もう1つの大きなメリットは、施設建設において的確なコストダウンが実現できることです。冒頭で記したように、ゼネコンが建設工事を統括する日本の開発手法において、コスト削減の第一歩は、ゼネコン数社による指名競争入札を行い価格を抑えることです。しかし、施設建設の条件が確定していなければ後の変更に伴いコストが大幅にアップしたり、見積りを公平に評価することが難しくなります。入札までに設計者・施工者に発注者の想いを的確に伝えるためコンセプトを作成し、仕様を固め、発注者が望む施設をイメージできるよう準備し、良い提案をしてもらえるよう誘導します。適切な価格競争だけでなく、品質にも影響を与える重要な事項となります。
コストにおいて、もう1つ重要なのが、施工途中に起こる設計変更時のコスト管理です。特に賃貸用施設の場合、荷主の変更などによって例えば電気容量など、様々な仕様変更が起こることは珍しくありません。この時、専門家がついていなければコストの精査や数量変更のチェック、モノの適正仕様の判断がつきません。また、施工面で減額部分を検討していくのもCMrの役割と考えます。変更増加金額と減額金額を相殺し、オーナーの負担を軽減することが可能です。
施工段階からCM業務を受けた案件の例ですが、ターゲットとなる荷主が的確に捉えられていなかったために、賃貸ニーズと合わない部分が数多く存在していました。設計変更することで数億円という追加費用の見積りが出たのですが、このような場合でも、大型施設は仕様変更によるコスト削減やVE(バリューエンジニアリング...機能を低下させずコスト削減を図る手法)によりコストを下げられることがあるのです。結果、施設が大きいため効果が高く、追加費用を大幅に削減することができました。
ゼネコンは建物づくりのプロであるため、発注者からコスト削減の要望があれば様々な提案ができます。この時に注意したいのが運用にかかるコストです。建設時は安くできたとしてもメンテナンスにコストがかかり、建設時の削減費用がいつの間にか消えてしまったというケースは数多くあります。シービー・リチャードエリス・アセットサービスのCM業務の特色として、PM管理業務を数多く受託している実績からも、運用を考慮した仕様を提案しています。
設計施工者との協議は専門的な内容が多く、建築に慣れていない発注者の対応では、いつのまにか当初の施設仕様が変わってしまうことさえ起こり得ます。特殊仕様の倉庫開発で設計期間のサポートをした際、ゼネコンから「相談をしていた申請機関の判断が覆り、現在の仕様では確認申請がおりない」と突然言われたことがありました。タイトなスケジュールの中、今まで相談してきた申請機関を変更するのはかなりの労力を要しますが、設計者と協力して「最初は大丈夫と判断した内容だから、建築主事によっては解釈が違うはず」と申請機関をまわり、最初の仕様通りに確認申請を下ろしてくれる申請機関を探したこともあります。このケースなど、ゼネコンの言うことを疑問もなく受け入れてしまえば、完全に建物仕様が変わってしまうところでした。
空間の安全性と使い勝手を考慮しながら、ゼネコンと様々な交渉をするには、建設技術はもちろん、部材などにまで、かなりの知識と経験が必要となります。そのアウトソーシングこそが、専門家を利用する大きなメリットだといえます。発注者と施工者、そしてその間に立つ我々を含めて、全員が納得できる施設を作るために、得意分野を持ち寄り、協力して施設建設にあたることは、大型施設が増える中、非常に重要なことだと考えます。入札を経て施工業者を決定する際には、金額ばかりでなくそれぞれの会社の持つ特徴を加味して、何十項目もあるファクターを重要度と照らし合わせて点数制で評価するのはもちろん、最終的には面談もして、現場に対する意気込みや、現場長の確認まで行い決定していくことになるのです。
用地取得から運用までトータルにマネジメントするCBRE/ASのCM
当社は、物流施設が欲しいというニーズに対し、倉庫の購入や賃貸施設の斡旋はもちろん、土地の購入からマーケット調査、仕様・施設の企画、施設建設におけるCM、リーシング、管理・運用まで一貫したサービスを提供しています。このトータル・マネジメントにより、お客様の理想とする最良の物件を、適正価格で実現することができるのです。物流施設開発をご検討の際には、ぜひ、専門家である我々にお声かけいただければ幸いです。
