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東京の物流市場と投資の最新動向 2

6. 開発投資

金融危機以降、首都圏では大型のマルチテナント型物流施設の開発が中止、延期となり、ビルド・トゥ・スーツ型の開発が一部みられるだけの状況となった。しかしながら、2010年になって、プロロジスがマルチテナント型を竣工するなど、物流施設に対する投資が回復してきており、他の開発事業者も新たな用地の確保や新規開発計画を発表するなど、活況が戻ってきている。

このような投資が活発化してきた要因として、首都圏で大型開発物件に対する堅調な需要が継続的に発生し、投資に対する安心感が高まったことがあげられるまた外資系投資家を中心として集中する旺盛な物流需要に支えられ、賃料相場が高位安定しているなど、グローバルに見て相対的に優位な状況にある東京の物流施設への注目度が高まり、投資先としての認識が拡がったことがある。

潜在需要が裏付けられたため、これまで物流施設開発は手掛けていなかった国内大手不動産会社も開発へ新規参入を表明し、一部の優良物流立地の入札では取得価格の高騰もみられている。さらに、物流施設市場では、リートやファンド、機関投資家やデベロッパー等のプレイヤーの連携強化の動きが進展してきている。連携には、資金調達やリーシング、投資リスク分散などのメリットがあり、これにより、外資投資家の参画も一層しやすくなることから、日本における物流施設開発がさらに加速していく可能性もある。

外資プレイヤーの台頭も顕著である。物流施設投資はオフィスより安定的かつ高利回りを得られることなどを背景に、欧米の投資家による物件取得が停滞した金融危機以降、アジアの投資家による投資が活発化している。2010年の代表的な事例としては、シンガポールのMapletree Logistics Trustによる物流施設投資(130億円)がある。

マーケットビューポイント2011:物流施設の空室率の動向

また、2011年末には、シンガポール政府系物流不動産のグローバル・ロジスティック・プロパティーズ(GLP)が、中国政府系投資ファンドの中国投資(CIC)と共同で日本の15箇所の物流施設を取得すると発表した。投資額は1226億円で国内の不動産取引ではこの数年で最大規模である。

アジアの投資家は、短期的な売買によるキャピタルゲインではなく、長期保有によるインカムゲインの獲得を期待しており、オフィスや商業施設よりも高収益率が期待できる物流不動産投資へ強い関心を向けている。

こうした動きの背景には、大震災後の事業環境の変化も大きい。災害発生時にも事業を継続できるよう製品などの保管先を分散する企業ニーズの拡大を受け、先進的で効率的な物流施設投資需要が持続的に高まって、震災直後に様子見していた投資家がここに来て開発投資に向けて舵を切り、取引価格、流動性、資金調達環境のいずれも今後一層の高まりが見込まれている。

企業名 物件名 所在地 延床面積 延床面積 竣工年月
SGリアルティ (仮称)
SGHロジスティクス横浜
神奈川県横浜市
神奈川区守屋町
84,000m2 25,410坪 2012年
SGリアルティ (仮称)
SGHロジスティクス柏
マルチ棟
千葉県柏市
新十余二13-1
130,098m2 39,355坪 2012年
6月
プロロジス プロロジスパーク座間2 神奈川県座間市
広野台2-4958-6
115,952m2 35,075坪 2012年
8月
ラサール
インベストメント
マネジメント
ロジポート北柏 千葉県柏市松ヶ崎
新田字水神前13-1他
127,164m2 38,467坪 2012年
10月
GLプロパティーズ GLP三郷Ⅲ 埼玉県三郷市
(三郷インター南部土地区画
整理事業施工区域内4街区)
93,831m2 28,384坪 2013年
5月
ラサール
インベストメント
マネジメント /
三菱地所
(仮称)ロジポート相模原 神奈川県相模原市
中央田名
205,000m2 62,013坪 2013年
10月
プロロジス プロロジスパーク習志野Ⅳ 千葉県習志野市
茜浜3丁目
108,00m2 32,670坪 -

出所:各社開示情報を基にCBRE Research作成 調査時点は2011年12月末

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7. 今後の動き

マーケットビューポイント2011:今後の物流不動産取引価格
マーケットビューポイント2011:今後の物流不動産流動性
マーケットビューポイント2011:今後の資金調達のしやすさ(デット)

今後は、旺盛な需要に対応するべく、2012 年から2013年にかけてここ数年の供給規模を大きく上回る80 万㎡以上の開発が計画される等、物流投資マーケットの拡大が一層進むことが予想されている。

さらに、新しい動きとして、前述のGLPはカナダの公的年金運用会社と共同で日本の物流施設の開発・運用を目的としたファンドを設立し、今後10年間で1200億円程度の投資を行う方針を表明している。大和ハウスは物流施設に特化したリートの設立を進めており、東京証券取引所に上場予定である。

先に述べたような大手不動産デベロッパーの新規参入表明もあいまって、首都圏内陸や湾岸エリアにおいて、マルチテナント型施設開発用地の取得競争は今後ますます激化し、市場がより活性化することが期待される。

本レポートにおけるインデックスの定義

  • CBREグローバル物流施設賃料インデックス・利回りインデックスは、 優良物流資産の各地域の指数を加重平均したもの。
  • EMEAインデックスはEU加盟27か国を加重平均したもの。
  • 米国インデックスは、米国データのみを加重平均したもの(ラテンアメリカ、カナダを含まず)。
  • アジアパシフィックインデックスは、太平洋地域の8市場と大中華圏の4市場に加え、日本、シンガポールのデータを加重平均したもの。
  • グローバルインデックスは、上記の各地域の指数を、世界全体の実質GDP成長率を元に重みづけし、2001年第1四半期=100とした上で集計したもの。

本件に関するお問い合わせ先

シービーアールイー リサーチ チーフアナリスト
水登朱美
akemi.mizuto@cbre.co.jp
TEL 03 5470 8738 | FAX 03 5470 8801

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