堅調な需要に支えられ、空室率は低下。
平均契約期間は長期化する傾向。
懸念される2025年の大量供給
CBREの調査によると、2023年12月期の東京グレードAの空室率は、小幅な動きがあったものの、全体に及ぼす影響は少なく5.7 ％と、対前期（同年9月期）比0.9ポイント低下した。グレードAの想定成約賃料は、前期に比べ坪当たり100円上昇し、34,650円／坪となった。同オールグレード空室率は4.7%と、対前期比0.5ポイント低下した。グレードアップや立地改善、建て替えによる移転などの動機で、グレードAは堅調に空室を消化、空室率は、2023年9月期をピークに、緩やかな低下傾向となっている。
2024年のグレードAの新規供給は過去年間平均を約4割下回る。その一方、需要は総じて堅調であるため、空室率は短期的には低下基調が続くと予想される。2023年の大量供給に続き、2025年にも過去年間平均の約2倍弱に相当する17万坪の供給が控えていることから、空室率は再び上昇し、2025年3月期には、6.6％と見込まれる。 2026年、2027年には、新規供給量が概ね過去平均となり、空室率は低下傾向になると予想される。
空室を抱えるビルの総数は、減少傾向にあり、賃料引き下げの動きも減っているため、賃料相場も横ばいとなっている。当面、この傾向は続くと予想されるが、2025年には大量供給が控えており、賃料は、再び下落基調となることが予想される。新規供給が落ち着く2026年には、賃料相場も底を打ち、2027年にはやや持ち直すと予想されることから、グレードA賃料（表面※）は、2027年末にかけて、2.9％の下落が見込まれる。
平均契約期間の長期化
2023年12月期のフリーレント期間は、前期からほぼ横ばいの6.0ヶ月だった。今後もしばらくは、横ばいで推移するも、リーシングの進捗によっては、わずかに短縮する可能性が想定される。
また、2000年からスタートした定期借家制度の普及とともに、平均契約期間が長期化する傾向にある。その理由として、近年内装工事のコストが高騰し、テナントの償却期間が、長期化する傾向にあることから、契約期間も、それに合わせて長めに設定されることが挙げられる。2023年12月期時点の平均契約期間は約54.3ヶ月と、前期の約53.9ヶ月からわずかながら増えている。
ビル営業本部 板橋 良
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