グレードA·Bの空室率は低下基調。2015年も需給ともに活発な動き。
豊富な需要のバリエーション
シービーアールイー(株)の調査によると、大阪における2014年12月期の空室率は、グレードAビルが前期（同年9月期）の8.2％から8.1％、グレードBビルが前期の5.2％から4.8％と、引き続き低下基調を維持している。グレードAビルの低下幅は小幅だが、前年同期が12.2％だったことを考えると、この1年で大幅な低下を示したこととなる。
今期の空室率低下の背景としては、拡張、増床、新規出店、ビルのグレードアップ、耐震、BCP、郊外から中心部への移転、自社ビルから賃貸ビルへの移転、営業強化、採用強化等、企業ニーズのバリエーションの豊富さが挙げられる。
こうした好調な需要と空室率の低下を受けて、入居率の高いビルの一部では、新規契約時の賃料水準が、これまでより少し高めで決定するケースも見られるようになっている。今期の平均想定成約賃料（共益費を含む）は、グレードAビルで19,300円／坪（前期19,200円／坪）、グレードBビルで10,700円／坪（前期10,650円／坪）となっている。
北区で2棟の新規供給予定
新規供給の動向としては、今年3月に「新ダイビル」（延床面積23,000坪）、「清和梅田ビル」（同7,200坪）の2棟が竣工予定で、いずれも貸室非常用電源の供給や制震構造といった、昨今のBCPニーズにも高次元で対応可能な高機能ビルとなっている。
これら新規供給されるビルに加えて、「グランフロント大阪」など既存のグレードAビルや、移転後の二次空室予定など、空室率が低下基調にある中でも、供給面での話題がなかなか尽きないのが、現在の大阪のマーケットの特徴である。
特に、中央区内では、自社ビル建設に伴う二次空室も重なり、今年秋にかけて大型空室が見込まれることから、隣接する北区や浪速区も巻き込んだテナント誘致活動が、本格化していくものと予想されている。
2015年の景気見通しに慎重な意見も多いが、堅調に推移する空室率をベースに、バリエーションの多い需要サイドと、立地やグレード等で多彩な選択肢を備える供給サイドとの組み合わせにより、2014年に引き続いて、活動量の多いマーケットになることが期待される。
関西支社 中家貴博
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相場表
| 種別 | 賃料（共益費込） | 需給の動向 | 空室率 推移 |
|---|---|---|---|
| 梅田 大規模ビル |
18,000～25,000 円/坪 | 梅田駅周辺の築浅ビルやハイグレードビルは空室消化を進めている。賃料は持ち直しつつあるが、反転とまでは言えない状況。 |  |
| 梅田 中小規模ビル |
12,000～16,000 円/坪 | 全体的に空室は少なくなってきており、特に、小規模区画を有するビルは空室消化を進めている。 | |
| 淀屋橋・本町 大規模ビル |
14,000～17,000 円/坪 | 梅田への流出がある一方で、ワンフロアで大きな面積が確保できるビルについては競争力がある状況。賃料水準が上がるにはもうしばらく必要か。 | |
| 淀屋橋・本町 中小規模ビル |
9,000～11,000 円/坪 | 築浅かつ小規模区画を有している物件は比較的引き合いが強い。一方で100坪クラスの区画を有するビルは競合が多いため消化スピードは遅い。 | |
| 難波・心斎橋 大規模ビル |
9,000～13,000 円/坪 | 来店型テナントが梅田に集中している傾向もある中で、事務所需要も少なく、大幅な空室消化は見られない。 |  |
| 難波・心斎橋 中小規模ビル |
7,000～9,000 円/坪 | エリア全体の引き合いが少ない中、中小規模の物件は、立地や視認性が弱い物件については苦戦している状況。 | |
| 周辺都市 大規模ビル |
8,000～10,000 円/坪 | エリア間の差が大きく、御堂筋線を利用できるか否かで引き合いが異なる。新大阪等は引き合いが多いが、他のエリアは苦戦しているもよう。 | |
| 周辺都市 中小規模ビル |
6,000～8,000 円/坪 | 中心部に需要が集中しており、引き合い状況は芳しくない。また中心部においても割安物件があり、空室状況は依然変わらない。 | |
| 事務所兼倉庫 市内・北摂・東大 |
4,000～6,000 円/坪 | 大阪市内は引き続き物件が少なく、汎用性の高い物件の品薄感が強い。北摂、東大阪への引き合いは順調である。 | |
| 倉庫・配送センター 郊外 |
3,300～4,000 円/坪 | 大型供給があったものの早期成約による空室消化が進み、依然として空室不足の状況が続く。成約賃料や改定賃料も上昇傾向。 | |
| 空室率推移凡例： |  |
上昇 |  |
やや上昇 | |
横ばい | |
やや低下 |  |
低下 |
※物件検討時の予算の目安です。詳しくはシービーアールイー㈱社員におたずねください。
文中の空室率については、2014年3月期より、データ算出の対象となるオフィスビルを、原則として延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した物件に変更しました。
