東京 - 市場動向と賃料相場　2025年3月期

堅調なオフィス需要は継続。
全グレードで賃料上昇基調へ。

空室率低下に伴う賃上げ局面

シービーアールイー㈱の調査によると、東京23区内オールグレード空室率は、対前期（2024年12月期）比0.5ポイント低下の3.0%となり、6期連続で低下した。空室率低下の主な要因は、前期に続き、空室の大型供給があった新築オフィスビルで、空室消化が進んだことが挙げられる。特に顕著なのが「六本木・赤坂」エリアであり、空室率は、前期に比べ2.5ポイント低下した。

また、東京23区内グレードA空室率も、対前期比0.6ポイント低下し、3.6%となった。

東京23区では、すべてのグレードにおける空室率の低下に伴い、賃料相場の上昇が見られる。外部募集賃料の上昇にとどまらず、入居テナントに対する賃料の値上げも、頻繁に発生している。特に、グレードAの入居テナントは、定期建物賃貸借契約が多く、コロナ禍当時の賃料下落局面で入居している場合、現況のマーケット賃料と大きな乖離がある。そのため、再契約時に、現況マーケットを踏まえた、大幅な賃料値上げを提示される事例も増えている。

人件費・建築費の高騰による影響

グレードAの新規供給は、2025年に約11万坪、2026年に約13万坪が控えている。2026年までに、供給のタイミングによっては空室率上昇の兆しがあるが、2027年と2028年の供給量は、過去平均並みもしくは平均以下のため、今後の空室率の推移は、おおむね低下基調になる見込みである。ただし、2029年には、約20万坪規模という過去平均の2倍に相当する大量供給が見込まれている。

一方で、資材不足や人件費・建築費の高騰による竣工遅延や、新規供給計画の頓挫などの事例が増えてきている。新規供給のタイミングが大幅に遅れることや、新規供給が予定よりも減少するなどの事象が発生すると、全グレードの空室率低下や賃料上昇の加速で、今後のオフィスマーケットに、大きく影響が出てくる可能性も懸念されている。

また、人件費・建築費などの高騰による影響は、オーナー側だけではなく、テナント側にも徐々に出始めている。工事費などを含めた移転に関わる費用が想定を上回るため、昨今では、入居時の内装工事費用を抑制することのできる、セットアップオフィス（内装付オフィス）や居抜き物件の人気が高まっている。

東京本社　吉池　浩

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