に上昇しており、07年は10%を上回る高い水準に至った。またこの傾向は、増額・減額改定割合の帯グラフにも顕著に表れている。

07年増額改定を行ったという割合は、8割に届こうかという79.5%。対して減額改定の割合はわずか1.2%と、市場において減額改定がほとんど見られなくなったことを示している。ここにはデータを記していないが、同調査の内容を詳細に見ると10%以上の増額改定が行われた割合が全体の約半数近くを占めており、また、主要5区のビルオーナーに限定すると、増額改定の割合は80.3%と8割を超える。

同データは、ビルオーナーに対する任意のアンケート調査に基づいており、実勢よりもオーナー寄りとなる傾向があるのは確かだが、それを差し引いても、1990年代前半の「賃料改定といえば増額改定」といった状態に匹敵するかの様相を呈していたといえるだろう。

では、この状況はいつまで続くのか?　このまま貸し手優位のマーケットが継続するとは考えにくいことは、当のビルオーナーの景況感指数にも表れている。06年、若干上昇に陰りの見えた同指数は、07年には下降に転じ、指数はプラスながらも9とかなり低い。これまで、平均改定率とほぼ似通ったグラフを示してきたが、ここにきて大きな乖離が見て取れる。

08年は、ご存知の通り日本経済は大きな転機を迎えることとなり、大多数の人が景気後退を実感するところとなっている。景気に対する先行き不安の声が賃料改定に影響を与えることは間違いない。

空室率も上昇傾向となり、最新08年9月期の東京23区の空室率は2.5%。この数値だけ見ればいまだ低水準といえるが、実際は新規募集においても、高額物件を中心に大幅に賃料を下げてテナント誘致を図るビルが出てきている。今後は、賃料改定においても、より難しい舵取りが求められることとなろう。

大阪

03年から06年にかけ急激に低下し、以降も、6%前後での推移を続けてきた大阪の空室率。この安定した市況を背景に、近年の平均改定率は着実に上昇。

2006年の急上昇に続き07年も上昇し、久しぶりのプラス水準を記録した。

増額・減額改定割合を見ても、同年は減額改定が11.1%に対して、増額改定したビルの割合は18.5%と、実に13年ぶりに、増額改定が減額改定を上回る結果を示している。

しかしながら、オーナーサイドの意識の変化は明らか。これまで平均改定率を牽引するかのように上昇してきたビルオーナーの景況感指数だが、一転してマイナスとなっている。

。08年に入り、空室率は下げ止まりから上昇に転じており、今後の大型新規供給、そして後退局面の景気動向と、オフィス市況への懸念材料は尽きない状況だ。

名古屋

07年、名古屋の平均改定率は久しぶりのプラス。

大阪とまったく同じ1.3%となった。しかしながら、これまでの経緯や背景は大阪とはかなり異なる。元々名古屋は、市況の底堅さとオーナーの慎重なスタンスが語られる土地柄。

これまでマイナスで推移してきた平均改定率も、その変動は他の都市に比較して極めて少ない。

また、増額・減額改定割合の青い帯を見ても、そのボリュームは小さく、減額改定割合が30%を超えた年は、「JRセントラルタワーズ」竣工を翌年に控え、既存ビルオーナーがその対応に追われた1999年の1年だけだ。

もかかわらず、景況感指数は総じてマイナスで推移。07年は-18で、「今後市況が良くなっていく」と答えたオーナーは僅か11%と全国一少ない。

これは名古屋気質を示すだけでなく、近年、2万坪～4万坪の大量新規供給年が連続していることにも起因しているのであろう。

凡例

分析対象

平均改定率・空室率とビルオーナー景況感指数グラフ　2000年～2007年の過去8年間

総額・減額海底割合グラフ　1990年～2007年の過去18年間