株式会社シーアールイー
50年以上の歴史を持つ物流不動産プロバイダー・CRE
執行役員 開発事業本部
本部長 小泉 武宏氏
経営戦略本部 事業開発・グループ事業戦略室
副室長 上遠野 知則氏
当社は物流不動産関連に特化したサービスプロバイダーとして、2 0 0 9 年に産声を上げました。とは言え創業初期の2010年には、1980年創業の(株)コマーシャル・アールイーからマスターリースおよび賃貸管理事業の譲渡、さらに翌2011年には、1964年創業の(株)天幸総建を吸収合併し進展してきました。つまり、実質的には50年以上の経験と蓄積されたノウハウを持つ、歴史ある企業であると自負しています。
設立当初からの柱である不動産管理事業では、マスターリースおよびプロパティマネジメントを領域としています。小さいものは延床面積50坪から、大きなもので50,000坪まで、多様な施設を約1,400棟管理しており、総面積は約120万坪。その90％弱が物流施設で占められています。管理物件の多くは関東近郊となっていますが、2015年には大阪にも進出したほか、シンガポールやタイなど、海外にも事業を展開しています。
また、2011年にスタートした物流施設の開発事業では、延床面積で5,000～15,000坪クラスの物流施設を関東圏を中心に開発しており、現時点で82,000坪強の実績を誇っています。また、来年には北海道（千歳市）や佐賀県（鳥栖市）にも物流施設を竣工し、開発面積の累計は103,000坪を超える予定です。さらにこうした物件を、2018年2月7日に上場した「CREロジスティクスファンド投資法人」に組み入れて運用していきます。
M&Aや資本業務提携などのスキームでさらなる事業拡大を図る
先にも触れたとおり、当社は創業当時から、M&Aにより事業を拡大してきました。アセットマネジメント事業において、不動産の証券化やファイナンスに関わるCREリートアドバイザーズ（株）および、ストラテジック・パートナーズ（株）の2社も、それぞれ2014年と2016年にM&Aによって子会社化したものです。つまり物流施設を取り巻く不動産事業においては、M＆Aによって事業のバリエーションを広げるとともに、バリューチェーンを築き上げてきており、こうした外部の力を積極的に取り入れる姿勢は、当社の事業成長にとって風土とも言えるものです。一方で、その方法はM&Aによるものだけではありません。不動産事業以外の領域に関しては、業務提携や資本業提携によって積極的なサービス拡大を図っています。
その背景にあるのが、物流業界を取り巻く環境の変化の速さです。ご存知のとおり、今日の我が国では、人手不足が社会現象にまでなっています。特に物流業界においては、庫内ワーカーや配送に携わるドライバー不足が深刻化しています。また、この問題に対応するための庫内の自動化など、改善すべき課題が山積しているのが現状です。
本来であれば、CREグループとしてサービスレベルの向上・収益基盤拡大のため、課題解決に必要なソリューションを内製化し提供していくことがベストですが、内製化するためには不動産事業以外での卓越したノウハウと構築までの膨大な時間とコストがかかります。その点、専門性の高い外部の企業とコラボレーションすれば、迅速かつ効率よく体制を整えることができます。物流不動産プロバイダーにとって、物流施設を利用されるテナントを取り巻く業界全体を活性化することは最重要事項であり、当社はどうあるべきかと考えたとき、業界課題解決に向けたソリューションを持たれている企業を積極的に支援する選択肢を選びました。
物流不動産プロバイダーだからといって、施設だけを提供すればいいという時代は、終わりを告げるでしょう。物流不動産業界の垣根を越え、テナントの立場に立って、作業員やドライバーの採用、コストダウン、自動化などをサポートする体制を業界全体で整えていくことこそが、将来的に当業界の施設を利用するテナントにとって安心感や信頼につながっていくと考えます。そのために、当社では事業開発・グループ事業戦略室という専門の部署を立ち上げ、ベストパートナーとの資本業務提携などを含めた、協業体制づくりに力を入れているのです。
荷主とドライバーを直接つなげるプラットフォームを提供
その当社が、今年9月に新たに資本業務提携を行うことにしたのが、荷主や3PL事業者と配送ドライバーを直接つなげるマッチングプラットフォーム「PickGo」を運営するCBcloud(株)です。「PickGo」は物流版「Uber」とも言うべきもので、シェアリングエコノミーを活用して、荷主や3PL事業者の収益の最大化を図るとともに、中小企業や個人事業主が大半を占める配送ドライバーの収益改善にも寄与するシステムです。
一般に荷主や3PL事業者は、自社内なりアウトソーシングなりで、ある程度の配送手段を確保しています。例えばある企業では、10台の車両を定期便として毎日、用意していたとします。ですが、年間を通じて常時、それだけを確保している必要があるかと言うと、そうではありません。繁忙期には足りなくなるし、もしMAXが10台ならば、閑散期には余ってしまいます。しかし、「PickGo」を利用すれば、通常時に必要な分、つまりミニマムで車両とドライバーを用意し、不足分をその都度、補充する。つまり波動の部分をフレキシブルに調整できるようになるのです。こうすることで輸送に係るコストを、固定費から変動費に変えることができ、無駄を省くことができると言えます。
具体的なフローを見てみましょう。まず、荷主はいつまでに、どんな大きさ・重量の荷物をいくつ、どこまで運んでほしいかという情報を「PickGo」にエントリーします。すると、現在登録している約2,000名の個人ドライバーがその情報を判断し、入札形式で応募してきます。荷主はその中から、個人の実績や価格に基づいて、自由に依頼相手を決めることができるのです。これまでの実績によれば、ドライバーから応募があるまでにかかる時間はエントリーから3分弱、成約率は98％に達しています。
これまで、大手運送会社に発注したとしても、実際の配送は下請けのまた下請けに振り分けられ、中間マージンが発生し高コストになることも多かったと思われます。しかし、このシステムならドライバーが直接、入札してくるため、結果的に運送費がリーズナブルになると想定されます。また、現在登録しているドライバーはすべて軽貨物の個人事業主ですが、自分の働きたい時に、都合のいい場所で働くことができるというメリットがあります。このシステムを活用すれば、どこかに配送したあと、空荷でなくもう一仕事しながら帰るといったことも可能でしょう。さらに、高い評価を受ければ、定期便として安定的に仕事を請け負うことができるかもしれません。つまり、荷主・配送ドライバー双方にとって、便利に利用できる新たなプラットフォームなのです。
当社が資本業務提携に踏み切った理由はいくつかあります。最大の理由は先にも述べたとおり、物流施設を利用されるテナントの効率化を阻害するボトルネックを、当ソリューションが解消し事業成長の一助となることです。さらに、CBcloudの事業拡大戦略の1つであるCtoC進出を踏まえ、両社で事業を創出・育成し、同社の顧客に対する施設提供などを含めた、相互の事業成長を目指すという目標もあります。加えて、業界全体が抱えるドライバー不足の背景にある、個人ドライバーの労働環境や収益構造の改善を図り、物流業界全体を元気にしたいという、CBcloudの企業理念に共感した点も大きかったと言うことができます。
当社としては、今後、施設面では冷凍冷蔵倉庫の拡充などを進めるとともに、外部企業との提携による、倉庫の自動化へのサポートなど、物流施設を取り巻く業界全体にこれまで以上に有益なサービスを提供できるよう、努力していく所存です。
