まとめ及び不動産業への影響
世界全体の製造業生産高に占める先進国のシェアは、急速に拡大する新興国での生産の影響で今後10年は縮小していく見通しだ。しかし、高度な技能を有する労働力と高度に発達した技術ノウハウが継続して製造業を支えることから、先進国の生産量は増え続けていくだろう。労働生産性は、ハイテクや航空宇宙などの高付加価値分野で最も顕著に改善されると思われる。先進国及び新興国の製造業は、ともに貿易への依存という点では共通している。より少ない貿易障壁により、複雑な世界規模のサプライチェーンが形成され、そこでは最終製品完成までに何度も国境を行き来して製造が行われる。ただし、こうしたサプライチェーンは限界に達しており、先進国においては、一定の生産量はエンドユーザーの近くで製造される動きになっている。
アメリカやヨーロッパにおける最近の政治運動で、新たな貿易障壁の可能性が表面化してきている。この類の政策はいとも簡単にエスカレートする可能性がある。オックスフォード・エコノミクスの世界経済モデルと共同で行ったシナリオ分析では、貿易戦争が起こった場合には2017年から2025年までの間に約4億ドルの生産高が喪失すると見込んでいる。これは世界全体の総生産高の4％に相当し、グローバル経済に実質的な減速をもたらし、不況を引き起こす可能性も秘めている。最も大きな打撃を受ける分野は、電気製品や金属製品など、貿易頻度が大きく製品として完全に商品化されたものとなる。
貿易戦争の影響を大きく受けるのはアジア太平洋地域とラテンアメリカであるが、先進国でも無視できないほど大きな影響となる。特にアジア―アメリカの間の貿易に関わる主要港においてサプライチェーンと物流ネットワークが分断され、製造業企業は生産を本国に戻し始めると思われる。これにより製品の価格は上昇し、需要は押し下げられる可能性がある。ただし、世界が必ずしも貿易戦争に突入しようとしているとは思えない。最終的には政治家は大規模な経済的大混乱を引き起こすような危険を冒すことはしないだろう。新たな多国間貿易協定が議論されているアジア太平洋地域を除き、当面は貿易の自由化の方向にゆっくりと進んでいくと考えられる。例え新規に世界規模の貿易協定が締結されないとしても、本レポートで説明したトレンドは継続すると思われる。競争圧力は強まり、低付加価値の製造業は労働コストの低い新興国に移転していく傾向は続いていく。先進国の製造業は一層生産性の高い資本集約型になっていき、一方で、アジア、アフリカ、中東地域には新たな拠点が開発されるだろう。
製造業のグローバル化により、物流分野はより一層高度な専門性と高度な知識を必要とする産業基盤となる。急増する世界的物流オペレーターからの需要は、工業・物流分野の不動産事業に関して高いクオリティの改善を要求してくる。このトレンドは投資家、特に専門の機関投資家からの需要を生み出し、工業・物流分野の不動産物件のキャップレートは、グレードＡのオフィスビルや商業用ビルのキャップレートに劣らぬほどまで近づいている。
新たな立地における新規生産拠点の出現を含め、本レポートで説明した製造業における変化は、今後10年にわたり高品質の工業・物流分野の不動産物件に対する需要を高めるだろう。こうした変化は、サプライチェーンの再配置と新規拠点となる立地の出現や成長を必要とする。このことは様々なタイプの投資家に投資機会を提供し、工業・物流分野における新しいハイブリッドタイプのアセットの発展を支えていくことになると予測される。
コアな投資家は、先進国の港湾地区、物流拠点周辺、大都市圏に産業用資産の取得を進めるはずである。また、世界規模のサプライチェーンの再配置と新規生産・物流拠点の出現は、こうした投資家にとって注目に値する出来事となる。
オポチュニスティック型の投資家は、中国、インドネシア、マレーシア、フィリピンのような生産拠点から巨大消費市場に移行している新興国市場で工業用不動産の取得を検討するはずである。メキシコ、コロンビア、中東欧諸国もまたこうしたカテゴリーに含まれる。
最後に、リスクが取れる「フロンティア精神に富む」投資家は、今後10年で急成長する可能性がある国々への投資を検討するだろう。インド、トルコ、イスラエル、サウジアラビア、ペルシャ湾沿岸諸国がそうした国々である。
生産拠点と物流拠点が近接していることに対するニーズは、一部の産業で広い敷地面積の複合キャンパス型立地への需要を生み出しており、こうした産業を支援することが可能な新規立地が現れてくるだろう。また、高度化・専門化がなされていない施設に関しては、セール・アンド・リースバック契約も視野に入ってくると思われる。さらに、より速くより安い配送への需要といった、サプライチェーンの消費者サイドに影響を与える変化が、クロスドッキング・センター、多層階、ピックアップ施設などの新しいタイプの施設を求めるニーズを生み出すに違いない。こうした動きは、すでに先進国市場の各地で拡大しており、成熟した市場から得た経験は、新興国市場にも一層普及するだろう。
