050-5447-7862

平日 9:00〜17:30

物件を探す

事業用不動産のあらゆるニーズを網羅するサービスと豊富な実績で、お客様の課題を解決する最適なソリューションをご提案いたします。

お役立ち情報

CBREが手掛けた、さまざまな業種・規模の移転事例のご紹介を始め、オフィスや物流拠点の移転に役立つ資料・情報をご提供しています。

マーケット情報

独自収集したデータを元に、不動産マーケットの市況を分析予測し、市場変化をいち早く捉え、ポイントをまとめた市場レポートを配信しています。
また、物件レポート、業界トレンド情報など、事業用不動産の最新情報、トレンドを配信しています。

CBREについて

事業用不動産の分野において、世界有数の企業であるCBRE。日本国内におけるその強み、拠点、会社概要をご紹介します。

ヘルプ

物件検索の使い方や、会員サービス、よくあるご質問など、当サイトをより便利にご利用いただくための情報をご紹介します。

オーナー様はこちら
仲介業者様はこちら

賃貸オフィス・事務所の記事

ドイツデカバンク、日本で業務拡大

ドイツのデカバンク、
柔軟性ある長期の不動産融資で日本市場での業務拡大を目指す

エステート・レンディング株式会社
代表取締役
根岸 憲一

ドイツのデカバンク、日本不動産市場に本格進出

当社は、ドイツに拠点を置くデカバンクの日本子会社として2008年6月に設立されました。デカバンクは、ドイツの地銀・州銀のそれぞれの複合体が出資して設立されており、ドイツ第二位のアセット・マネジメント会社で、各銀行の顧客にMMF、株、債権、不動産のオープンエンドファンドといった投資商品を提供しています。こうした商品により投資金を集め、運用し、配当を行いながら手数料をいただくというフィービジネスを主要業務として展開しています。

デカバンクはこれまで、ドイツ・フランクフルトから、主にセカンダリーマーケットにおいてアメリカやヨーロッパの一部で不動産融資を行ってきました。具体的には、シニア/メザニンレンダーとしてのノンリコースローンの提供、また、現在は優先順位を低くしておりますが、過去には開発ローンなども実施していました。しかし、2006年に新たな役員が来てから、ドイツ以外の地域でも自らローンを組成して、積極的に不動産融資を行うという方針が打ち出され、2007年にはパリに駐在員事務所が、続いて2008年に日本・東京の拠点である当社と、ロンドンの駐在員事務所が創設されたのです。

デカバンクは以前から日本の市場に関心を持っていました。日本は、経済規模も不動産市場規模も世界第2位を誇り、グローバルでのファイナンスを展開する上で看過できないマーケットです。2002年以降、デカバンクでは東京のAクラスビルや商業施設など3~4物件に対して、セカンダリーマーケットにおいて融資を行いながら、トラックレコードを積み上げてきました。今度は自らローンをオリジネートし、プライマリーマーケットでビジネスを展開しようと考えたわけです。日本への進出時期は、ちょうど世界中が金融恐慌に揺れる時期と重なってしまったものの、サブプライムローン問題が起こる前から計画していたタイミングだったのです。

日本の、特に東京の不動産市場の魅力は、中核都市が地方各所に分散している米国やドイツ等と比較し、人口や産業が一極集中していることです。これはパリやロンドンとも共通しています。さらに、鉄道網の整備や行政窓口の近くに企業がいる必要があり、町の中心地が移動しない、すなわち比較的オフィスや住宅の稼働率が安定した市場といえます。しかし、これまで日本市場に対して積極的に融資していた外資系金融機関は、金融危機が本格化した昨年以降、日本の不動産への融資を見合わせており、国内金融機関についても、現在ではノンリコースローンよりもコーポレート・レンディングを優先する動きが見受けられます。つまり、日本の不動産ファンダメンタルズとは別の問題により、不動産そのものにローンがつかなくなったことでマーケットの減速に拍車がかかり、ボロワーにとって非常に厳しい環境になっているのです。

ご移転計画のあれこれ、お気軽にご相談ください

CBREでは事業用不動産のプロフェッショナルチームが、お客様の経営課題や不動産にかかわるさまざまな課題解決をサポートします。

融資規模は1物件あたり40~70億円

2008年の東京進出以降は、融資を行うためのインフラ整備を進め、2月中に1案件のクロージングを予定しております。春先までにあと数案件を融資決定までもっていきたいと考えています。

当社が融資させていただくのは投資のプロの方々で、具体的には国内外の事業会社や不動産会社、J-REITが挙げられるでしょう。今のところ、開発ローンや不動産会社へのコーポレートローンは行う予定はありません。融資対象としては、オフィス、商業施設、倉庫、ホテル、レジデンスと幅広いプロパティタイプを想定しており、エリアについては、現在は東京をメインに考えていますが、テナントの代替性や物件の汎用性に優れていれば、地方の案件も対象となるでしょう。1案件ごとの融資規模としては、為替や物件そのものの特性によって多少の変動はありますが、40~70億円程度であれば、比較的スピーディーに融資の決定がしやすいといえます。LTVについては、現在のマーケットでは、最大で60~70%ほどの水準を想定しています。また、他のレンダーと協調して150億円超のファイナンスも進めております。当社は証券化を前提に融資しないため、他のレンダーと組んで、当社がシニアにも、劣後にもなれるので、ボロワーだけでなく他のレンダーのニーズも意識したさまざまなアレンジが可能となります。

ボロワーのニーズに柔軟に対応する融資スタンス

次に当社の融資の特徴をご説明しましょう。まず1つ目は、経済条件によりますが、比較的長めの融資期間にも対応できることです。不動産は本来、短期間に右から左に動かすのではなく、長期の投資に向いた資産です。しかしながら、ここ数年は支払い金利を抑えることを優先し、3年未満のローンを借りられる方が多くなっていました。その結果、ローンを借りられても、直ぐにリファイナンスを気に掛けなければならなくなり、また、今日のように金融市場が逼迫しているなかでは、場合によっては資産の売却を検討することも必要となるでしょう。当社では、案件によりますが、現在は3~5年の融資を提供することも可能であり、使いやすいといえるのではないでしょうか。

融資にあたっては、物件の汎用性や立地、テナントの代替性はもちろんですが、キャッシュフローをより詳細に検討しています。その意味では、平均で90%以上の高い稼働率を誇り、ポートフォリオに関する豊富な情報が定期的に公開されているJ-REIT等は、案件によっては優良なファイナンス対象となりうると考えています。また、不動産の特性や収益性のほかに、物件ごとのオペレーションや、マーケットの状況も重視しています。例えば、現在お話を進めている商業施設の案件では、テナントの誘致力、オペレーターの運営力などを確認した上で進めています。ボロワーの投資戦略やマーケット観などを当社がしっかり納得することが、融資を行う際に一番重要だと考えています。どこにどのような種類のリスクがあり、それはどこまでコントロールできるものかを把握することが、景気が下降していく局面でも継続して融資業務を行うために必要となります。その上で、ボロワーのニーズを引き出し、案件の特性を踏まえたカスタムメイドでの融資を行うということがもう1つの特徴といえるでしょう。

バランス・シートレンダーとしてボロワーとの長期のお付き合いを

当社が行う融資としては次の3つに大別されます。まず、新規物件を購入するためのアクイジション・ファイナンス。次に、満期を迎える既存ローンのリファイナンス。そして、3つ目には、他レンダーが、不動産向けの融資残高を減らすために売却するローンのセカンダリーマーケットでの債権取得があります。現在は、新規物件購入よりもリファイナンスのお話をいただくことが多く、しかも、3ヵ月後といった期限が迫ったものより、1年先くらいに満期が来るものを前倒しで検討して欲しいというご要望がかなりの頻度で見受けられます。今後増えてくると予想されるのが、既存ローンを返済するために、所有者が担保不動産を売却し、それを購入される方向けのアクイジション・ファイナンスです。ローンを返済する方法には、既存レンダーによるリファイナンスや期間延長、新しいレンダーからの借り替え、もしくは物件を売却して元本を返済する、等があります。しかし、周知のとおり、流動性の枯渇している現在では、既存レンダーからのリファイナンスや新規レンダーからの借り入れが難しいケースも多く、その場合は、物件売却により既存ローンを返済することになります。こうした物件を新規に購入しようとする方々が、新規ローンを検討する。つまり、下降局面にあるマーケットのなかで、リファイナンスができないために、売却せざるを得なくなるケースが出現してくるのではないかと考えられます。昨年は売り手と買い手とが求める価格に大きな乖離がありましたが、今年は今申し上げた売却せざるを得ない理由により、価格調整が進むと思われます。サブプライムローン問題以降での新しい相場観が形成されれば、資金が市場に戻ってくることにつながっていくと思われます。

当社の出資母体であるデカバンクは、サブプライムローン問題の影響をほとんど受けておらず、現在の市場でも健全性を維持したまま融資を実行することができます。また、当社はバランス・シートレンダーであるため、資本市場の影響もそれほど受けることなく、ローンを提供することが可能です。今後、当社は景気や不動産市況の良し悪しに関わらず、ボロワーとマーケットに対する目線を共有し、長期にコミットしながら、日本でも認知度を高め、少しずつ実績を積み上げていこうと考えています。

ご移転計画のあれこれ、お気軽にご相談ください

CBREでは事業用不動産のプロフェッショナルチームが、お客様の経営課題や不動産にかかわるさまざまな課題解決をサポートします。

上記内容は オフィスジャパン誌 2009年春季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

記事を探す

物件をお探しのお客様専用窓口

CBREの記事をお読み頂き誠にありがとうございます。
ご移転のプランニングや優良未公開物件の仲介をご用命の際は右記のフォームからお問い合わせください。

物件相談フォーム