5. 土地を取得し自社仕様の物流センターを建設した後、セールアンドリースバックで賃借化する
コストパフォーマンス
一旦土地購入と建設費用が発生するが、売却により資金を回収できるため最終的な初期投資費用は抑えられる。不動産戦略の一環で売却益を狙うケースも多い。売却後は賃料が主なランニングコストとなり、維持管理費、修繕費は賃貸借契約の内容による。
運営・運用・変化への対応
自社仕様であるため、運用開始時は業務内容に合致した最適なレイアウト・設備を導入できる。しかし、売却後は賃貸借契約の制約を受け、運用上の自由度が一部制限される。将来のニーズ変化への対応は、売却時の契約内容に依存するため、契約時に将来の拡張性について協議しておく必要がある。
市場における選択肢や選択の理由
S＆LBの需要は高まっており、投資家やデベロッパーが積極的に検討している。土地の取得から始めるため、基本的には広範な選択肢から立地を選定できる。同手法の選択には、自社に最適化された施設の確保、初期投資費用の実質的な軽減、昨今の旺盛な不動産投資市場を活用したキャッシュフローの改善といった理由や背景が考えられる。
具体的なケース
• 事業拡大に伴い多額の資金が必要となったが、既存の物流センターは売却したくなく、新しく建設する物流センターをS＆LBすることで資金を調達し、かつ専有利用可能な物流拠点を確保する。
• M＆Aで取得した遊休地に倉庫を建て有効活用したが、これから自社の物流再構築の予定があり当初からS＆LBで賃借化した。
| 初期投資 | ランニングコスト | ニーズ変化への対応 | 運用のしやすさ | 市場ボリューム |
|---|---|---|---|---|
 一旦高額となるが売却で資金回収、初期投資抑制、さらに売却益を目指す。 |
 売却後は賃料が主費用。維持管理費は契約次第。 |
賃貸借契約による。自由な拡張は難しい場合が多い。 |
運用開始時は最適も、賃貸借契約で自由度は制限される。 |
適地は限られるが投資家の需要は高い。土地が確保されればハードルは低い。 |
メリット
- 自社で設計・建設した物件を継続して利用できる。
- 固定資産を売却することで売却益を得られる。
- 不動産保有リスクを回避でき、建物管理も不要になる。
デメリット
- 売却によって所有権を失い資産としての価値がなくなる。
- 賃貸借条件によって売却時の価格に影響が出る。
- 賃貸借条件により将来的な改修や造作に制限がかかる。
- 契約期間終了後の再契約の条件が不利になるリスクがある。
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