「100年に一度の事態」といわれるほどまでに悪化した、昨今の世界的な金融不安。その引き金となった震源地・米国においては、官民合同による不良資産買取が検討されるなど、一刻も早い市場安定化に向け、待ったなしの状況が続いている。日本の不動産投資市場においても、マーケットの牽引役であった外資系金融機関が、本国での資本不足に伴って短期資金を引き上げ、不動産ノンリコースローンの出口であったCMBSマーケットはほぼ機能不全に陥っている。これと呼応するかのように、国内金融機関の融資姿勢も硬直。不動産取引にファイナンスがつかず、取引量は大きく低迷し、一昨年までの活況を呈したマーケットは、もはや見る影もない。
しかし、法人所有不動産だけで約490兆円もの規模を持つといわれる日本の不動産市場は、この市況低迷下にあってもファンダメンタルズはそれほど傷んでおらず、依然魅力的なマーケットであることに変わりないだろう。また、海外の不動産市場を見ても、一部のアジア諸国をはじめ、引き続き堅調な成長を見せる国もあると聞く。金融・不動産市場がかつてない混乱を迎えている現在だが、裏を返せば今だからこそ打てる方策があり、いずれ来るマーケット活況期に備えるための絶好の機会と捉えることもできるはずだ。。
今回の不動産金融レポートでは、劇的な市場変化に柔軟に対応し、状況打開と新たな事業機会の創出を狙うデベロッパー、ノンリコースローンレンダー、プロパティマネジャーといった不動産プレーヤー各社にインタビュー。また、今シリーズの冒頭では、世界的な市場の混乱に対し、日本における国家レベルでの緊急対策として、自民党所属の田村耕太郎議員から「重要資産買取機構」の創設へ向けた取り組みについてうかがった。
※当シリーズにおける各社へのインタビューは2009年1、2月に実施しており、本誌発行の2009年3月時点における最新の不動産・金融市況に鑑み、記事の内容と一部そぐわないことも予想されますのでご了承ください。
国益を守り、日本経済の信認を回復させる 「重要資産買取機構」設立が急務
参議院議員
参議院国土交通委員長
自民党財金部会副部会長
田村 耕太郎 氏
金融危機解消を目指した「重要資産買取機構」構想
私が所属する、自民党若手議員による「金融・不動産緊急対策を実現する会」は2008年12月19日、麻生太郎首相に対して、現在の金融危機から日本の実体経済を守ることを目的とした「重要資産買取機構」の設立を提案しました。
2007年秋に発覚した「サブプライム問題」に端を発した、100年に一度ともいわれる世界規模の金融危機は、我が国にも多大な影響を与え、金融システムの健全性を損なわせ、ひいては経済界全体に危機的状況をもたらしています。そのため、国民の重要な財産である株、および不動産価格は継続的に下落し、それが信用収縮を引き起こし、結果的に日本経済は不当な苦境に陥っているのが現状です。この非常事態にあたって、こうした悪循環を解消し、株式市場の暴落を防ぎ、凍結した不動産市場の機能を回復し、株や不動産という国民の財産を守ること、さらには海外からの、我が国に対する投資を呼込もうというのが今回の機構設立の骨子です。
今回の提案に先立ち、フランスでは2008年12月に25兆円規模の政府系ファンドを設立し、自国の不動産や株式を買い上げることを表明しました。また、他の欧米諸国でも緊急対策を実施しています。我が国においても金融市場、不動産市場を守るために、為替だけでなく資産市場に対する政府介入が重要であると考えています。
ファンダメンタルズは堅調ながら、パニック状態の不動産売買市場
「重要資産買取機構」では、上場株式と不動産を対象資産としていますが、ここでは不動産についてお話しましょう。ご承知のとおり、今回の金融危機による不動産価格の暴落に加え、投資銀行の融資撤退、J-REIT投資口の投売りなど、外資マネーの国内市場からの逃避が顕著になっています。また、株価低迷に伴う国内金融機関の不動産向け融資も滞り、不動産企業の黒字倒産が相次いでいます。そのため、冷静な投資ができないパニック状態に陥っているのが現状です。
しかし、現物不動産を見ると、東京都内のAクラス、Sクラスのオフィス物件では、若干の賃料後退は見られるものの、立地や規模の優位性から資産価値のポテンシャルは維持されています。また、レジデンスやBクラスのオフィスビルについても、賃料水準は安定的であり、収益力自体は低下していないとみています。
つまり、こうした実物不動産への投資は安全で確実性が高く、危機が去ったあとには価格が上昇するであろうことは予想に難くありません。にもかかわらず、こうした物件が投売りされ、一部で反社会勢力等に買われている現状は国益に反することです。そのためにも、正当な買い手不在の状況を打破することが急務になっているのです。
50兆円規模の資金を調達、対象は実物不動産とJ-REIT
「重要資産買取機構」では、当初、20～50兆円の規模を予定しています。GDP(国内総生産)が日本の約3分の1のフランスに比べればもっと規模は大きくてもよいのですが、拡大は後からでもできます。規模は小さくとも、まずはいかに迅速にスタートさせるかが重要でしょう。
資金は市中から調達することを考えています。具体的には国債や政府保証債を発行して、銀行や生保などの機関投資家に買っていただく、あるいは、特別会計の剰余金を担保にして、短期国債を発行するなど、いわゆる政府埋蔵金を利用するのも1つの方法です。また、その後の実績次第では外貨準備や公的年金、郵便貯金などに財源を広げていくことも考えられます。償還については5～10年をめどにしています。
そして、投資の対象となるのは現物不動産とREITです。不動産については東京都内のレジデンス物件、およびAクラス、Sクラスの物件を、収益還元法を用いて評価し、割安なものを不動産開発会社や保有会社から直接購入します。将来的には、全国政令指定都市の中心市街地の物件にまで投資対象を拡大できるでしょう。個人投資家の投資を妨げないよう、最初は一物件あたりの規模は10億円以上を目安とし、資産が積みあがれば大型物件も視野に入れていきます。REITに関しては、例えばディスクロージャーやインサイダー取引の規制強化など、市場の根本問題の改革は必要だと思います。ですが、現在のパニック状態を脱し、信認を回復させるためには、早急な投資口の買取が必要となってくるでしょう。
これらの資産の出口としては、景気回復後、マーケットの相場観を崩さない範囲で放出する予定です。また、実物不動産に関しては長期で保有し続け、例えば国営の有料老人ホームを運営したり、あるいは公務員宿舎に当てるといった活用も考えられます。
一部では、損失リスクを懸念する声もあるようですが、今日の危機を打開し、国富を防衛するためには、万一、多少の損失が発生してもやむを得ないと考えます。とはいっても、割安物件を購入するわけですから、再生機構の例を出すまでもなく、長期的には大きな利益を上げる可能性の方が大きいのです。政府がプレーヤーとして市場に参加するのは、高い運用益を求めるというよりも、あくまで現在の金融危機解消、ひいては市場の活性化・安定化に資することが第一義であることをご理解していただく必要があると考えています。
期待される多大な経済波及効果、年度内実現を目指して活動
「重要資産買取機構」を創設して施策を実行することで、さまざまな効果が期待できます。具体的には、不動産を買い取ることで内需型産業である建設・不動産業界が現在の危機を脱して活性化する、さらにはこれを起爆剤として経済界全体に効果が波及することが期待できます。不動産業者は資金を回収でき、融資銀行は既存ローンを回収、新規ローンが可能になるという図式です。これにより、不動産業だけでなく一般の中小企業に対しても新規融資が拡大することは、容易に想像できます。 また、運用利回りは5～10%程度を想定しています。これだけ高い運用益が得られれば、国民年金資金の捻出にも充てることができ、将来の年金への不安を解消することで、消費意欲の向上にもつながります。今後、さらなる危機の波が襲ってくる可能性は否定できませんが、その際にも同機構のような大きな規模を持つプレーヤーが存在することを知らしめるだけでも、その安心感から内外の投資家の信認を得ることができるでしょう。
本来ならば、経済市場は民間の活力によって回復されるのが一番ですが、残念ながら現在のところ機能不全の状態にあり、その意味からも、迅速に対応する必要があります。現在のねじれ国会の中では困難が予想されますが、同機構の設立時期としては年度内の法案成立、および実施を目指しています。
同機構に関しては、財務省や国交省、金融庁、経産省といったさまざまな省庁が関係してくると思いますが、主管は財務省が妥当と考えます。ただし、機構運営の主体はあくまでも民間組織を想定しています。民間から広く人材を登用したプロフェッショナルによる運営が望ましいのです。実際に施策がスタートし、特に実物不動産の運用となると、さまざまな利害関係が発生し、課題も多いかと思います。ですから機構のトップとなる人物には、実務能力はもちろんですが、組織のまとめ役として各省庁に通じ、マネジメント能力に優れた人材が抜擢されるべきです。また、実働部隊には実績のある経験者の精鋭を起用したいところです。その観点から、今後の最大の課題は人的資本をいかに選出し、確保するかということですが、年齢は問わず、実績のある方々のスクリーニングをすでに開始しています。とにかく、現在考えられうる最良の方法を、的確かつ迅速に遂行できる組織であることが求められるのです。
今後、国民の方々の理解を得るためには、施策の透明性を高めることはもちろん、現在の金融危機の解消と、流動性向上による企業倒産の抑止策としての有効性、そして何よりも国富を守るという強い姿勢を示していくことが不可欠です。そして、経済全体の活性化を促し、同機構による運用益を広く国民の方々へ還元することができるということをアナウンスすることで、そう遠くない時期に景況回復への好循環を生み出すことができるのではないでしょうか。
