神戸・京都 - 市場動向と賃料相場　2024年12月期

神戸：低い空室率が賃料上昇圧力に。
京都：空室率は4期連続で低下。

神戸は依然旺盛な需要が続く

当社調査による、神戸における2024年12月期の空室率は2.3％と、前期（同年9月期）と比較すると0.1ポイントの上昇となった。依然として低水準を維持しており、オフィス需要の根強さを示唆している。今後の新規供給が限定的であるため、既存オフィスビルの競争力維持が重要となる。ビルオーナーは、既存ビルの改修やアップグレードを通じて、テナントニーズに応えていくことが求められるだろう。想定成約賃料は12,300円／坪となり、前期から1.2%の上昇。これは、低い空室率が賃料上昇圧力となっていることが主な要因だ。

今後は2027年以降の大規模な新規供給まで、空室率が引き続き低水準で推移すると予想。賃料は緩やかな上昇基調が続くと考えられ、急激な上昇は想定しにくい状況だ。ただし、経済情勢や企業動向によっては、市場が変化する可能性もあるため、注意が必要である。企業は質とコストの最適解を、ビルオーナーはテナントニーズへの柔軟な対応が求められる。

京都は四条烏丸の需要が高まる

京都における2024年12月期の空室率は1.9%となり、前期比0.5ポイントの低下。4期連続の下振れとなり、テナント需要は依然として旺盛である。空室率低下の主因は、四条烏丸エリアにおける100坪以上の成約が複数あったこと。四条烏丸エリアに加え京都駅前もテナント需要が高いエリアだが空室がほとんどないため、必然的に四条烏丸エリアでの需要が非常に高まってきている。

オールグレードの今期想定成約賃料は15,370円/坪と、前期比でわずかに0.1%低下に留まった。新規供給が限られる中で、既存ビルが競争力を維持するために賃料を据え置き、調整していることが想定される。

今後は2025年Q3の日本生命四条ビルの竣工以降、主要エリアの大規模供給が途絶え、テナントは既存ビルから選定せざるを得ない状況となるだろう。このため、立地やグレード、設備などの条件が良い既存ビルで発生する二次空室は早期に埋まる可能性が高い一方、そうでない物件は空室期間が長期化する可能性もあり、市場の二極化が予想される。

関西支社　水野克哉 / 益田健汰

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