東京 - 賃貸不動産市場　2024年3月期

グレードA・オールグレードともに、
空室率が2 期連続で低下。

オフィス需要は引き続き堅調

2024年2月22日、日経平均株価が、約34年ぶりに史上最高値を更新、その後も上昇を続け、3月には4万円の大台に乗せた。株価の上昇ほどではないものの、オフィス需要も、年初から堅調である。比較的築浅で、値ごろ感があるビルでは、一つの区画に、複数の商談が重なるケースも出てきている。空室を消化したビルでは、賃料を従前の水準へ引き上げる動きも散見された。

CBREの調査によると、2024年3月期のグレードA空室率は、対前期(2023年12月)比0.9ポイント低下し、4.8％となった。また、東京23区内オールグレード空室率は、対前期比0.4ポイント低下の4.3％となり、グレードA、オールグレードともに、2期連続で空室率が低下した。2期連続の空室率低下は、コロナ禍以前の2019年12月期以来であり、実に17期ぶりである。ちなみに、当時の空室率は、1％以下で推移していた。

移転需要では、再開発エリアからの立ち退き、自社ビル売却に伴う移転や、入居中テナントの増床といった動きも多く見られた。新たな空室発生を伴わないケースが増えたことも、空室率低下に寄与したと言えるだろう。

注視すべき今後のマーケット

改善の兆しが見えてきた東京のオフィスマーケットだが、2024年のグレードAの新規供給は、過去の年間平均の半分以下である50,000坪となる中、2024年4月時点の成約率は約1割程度にとどまっている。オフィス市況が底を打ち、賃料上昇が本格化するかは懐疑的である。

2025年のグレードAの新規供給は140,000坪が予定されており、2023年に次ぐ大量供給の年となる。今期、来期の新築ビルで、テナント内定の話も聞こえているが、空室を残して竣工する可能性が高い。

移転を検討するテナント企業にとっては、新築物件や優良な二次空室物件、貸主が、事前に標準的な受付や会議室などを用意した上で貸し出す、セットアップオフィス、退去テナントの内装を承継可能な居抜き物件など、様々な種類の物件候補を検討できる状況である。オーナーは、引き続き柔軟な賃料設定や、移転を促す魅力的な条件を付与するなど、条件緩和策の提案が必要となりそうだ。マーケットが刻々と変化するなか、移転決断のタイミングは逃さないようにしたい。

東京本社　岡田　憲良

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