丸紅株式会社
開発建設部門 都市開発部長
平澤 順 氏
丸紅株式会社
開発建設部門 海外不動産開発部長
鍬村 浩一 氏
専業デベロッパーとは一味違う商社ならではの不動産ビジネス展開
私ども開発建設部門では、国内における分譲マンションの開発事業、収益不動産の開発およびREITやファンドのアセットマネジメント事業、アジアを中心とした海外における住宅や収益不動産の開発事業という3つの領域において、積極的な不動産事業を展開しています。また部門全体としては、丸紅不動産をはじめとするビル保有会社、マンション管理会社、国内5つのゴルフ場の保有・運営などを手掛けています。
当社の開発の多くは、従前からの取引先企業における不動産財務戦略を踏まえた、保有土地などの有効活用コンサルテーションをベースとしてきました。例えば、工場跡地などにショッピングセンターをつくり、そこにテナントを誘致して安定的な賃貸不動産に切り替えるといった手法です。また、当社のビジネススキームにおける特徴としては、私ども開発建設部門と、金融・物流・情報・新機能部門(以下、金融部門)とで金融・情報・不動産グループを形成し、一体となって事業を展開していることです。開発建設部門は1999年にプライベートファンドを設立し、2000年からエクイティ投資を開始しました。その当時から、開発建設部門は目利きとして不動産の外部・内部成長を、金融部門はデットサイドスキームの組成をそれぞれ担い、今日のようにノンリコースローンが普及していない頃から、組織をまたがって互いに社内のリソースを活用してきた歴史があります。
また、他部門が企業へ出資する際にも、開発建設部門がアセットサイドの目利きをしています。例えば、大手小売業への投資において、不動産のリストラで1000億円近いセール&リースバックを実施する際、開発建設部門か不動産に精通した人間を出向させ、リストラクチャリングのプラニングを行いました。一方、金融部門は自社のエクイティに加え、一部をプライベートファンドと組み、資金調達を実現しました。こうした相互の関係を活かしたビジネス展開は、まさに商社ならではの手法といえるでしょう。
近年の市場変化に伴い、バリューアッド型からコア/コアプラス型へと事業方針を転換
2000年のファンドの運用開始当時は、例えば耐震性に問題のあるビルを購入してリニューアルし、テナントをリースアップして売却する、あるいは上棟時に資金回収したいマンションデベロッパーの物件を自社のファンドで購入し、賃貸用に仕立ててリースアップして売却する、といったバリューアッド型のビジネスが中心でした。
しかし、2006年から2007年初頭にかけてマーケットの潮目が変わり、競合が激化し始めたこともあって、こうした手法による新規の購入はストップしました。以降は稼働中の物件を売却し、新規の投資は控えていましたが、現在ではコア/コアプラス型、あるいはREITといった、長期保有で安定的な運用へと方針を転換しています。
開発スキームとしては、大型物件ではSPCを組成、ノンリコースローンをベースに取得・開発し、小規模物件については、フルエクイティでオンバランスする場合もあります。開発型案件におけるファイナンスでは、レンダーサイドが慎重になっている現状を踏まえ、金利が高いメザニンを調達することは避け、当社と付き合いのある都銀・信託銀行などよりシニアのノンリコースローンを50%～60%程度調達し、残りはエクイティを充当しています。ファンド仕立ての案件は2、3社と共同で投資する一方、開発型案件では開発過程でさまざまな意志決定が必要となるため、当社単独で実施するケースが多いといえます
プロパティタイプに応じた異なる手法で早期にリースアップ
更地から開発する案件では、竣工後に所定のリースアップ期間を設けるわけですが、プロパティタイプに応じて、おおむね3つの手法を用いて売却を目指します。まず、商業施設については、プロジェクトの構想段階から、特定のキーテナントを想定するケースが多いといえます。代表的な例としては、現在開発中の大阪・心斎橋「KPOキリンプラザ大阪跡地開発」が挙げられます。心斎橋のランドマークとなる同ビルを衣替えするに当たり、その顔となるにふさわしいテナントとして、スウェーデンのカジュアル衣料専門店チェーン「Hennes&Mauritz(H&M)」の関西エリア第1号店を誘致しました。すでにオープンした銀座、原宿に加え、今秋オープン予定の渋谷、新宿に次ぐ国内5店目となります。同社には、関西エリアにおいても東京の銀座・原宿に見劣りしない集客・売上高を上げていただけるのではないかと期待しています。
これに対してオフィスは、ある一定期間は保有するケースが多く、最低3年くらいのホールド期間が必要と考えています。横浜みなとみらい21を舞台に、2011年竣工予定で現在進行中の「(仮称)MM42プロジェクト」についてですが、すでに大手企業が続々と進出している同エリアは、当社でも以前から注目しており、2005年頃から調査を開始していました。今回、その中心の42街区を横浜市から譲り受け、地上約120mのオフィスビルを建設しています。また、私どもはすべてのプロジェクトにおいて、ベースケース、アップサイド、ダウンサイドと、それぞれの3つのシナリオを分析し、検討しています。「(仮称)MM42プロジェクト」は、調査段階において、羽田空港第4滑走路計画が決定し国際化が進むこと、羽田空港と横浜間の交通アクセスが向上すること、横浜市が開港150周年に合わせて積極的な企業誘致を行うための優遇措置を打ち出していることなどから、コア資産としてのポテンシャルが高い。ダウンサイドリスクを織り込んでも、十分投資価値に見合うと判断して開発に踏み切りました。
他方、新たな開発スタイルとして期待しているのが行政との連携によるもので、現在、大田区と進めている「大森北1丁目開発事業(仮称)」がその1つです。区の保有する土地を借り受けて建物を建設し、区の施設である特別出張所、図書館、駐輪場のスペースを区へリース、残ったスペースに日常性の高い物販・飲食店舗を誘致する予定です。当社は30数年前、越谷市と合同で、公会堂などの市の施設と商業テナントとの複合型ビル「越谷コミュニティプラザ」を開発した経験があります。公共部分はすでにBOT(BuildOperateTransfer)で市に譲渡しています。民間部分は現在でも保有・運営しており、地域の拠点づくりとして、第3セクターの数少ない成功例とのご評価をいただいています。「大森北1丁目開発事業(仮称)」は、越谷市とのケースとは多少形態が異なりますが、過去の経験を活かして、より良いスキームを構築できるのではないかと考えています。これまで、自治体が民間の活力を利用するにあたってはPFI等がポピュラーでしたが、今後はこのような借地開発形態が1つの好事例となっていくのではないでしょうか。また、当社の子会社ジャパン・リート・アドバイザーズが資産運用会社となっているユナイテッド・アーバン投資法人が、札幌市の市営住宅を資産として保有し、市にリースバックする方式をとっている事例もあり、これも官民連携の1つの特徴的な形態といえるでしょう。
現地パートナーとの協調重視で展開する海外不動産開発事業
さて、もう1つの柱である海外不動産開発事業ですが、現在は中国を中心とするアジア各国でビジネスを展開しています。プロパティタイプは住宅、オフィス、工業団地、ゴルフ場などさまざまですが、メインは住宅です。当社の中国投資の第1期は、1985年の上海における、日本人を含む中国で働く外国企業の駐在員および現地の中国人向け賃貸住宅の開発に端を発しています。さらに1998年の第2期が当社60%、現地企業40%の出資で設立した「上海ハウス」によるタウンハウス、コンドミニアム、戸建住宅の開発であり、これが当社における現在の中国展開のフラッグシップになっています。この時期に販売会社や管理会社も設立しており、事業拡大の大きな契機となりました。
そして第3期に当たる現在は、上記上海での展開に加えて天津市、瀋陽市において住宅、オフィス、商業施設などの機能を兼ね備えた複合ビル開発が進行中です。天津市複合開発で10数万m2、瀋陽複合開発は30万m2の規模を持ち、天津は2013年、瀋陽も2016年までという長いスパンのプロジェクトになっています。特に瀋陽については、10万m2を超える大規模商業スペースについて、商業施設開発で優れたノウハウを持つ東急不動産と、香港の財閥として許認可関連に強い新華集団との三社共同事業になっています。中国における事業は100%当社単独で行うことも可能ですが、海外で投資を行う場合は、出資制限があるだけでなく、難しい法規制・許認可・訴訟・労務問題といったさまざまな課題をクリアする必要があるため、現地パートナーとの連携は必要不可欠です。中国での両プロジェクトも同様の方法をとっていますが、現地のパートナーにドメスティックな問題への対応をお任せしつつ、当社は日本国内開発におけるノウハウを提供させていただくというスタンスを基本としています。中国市場については、情報の不透明性や制度的な不備が一部で指摘されていますが、あれだけの人口を擁し、経済も急速に成長していることに加え、天津、瀋陽、大連など日本の大阪より規模の大きい街がたくさんあります。そのようなエリアを選んで開発していけば、今後の事業拡大は十二分に期待できると考えています。
コア/コアプラス型をメインとした国内事業、拡大基調を打ち出した海外事業展開
今後の戦略ですが、国内については3つの機軸があります。1つは「(仮称)MM42プロジェクト」や「KPOキリンプラザ大阪跡地開発」のようなコア/コアプラス型の開発を継続すること。2つ目は開発・投資にかかる期間リスクをできるだけ低減させることです。現在手掛けている自由が丘駅から至近の商業ビル開発は、ある企業が開発を進めていましたが、当社が昨年11月頃に購入させていただいたものです。建設着工時に当社でデューデリジェンスし、テナントとコンタクトしていたこともあり、リースアップリスクと期間リスクをミニマイズでき、さらに、投資額に対して高いIRRが期待できる案件です。3つ目は、当然のことではありますが、今後2～3年の景気回復を待ちながら、既存物件できちんとインカムゲインを得られるよう管理運営を徹底し、いつでも売却できる準備を進めておくことです。
海外については、今後もこれまでの経験やノウハウが活かせる中国市場が中心となるでしょう。アジア地域では、他にもマレーシア、タイ、インドネシアなどに進出していますが、今後はベトナム市場の拡大にも期待しています。これに加え、もう1つ大きな目標としているのは、米国市場への再進出。すでに7ヵ月前からシカゴにあるアセットマネジメント会社に人材を派遣しており、いつでも投資を再開できる準備を整えています。海外投資については、現在、いずれも円建てを基本としていますが、必要に応じてSPCを介して現地通貨の調達を行い、為替リスクをヘッジしています。
また、金商法対応として丸紅アセットマネジメントを設立し、コンプライアンスおよびリスク管理体制を徹底するとともに、オイルマネーをはじめとする海外政府系ファンドや海外グローバルREITの日本国内進出における窓口としての機能を拡充していきます。
