4. 事業用定期借地契約により地主から土地を借り、自社仕様の物流センターを建設する
コストパフォーマンス
土地取得費用は不要で、初期投資を低減できる。しかし、土地の敷金・保証金、前払い地代、施設建設費用は建築費高騰の影響を受け決してリーズナブルな手法ではない。ランニングコストは主に地代、固定資産税（建物部分のみ）、維持管理費、修繕費、減価償却費である。
運営・運用・変化への対応
自社仕様であるため、業務内容に合致した最適なレイアウト・設備を導入でき、運営効率に優れる。運用上の自由度も高い。将来のニーズ変化への対応は、契約した土地の広さや契約期間などに依存するが、基本的には自社所有の施設であり将来的な拡張は計画しやすい。ただし、契約期間満了時には更地返還義務があることが多く、継続使用には再契約やその交渉が必要となる。
市場における選択肢や選択の理由
一般的な土地売買に比べ絶対数は少ないが、土地購入にこだわらず、ニーズが高く売地が少ない都市周辺部や物流適地を検討する上で、選択肢を広げる手段とも言える。同手法の選択には、土地購入にかかる初期投資費用の低減、賃貸物件よりも高い自由度かつ自社に最適化された施設の構築、長期的・安定的な拠点の確保、購入が難しい物流適地における構築手段といった理由や背景が考えられる。
具体的なケース
• 土地を取得せず、自社用にカスタマイズされた物流センターを長期的に利用する。
• 特定の地域にどうしても自社物流センターが必要だが、物流ニーズが高く土地取得が困難な立地であるため、借地に選択肢を広げて拠点を構築する。
| 初期投資 | ランニングコスト | ニーズ変化への対応 | 運用のしやすさ | 市場ボリューム |
|---|---|---|---|---|
 土地取得費は不要だが保証金や地代がかかる。昨今の建設費高騰の影響大。 |
地代と建物部分の固定資産税、維持管理費が主。 |
 契約内容次第だが、自社建物なので計画はしやすい。 |
 自社仕様で最適化。運営効率と自由度が高い。 |
一般売買より選択肢は限られるが、需要の高い売地のないエリアでも確保の可能性が。 |
メリット
- 土地取得費用を抑え、自社専用物流センターを建設できる。
- 固定資産税は建物部分のみで済む。
- 長期間の利用が見込める。
- 土地購入にこだわらないため物流適地での拠点構築の選択肢が広がる。
デメリット
- 契約期間満了時に更地返還義務がある場合が多い。
- 契約期間満了時に建物の残存価値がゼロになり、さらに解体費用が発生する。
- 長期の契約期間が定められ、事業計画に影響を与える。
- 契約内容によっては、増改築に制限がある場合がある。
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