減損会計と不動産ソリューション

日本土地建物株式会社
専務執行役員　鈴木　正晃 氏

不動産を取り巻く環境変化保有不動産の戦略的活用が急務

バブル経済崩壊後、不動産を取り巻く環境は大きく変化してきました。第一に、地価は永遠に上昇し続けるという「土地神話」が完全に崩壊し、むしろ不動産を保有すること自体の是非が問われているように、価値観は大きく転換しています。企業部門を中心に、不動産を単に所有するのではなく資源としていかに有効活用するかという意識が高まっています。

次に、企業の経営環境の変化が挙げられます。金融ビッグバンに伴うグローバリゼーションという大きな潮流の中で、連結決算、時価会計、減損会計などの導入により、不動産の保有リスクがより精緻に開示されるようになってきました。特に、平成18年3月期に導入される減損会計は、バブル当時に投資に走った企業のみならず、不動産の有効活用がいまだ図られていない企業にとって大きなダメージとなりかねません。保有不動産の見直しは一朝一夕にできるものではなく、強制適用を目前に控えて各企業における喫緊の課題となっています。

さらに、近年の不動産投資市場の急速な拡大と証券化技術のめざましい発達が、不動産ニーズの多様化と高度化に拍車をかけています。

このように不動産を取り巻く環境が大きく変化する中で、当社では現在、「ビルディング事業」と並ぶコアビジネスとして、「不動産ソリューション事業」に注力しております。これまでの不動産取引では売買や賃借といった顧客ニーズに対して、その対象となる「物件」を中心に考えられていました。しかし前述のような不動産を取り巻く環境の変化に伴い、保有不動産への対応は企業の経営問題として位置付けられるようになり、企業価値の向上に資する戦略的な対応が必要な状況になってきています。そこで、当社としては「物件主義」から「顧客主義」へと視点をシフトすべく意識改革を徹底するとともに、顧客対応力を高めるべく機能別分社化を実行し、各専門機能のコーディネート部門として「法人営業部」を平成11年に立ち上げるなど、体制整備を進めてきました。さらに不動産鑑定士や一級建築士、金融出身者等の専門家も大幅に拡充し、ソリューションビジネスを積極的に展開しています。

その取組姿勢の象徴ともいえるものが、『VITAL SOLUTION』という商品です。これは、不動産戦略の立案から実行、アフターフォローまでのトータルサポートにより企業価値の向上を支援するパッケージサービスです。

減損会計対応のファーストステップ『VITAL REPORT』が大ヒット

『VITAL SOLUTION』では、まずステップ1で資産価値を把握し、次にスクリーニング評価を行い、顧客の経営・財務戦略を踏まえながら、各物件について売却や証券化等のソリューションの方針を立てるのがステップ2。そして、ステップ3でそれを実行した後、ステップ4として、すべての不動産の価値を定期的に把握・見直しつつ、ポートフォリオを最適な状態に保ちます。

この『VITAL SOLUTION』によって顧客基盤の拡大や深堀りを目指すうえで、減損会計の強制適用は非常に大きな意味を持っています。もともと当社では、デベロッパーとして長年培ってきた開発力をベースに様々なソリューションをご提供してきたわけですが、減損会計についても日本での導入が議論され始めた頃から、将来的な導入を見据えたソリューションを推し進めてきました。

全体的に見れば、当時ほとんどの企業は減損会計に対する意識が低かったのですが、中には将来的な導入を見据えて減損の可能性や対策についてシミュレーションを実施したり、その結果を踏まえて実際に保有不動産の見直しに動いた企業のご依頼などもありました。

そのような経験に基づいて、平成13年末に『VITAL SOLUTION』のステップ1の商品として、『VITAL REPORT』を開発しました。これは、業界屈指の伝統と実績を誇る鑑定力をベースとしつつ、顧客のニーズと予算に合わせて、迅速で安く、かつ大量に不動産の価値を査定する商品です。作業のレベルに応じて5段階のレポートがあり、最も簡便なもので1件3万円、正式な鑑定に近いものでも30万円となっています。この商品の投入により、減損会計の対応を考えるうえで、まずはすべての不動産の大まかな価格を押さえておきたいというニーズが顕在化し、爆発的なヒット商品となりました。商品化以前、年間約1000件程度だった価格査定業務が8000件程度にまで達するなど、潜在的な顧客ニーズを掘り起こした事例といえます。

不動産ソリューションサイトから減損会計に役立つ情報を発信

『VITAL REPORT』に続いて、平成14年12月には不動産ソリューションサイト『VITAL SOLUTION net(VS-net)』を立ち上げました。Webサイト上で全国の公示価格や基準地価格の検索、不動産の簡易価格査定、不動産・金融に関する最新の情報や用語辞典、関連公共機関の検索など、バラエティに富んだコンテンツをすべて無料で提供しています。いわば『VITAL SOLUTION』のステップゼロ的な位置付けのもので、リアルタイムで気軽に情報を収集することができるとご好評をいただいております。

中でも、「不動産価格Web査定」は、顧客自らWeb上で必要条件を入力していくだけで、積算価格と収益価格の両方を大まかに把握することができるシステムで、『VITAL REPORT』の前段階となるコンテンツです。

さらに平成16年7月からは、「減損判定シミュレーション」という減損会計に対応したコンテンツの提供を『VS-net』上で始めています。これは、Web上のフォームに必要事項を入力していくことによって、減損の認識から測定までを簡単にシミュレーションできるシステムです。

また、同年12月からは減損会計を早期適用した約450社もの企業の業種別分析や、実際の減損対応の実務的なケーススタディを中心とした「減損会計セミナー」も毎週1回更新のペースで全12回にわたって連載しており、3月には最新の情報を集めての会場セミナーも開催し、併せてこれらの内容をまとめた書籍の出版も予定しています。

現在、『VS-net』の会員数は8000人を超え、月間平均約30万PVのアクセスがありますが、すべての情報を無料で提供していることもあり、Webサイトそのものがすぐに利益をもたらすものではありません。

しかし、不動産にまつわるさまざまな情報やサービスを提供し、まずは「日土地の不動産ソリューション事業」を知っていただくことによって、それが企業としての信頼感に繋がっていくものと考えています。今後も利用者の方々にとって有益なコンテンツを継続的にご提供し、『VS-net』が不動産ソリューションのポータルサイトとしてより一層認知され、不動産戦略立案の入口として活用されるようになっていけば、顧客基盤の拡大にも繋がっていくものと考えています。

開発力とソリューションの融合による顧客ニーズへの対応

現在、『VS-net』では、平成18年3月期からの減損会計の強制適用に向けて、「減損判定シミュレーション」や「Webセミナー」といったコンテンツをご提供しているわけですが、これらのコンテンツを追加したことによって、これまで当社と接点がなかった企業からの相談や、具体的な依頼をいただくくことも増えてきました。

このような減損対応を含む様々な不動産ニーズに対応して、当社では、機能別に分社化したグループ各社との強固なネットワークも活用しながら、デベロッパーならではのソリューション、すなわち、これまで自ら手がけてきた不動産開発での経験を活かしたソリューションビジネスを、より積極的に展開していこうと考えています。

例えば、不動産に対するオフバランスニーズが強まる中、最近では物流拠点や新規店舗の開設といった新規投資に際して、SPC(特定目的会社)を組成して土地の取得時点から他人資本を活用する開発型の証券化スキームが用いられることも多いのですが、このような場合に当社では、用地の探索から取得、証券化アレンジ業務に加え、自社の不動産開発事業を推進するのと同じように、設計・建設業務や建物竣工後の管理といった一連のマネジメント業務を提供できます。

また、時には自社の不動産開発事業の一環として、自らリスクを取って不動産を取得した上で賃貸したり、共同投資を行っているケースなども実際に数多くあります。

これらは一例ですが、要は「不動産と金融の融合」あるいは「アセットビジネスとノンアセットビジネスの融合」という潮流の中で、特に「開発力とソリューションの融合」というセグメントを強化するということです。すなわち自社のビルディング事業を中心としたアセットビジネスと、不動産ソリューション事業によるノンアセットビジネス(フィービジネス)の双方向の結びつきをより強固にし、デベロッパーならではのノウハウを活かしたソリューションを提供するとともに、ソリューションの過程における開発・投資機会を最大限に享受する。このような事業展開をイメージしています。

減損会計の導入は、会計処理の面ではある意味一過性のトピック的な現象かもしれませんが、本質的には、不動産の最適化を図ることによって企業の収益性を高めるインセンティブとなることに大きな意義があります。減損会計の強制適用を目前に控えて、今後、様々なニーズが顕在化してくるものと思われますが、「顧客主義」に立脚した『VITAL SOLUTION』によって、不動産や企業価値そのものの向上に資する付加価値創造型のソリューションビジネスを展開していきたいと考えています。