早期減損処理による会計の健全化

大和ハウス工業株式会社
執行役員　東京支社　経理部長　香曽我部　武 氏

時限立法の土地再評価法を機に土地評価の見直しに着手

当社では、平成16年3月期に減損会計の早々期適用を実施しました。まずその前段として、平成14年3月期に、保有している事業用土地の評価替えを行いました。そのきっかけとなったのが、当時、時限立法として施行されていた「土地再評価法」です。同法には、評価損と評価益を損益計算書を通さず一括して処理できるというメリットがあり、将来の減損会計適用をにらみこれを利用することで、事業用の固定資産をまず土地から評価し直していったわけです。

また、当時は会計制度の面で、退職給付や有価証券、販売用の土地等に関して、多くの変更が行われていた時期でもありました。当社においても、その都度帳簿上の損失を処理する必要に迫られていたといえます。その頃の業績を振り返ってみると、平成12年3月期で430億の経常利益があるにもかかわらず当期利益は146億円。同様に平成13年3月期は経常利益401億円に対して当期利益は40億円。さらに大和団地との合併を経た1年後の平成14年3月期は366億円に対して10億円の当期利益と、毎年数百億円規模の特別損失を計上。さらに、先の土地再評価法により、再評価前の帳簿価額3050億円を再評価後2000億円に圧縮し、実に1050億円を切り下げしています。一方、経常利益は確保しているため株主への配当は継続しなければならず、毎年、内部留保を取り崩さざるを得ない状況が続いていました。

そのような中、減損会計への対応として最後に対象となったのが、当社の観光事業に関連する資産群です。全国30ヵ所のホテルと、9ヵ所(グループでは10ヵ所)のゴルフ場による観光事業は、全体で大幅な赤字を抱えており、その資産について減損の対象になるのは、新たな会計制度への対応を推進し始めた当初から認識していました。これらを「固定資産臨時償却」として処理した平成15年3月期には、2000億円の特別損失を出し、最終当期利益も1000億円の赤字決算となり、当社単体の「固定資産臨時償却額」は733億円に上りました。このような決算が実現できたのは、これまで内部留保として築いてきた3000億円強の別途積立金があったことに加え、有利子負債がゼロだったという財務環境が、大きな強みであったことは間違いありません。

評価損を残すよりも大胆な割り切りでホテルを評価

平成16年3月期に早々期適用した減損会計に関して、詳細に説明すると、まず保有資産のグルーピングです。当社の主たる業務は戸建住宅の建築・分譲、集合住宅の建築、商業施設の建築、マンション分譲であり、それに関連して全国に90の支店と13ヵ所の工場(16年4月現在)があります。これらがそれぞれ保有する資産が一つ目のグループ。観光事業のホテルとゴルフ場が二つ目。三つ目は駐車場施設や賃貸マンション等のその他の事業資産。四つ目は本社ビル及び研究開発施設等の全社共用資産とし、計四つの大きなグループに分類しています。

本業である一つ目のグループについては、減損の兆候を判断する最小単位をどのように捉えるか社内的にも議論が分かれましたが、最終的には、管理会計上で損益を把握している支店単位の業績を最小の単位としました。おかげさまで、平成16年3月期には、このグループには減損の兆候が認識されませんでした。

一方、二つ目の観光事業は、前述の通り平成15年3月期時点で大幅な減損の兆候が見られました。そこで減損会計の早々期適用の前年に臨時償却を行うことを決断したのです。観光事業は、当然のことながら管理会計上からもその損益は常に把握しており、利益プラス減価償却からキャッシュ・フローがいくらという段階で、およそのマイナス額は見積もっていました。そこで当社は負の遺産の一掃を決断し、損失が大きいからといって、小手先の手法を用いた会計上の含み損を残さず、この時点でクリアにしました。使用価値の見積りは、その時点の損益(赤字)を固定し(将来の経営改善による損益好転を見込まない)、20年間の将来キャッシュ・フローの積算のみで評価しています。現在価値への割引率は2.5%を採用し、結局、建物等も含めた観光事業施設の残存価格は土地の実質売却見込額を残す程度となりました。これにより617億円の臨時償却を行い、さらに賃貸マンション等を含むその他の事業資産の処理が116億円。トータルで733億円の臨時償却額となったのです。

平成14年の第一段階で土地に関連した処理のほとんどを済ませ、平成15年には、建物その他の会計上の処理もほぼ完了。こうした経緯から、減損会計の基準に合わせた平成16年3月期の早々期適用における減損損失は単体では認識する必要がなく、グループ全体でも約3億円と、軽微な範囲で済ませることができたといえます。

強制適用前に健全化したことで市場の評価は格段に向上

これら資産評価や会計処理について、対象となる資産の数や額は予想以上に膨大です。周到な準備を必要としたのはもちろんですが、ここで有効だったこととして、かつて地価税が導入された際に、保有している土地を評価する方法論や、その評価を全社的に集計する体制を構築していたことが挙げられます。デベロッパーのメリットを生かし、その点では、今回大きな負担なしに実施することができました。また減損会計では、20年間のキャッシュ・フローという使用価値を、現在価値に割り引いて評価するのが基本的な考え方ですが、これも、まさしくデベロッパーの思考そのものです。これまでの会計制度に存在しなかった使用価値という概念に、不動産や建築物から得られる収益を評価し提案するという事業を行っていたため馴染みやすかったということも、有利に働いたと思います。

当社が会計及び経営の健全化を目指して、このような改革を実施しはじめた当時、減損会計に関する社会の動向は二転三転している最中でした。早期適用はいつからなのか、具体的な指針や手法はどのようなものなのかという細部は、詰められてはいなかったと記憶しています。ただし、保有している土地・建物といった固定資産を評価すれば、ある程度の損が出ることは認識していましたし、時期は別にしても、いずれ強制適用が実施されることは間違いのないとの判断がありました。このような状況において、当社は負の遺産を一括して処理し、早めに身軽になったのですが、その結果、市場からは非常に高く評価していただいたと感じています。

市場における評価の指針である株価について、平成15年3月期の決算発表で2000億円強の特別損失を出し、1000億円弱の赤字決算、しかも上場初ということで新聞でも大きく報道され心配していました。しかし、当時600円台だった株価は、その後順調に回復し、一時1400円台の2倍以上に跳ね上がりました。株式市場全体が活況を呈した回復時期ではありましたが、その上昇率を上回る値上がり幅と回復スピードを示したことは、改革への評価の表れだと考えています。すべての会計基準をクリアにしたことで、今後は特別損失の出る心配がない、ストレートに「営業利益=業績」として判断できるという点を、好意的に受け取っていただけたのでしょう。

ただし、こうした改革は先にも触れたとおり、3000億円にものぼる別途積立金を保有するなど、企業としての体力があったからこその経営判断であることはいうまでもありません。社会環境の変化などによって将来的に経営状況が改善し、減損の必要がなくなると分かっていれば別ですが、先送りしても状況が変わらないなら実施した方がいい。そう理解していても、企業の体力がなければ、できるだけ損失を圧縮する会計的な手法を考えようという議論になるのは当然ですし、仮に債務超過になるようなら、理屈では分かっていても導入できないのが現実です。

会計の健全化を武器にコアビジネスの競争力強化を図る

減損会計を早々期に適用したことで、これからは、強制適用まで先延ばししている他社よりも一歩早く、健全な状態でビジネスに取り組める環境が整ったといえます。つまり、新たな住宅開発や商業施設の建設等の不動産ビジネスを、過去の損を含んだ大きな簿価を前提に計画するライバル社より、有利な立場で展開できるということです。こうした優位性を源泉に、さらに企業としての競争力を高めていきたいと考えています。

また、企業全体にこの減損会計が浸透することにより、遊休地の再利用や、キャッシュ・フローを重視した不動産証券化など、不動産市場の動きが活発になり、事業全体の活性化が促進されると期待しています。