5. グローバル物流施設の賃料動向
2011年第3四半期のCBREグローバル物流施設賃料インデックスは前期比+0.5%、前年同期比で1.7%の上昇を示し、世界の物流施設賃料は金融危機前の拡大期であった2006年当時と同水準にまで回復した。この主たる要因は、アジアにおけるテナント企業の活発な動きであり、現在の水準をけん引しているアジア太平洋地域では賃料相場が既に危機前の水準を上回っている。一方で、EMEAおよび米国における優良物件の賃料は、これまでの下落一辺倒からほぼ横ばいへと、ようやく安定化傾向を示しはじめた。活況を呈する3PL事業者のニーズに見合う優良物件の供給が十分でないことが引き続き賃料上昇の主要因となっている。
6. 今後のグローバル物流賃料の見通し
2008年以前の賃料サイクルにおいては、世界の物流賃料が工業生産やGDPの水準と連動する傾向が見られた。現在の賃料サイクルにもいくらかその傾向は残っているものの、先進諸国の経済動向の不透明性など、数量化できない要因が今後の優良物件賃料の動向に与える影響が無視できないものとなってきている。
但し、そうした下振れリスクにより、賃料上昇に一定の限界はあるとしても、米ドル安の恩恵を受ける諸国を中心に、小売業者や3PL事業者からの需要が右肩上がりで、世界各地の市場で優良物件の供給が依然としてひっ迫していることから、グローバルな優良物流市場では、引き続き緩やかな賃料の上昇が期待できる。
今後は、工業生産の伸びの鈍化はあるものの、アジア太平洋地域やラテンアメリカ市場など新興市場については国内消費需要の水準は上昇しており、活発な地域内貿易が持続していることも追い風となって、さらに賃料の上昇圧力が強まると予想される。一方、欧州情勢の不透明感から、先進諸国の需要減退が懸念されるため、EMEAおよび米国における優良物件の賃料相場が2008年以来の下落局面から完全に脱するまでには、まだ当面時間がかかると見込まれる。
テナント企業は、こうしたグローバルな賃料サイクルを見越した上で、特に欧米で、以前に比べ比較的安価な現在の優良物流施設をチャンスと見て借り受け、今後の成長に向けた優位性の確保に向かうと考えられる。
2008年以前の賃料サイクルにおいては、世界の物流賃料が工業生産やGDPの水準と連動する傾向が見られた。現在の賃料サイクルにもいくらかその傾向は残っているものの、先進諸国の経済動向の不透明性など、数量化できない要因が今後の優良物件賃料の動向に与える影響が無視できないものとなってきている。
但し、そうした下振れリスクにより、賃料上昇に一定の限界はあるとしても、米ドル安の恩恵を受ける諸国を中心に、小売業者や3PL事業者からの需要が右肩上がりで、世界各地の市場で優良物件の供給が依然としてひっ迫していることから、グローバルな優良物流市場では、引き続き緩やかな賃料の上昇が期待できる。
今後は、工業生産の伸びの鈍化はあるものの、アジア太平洋地域やラテンアメリカ市場など新興市場については国内消費需要の水準は上昇しており、活発な地域内貿易が持続していることも追い風となって、さらに賃料の上昇圧力が強まると予想される。一方、欧州情勢の不透明感から、先進諸国の需要減退が懸念されるため、EMEAおよび米国における優良物件の賃料相場が2008年以来の下落局面から完全に脱するまでには、まだ当面時間がかかると見込まれる。
テナント企業は、こうしたグローバルな賃料サイクルを見越した上で、特に欧米で、以前に比べ比較的安価な現在の優良物流施設をチャンスと見て借り受け、今後の成長に向けた優位性の確保に向かうと考えられる。
| 都市名 | 国名 |
2011年Q3賃料 (US$/SF/年) |
現在のランク | 以前のランク |
|---|---|---|---|---|
| 東京 | 日本 | 21.84 | 1 | 1 |
| ロンドン | イギリス | 19.47 | 2 | 2 |
| シンガポール | シンガポール | 14.73 | 3 | 3 |
| サンパウロ | ブラジル | 13.98 | 4 | 4 |
| シドニー | オースラトリア | 11.36 | 5 | 7 |
| パリ | フランス | 11.22 | 6 | 5 |
|
アムステルダム (スキポール) |
オランダ | 11.22 | 7 | 6 |
| ブリスベン | オーストラリア | 10.59 | 8 | 9 |
| 香港 | 中国 | 10.49 | 9 | 10 |
| パース | オーストラリア | 9.85 | 10 | 8 |
出所:CBREResearch
換算レート...東京1USD=77.09円,ロンドン:1USD=0.64ポンド,シンガポール:1USD=1.30シンガポールドル,
サンパウロ:1USD=1.85レアル、シドニー:1USD=1.02オーストラリアドル
7. 東京は世界の物流賃料水準トップ
モニタリングの対象となっている世界各地の55の優良物 流・流通立地のうち、東京は、物流拠点賃料水準の世界 トップランクのポジションを保持した。
甚大な被害を及ぼした東日本大震災からの本格的な復興 はまだ道半ばではあるが、日本の工業生産は現在までに 目覚ましい復興と成長を遂げており、物流市場全体として はマイナスの影響は出ておらず、逆に震災は、BCPやサ プライチェーンの再構築・耐震性能の観点からの新規物 流需要を掘り起こす形となった。その上、ネット通販事業 者や3PL事業者を中心とした移転・増床需要は好調で、東 京の中大型物流施設賃料は依然高止まりしている結果、 東京は、震災前の前回調査に引き続き、物流拠点の賃料 相場が最も高い市場となっている。
8. グローバルな利回り動向と投資動向
優良物流施設の利回りは、世界的に低下基調である。 2011年第2四半期は、東日本大震災後のグローバル市場 の疲弊感を反映して若干上昇したが、世界各地の旺盛な 賃貸需要と、優良な物流関連投資資産の品薄感から、第 3四半期のグローバル物流施設利回りインデックスは 10bps下落した。
国際金融市場が不安定な中、物流施設の賃料サイクルが 現在有利な局面にあることから、優良大型物流施設のよう な確実性の高い物件に投資家の注目が集まりつつある。 しかしながら、大型優良物流資産の品薄感と、小口投資 家にとっては依然厳しい信用状況により、2011年第3四半 期の物流関連資産投資額は減少した。
物流施設市場全体を見渡しても、品薄感から大半の地域 で需給がひっ迫した状況が続いており、新たな開発計画 がほとんど見当たらない状況であるため、この傾向は当面 続くと思われる。
