注目を集めるコンストラクション・マネジメント

コンストラクション・マネジメント(以下CM)とは、施設建設のプロジェクト実施方式で、発注者と建設者の間に立ち、工期の遅延やコスト超過を防ぐなど運営管理全般を行うものです。日本においては馴染みのない手法ですが、欧米では一般的に用いられており、その責任者であるコンストラクション・マネージャー(以下CMr)は、工事内容を各業者に分離発注しコスト管理するという役割を担うこともあります。しかし、日本では以前からこの役割はゼネコンが行っており、下請け業者を管理しその責任を負いながらコスト管理をしています。言い換えれば、下請け業者はゼネコンと一体となって仕事量を確保していますから、そこにCMを用いて分離発注をしても、コストダウンは難しいのが現状です。そのため国内でのCMは、発注者の利益代表としてゼネコンとの間に立ち、その動きを管理する役割が主なところとなっています。物流施設開発におけるCMrは、最新の建設技術やそのための部材に関する知識はもちろん、物流ニーズのトレンドや変化も熟知して、コストパフォーマンスの高い最良の倉庫や配送センターを作り上げる、物流施設開発の専門家だと言えます。

大型化で浮き彫りになったこれまでの施設開発の問題点

では、なぜ今日、CMが注目されるようになったのでしょうか。その要因を説明する前に、これまでの国内での物流施設開発の問題点を探ってみましょ う。 　従来、物流施設はそれを必要とする事業会社による開発が主流であり、エンドユーザーへの配送スピードの視点から、各地に小規模な倉庫が多数建設されてい ました。自社利用が目的ですから、当然、どんな倉庫にすればいいかというニーズは明確なはずです。そのニーズをゼネコンに伝えて建設してもらうのですが、 このコストが高額化するケースが珍しくありませんでした。

その主な原因に、発注者側に専門の技術者がいなかったことが挙げられま す。発注者側は、日常の業務を踏まえて必要な設備はわかっており、その仕様を提示するのですが、ゼネコン側はその事業会社の業務フローはもちろん、企業文 化も知らないわけですから、自然と許容範囲の広い一番いいもの、一番高いものを提案してきます。発注者側がこれを受け入れれば、コストパフォ-マンスの低 いものになります。あるいは、コストとの見合いで一部を削ることもあるわけですが、この際に全体のバランスが取れないため、結果的に満足できない施設にな ることが往々にしてありました。

その主な原因に、発注者側に専門の技術者がいなかったことが挙げられます。発注者側は、日常の業務 を踏まえて必要な設備はわかっており、その仕様を提示するのですが、ゼネコン側はその事業会社の業務フローはもちろん、企業文化も知らないわけですから、 自然と許容範囲の広い一番いいもの、一番高いものを提案してきます。発注者側がこれを受け入れれば、コストパフォ-マンスの低いものになります。あるい は、コストとの見合いで一部を削ることもあるわけですが、この際に全体のバランスが取れないため、結果的に満足できない施設になることが往々にしてありま した。

専 門家以外の人にとって、倉庫開発の成功・失敗の判断は、実際に作って、使ってみないとわかりにくいものです。使ってみたら何かがおかしい、そこで気付いて もすでに遅いわけですが、次の機会でもまた同じ失敗を繰り返してしまう。なぜなら、一般の企業にとって物流施設開発は、実施しても10年に1度といった非 常にまれな事業。そのために本業ではない施設専門の技術者を抱えておくような余裕がないのは当然だからです。技術者を置かなければノウハウの蓄積ができな い。現に最近、毎年のように倉庫建設をしている大手物流企業では、建築出身の技術者を社内に置き、ノウハウを蓄積していこうという機運が生まれ始めていま す。

過去に何度か失敗しても、なんとかやってこられたのは、施設が小規模なため、経営に与える影響が小さかったからでしょう。ところがこの 10年ほど、交通網の発達を背景に、コスト削減を目的とした施設の集約・統合が進み、大型物流施設の開発が相次いでいます。施設が大型化することで経営に 与える影響が大きくなり、失敗はすなわち業績に直結することになる。つまり、安易な倉庫開発はできない状況になってきているのです。この施設の大型化傾向 は、投資家により賃貸用に開発される倉庫についてはさらに顕著であり、開発失敗がビジネスに与える影響は、計り知れないものとなっています。事業会社の倉 庫開発でさえ、専門家不在のために施設建設のノウハウがままならない状況なのですから、当初から賃貸を目的としている投資家物件では、外部の専門家による 的確なマネジメントの重要性が高くなるのは言うまでもありません。

現在の、そして将来のニーズに備えた最適な施設の開発

こうした変化、つまり物流施設の大型化や投資家の物流施設開発への進出に伴って、開発者側に1つのニーズが生まれてきました。それが、「自分たちが 思っている最適な倉庫を、確実にしかも適正コストで実現するための専門家が欲しい」というものです。そして、これこそが日本におけるCMの役割となったの です。

大型施設が竣工するまでには、大きく分けて「調査・企画・計画段階」、「設計施工者選定」「開発・設計段階」、「施工段階」 の4つの工程があり、おおむね2年の時間を要します。CMはこの期間のどの段階からでも参入することが可能であり、専門家としてそれなりの成果を出すこと ができます。実際、これまでも設計段階において設計者に発注者の想いやトレンド・管理運営の目線を伝える通訳として、あるいは工事開始段階以降の管理から 携わったというケースもありました。

ただし、CMの活用法として最適なのが企画の段階からであることは言うまでもありません。それは、CM を活用する上での2つの大きなメリットを享受できるからに他ならないからです。 　その1つが、将来のニーズの変化を見据えた企画が可能になることです。近年では、中堅ゼネコンにも物流施設の専門チームを作る会社が少なくありません。 施設の大型化に伴い50〜100億円単位の建築物になってきたことで、競合他社との差別化を図るためです。各社とも競争力を高めるために独自工法を開発 し、コストメリットの高い施設建設を研究しています。

彼らは建設の専門家ですから、リアルタイムの技術を用いた、最適な建設ができるでしょ う。しかし、物流のトレンドに基づくニーズ把握の点は十分とはいえないのが現状です。物流のスタイルは時代とともに変化するものであり、施設の仕様もその スタイルとともに変化するものなのです。

一 例を挙げて、ご説明しましょう。ある事業会社が倉庫建設を計画したとします。現場レベルで把握しているのは、あくまでも現在の自社の物流スタイルに基づい た施設の仕様です。これをニーズとして、例えば天井高は3m必要とゼネコンに発注すると、その通りのものができ上がります。しかし、物流スタイルが変化し たときにどうなるでしょうか。自らの施設として建設した建物の天井高が低いため、量的拡大が難しく、外部に貸すのも他物件との比較から安い金額でしか貸せ ないという現実があるかもしれません。その点、数々の経験を積んだCMrであれば、将来性を考え、天井高についても一般ニーズと比較検討しながら発注者が 無理のない仕様を検討し、決定できるのです。

こうした提案は、投資家が建設する賃貸用施設においては特に重要になります。彼らに自分たちのニーズは存在しません。重要なのは借りてくれる荷主のニーズということになります。しかし、それをそのまま受け入れることが、必ずしも正解であるとは限らないのです。

例 えば開発時に、荷主となる企業から低床がいいというオーダーがあったとします。しかし、その顧客が3〜5年の短期契約しかしない場合、それ以降、もしその テナントが退去してしまったら、高床を望む顧客には対応できない施設になってしまいます。ですから、企画段階から現在のニーズや立地により想定される荷 物、将来への変化を捉え、変更に対応できる仕様を提案する必要があります。

前、大型倉庫の設計時に、設計者から、コストパフォーマンスの面 から4基のエレベータの位置を1ヵ所にまとめるほうがいいという提案をされたことがありました。しかし、そのエリアの主要荷主層を見た結果、フロアを3〜 4分割できることがニーズ獲得に必須で、エレベータの位置は離し、スペースを分割できるようにしておくことが重要と判断しました。平屋倉庫のように敷地が 広大でフロアを自在に使用できればよいのですが、日本の現状では不可能です。上層階に床を伸ばし、荷物の効率的な搬送のためには垂直搬送機が不可欠。この 開口が設けられるようスペースを事前に確保するため、梁の位置を変更してもらったこともありました。

賃貸用の物件の場合、竣工後、数年すれ ば古い倉庫になり、それでも新たに建設される施設との競争に勝たなければなりません。そのためにも、開発当初から将来予測を盛り込んだ施設にしておかなけ ればならないのです。だからこそ、物流施設におけるトレンドを的確に把握できる専門家の存在が不可欠になっているのです。