調達目標や支払い能力・期間などニーズの明確化が最重要ポイント
当然のことだが、S&LBはすべての企業にフィットするわけではなく、見合ったニーズがある企業に限られる。例えば「本社ビルを利用して手元資金を増強したいが、本社の移転は行いたくない」「オフィスの効率化や分散を検討しているが、同時に資金調達も行いたい」「不動産による資金調達を検討しているが、この場所から離れたくない」「拠点を維持しながら、バランスシートを軽くしたい」といった事例が、具体的な対象と言えるだろう。S&LBであれば、建物の継続利用はもちろん、賃貸借契約によって期間の設定や賃料の固定も可能であり、更新して移転せずに継続利用することもできる。また契約に買い戻しオプションなどの設定も盛り込めるなど、売主のニーズや物件の価値に応じてカスタマイズすることもできる。
不動産取引としてのS&LBにおいて検討すべきポイントは、❶調達したい金額、❷リースバック賃料コスト（毎月いくら支払えるのか）、❸リースバック期間並びに契約種別（賃貸借期間はどれだけ、あるいはずっと使いたいのか）の3点と言える。
これらを確認すると同時に最初の段階では対象物件の周辺相場や、売買事例などのマーケット情報を確認。税金などの保有コストや利用面積、修繕、簿価、目標調達額、支払い可能家賃などを、可能な範囲で把握する。意外と分かりにくいのが、実際に執務スペースとして利用している面積で、特に本社ビルなどでは、エントランスに大きな面積を使用しているなど把握が難しい。一般に、ビル全体における使用面積は多くても6、7割前後となろう。この面積に坪単価をかけた額が総額賃料になるので、きっちり算出できるかどうかがポイントになる。
次のステップではニーズに合わせた価格感や将来賃料の設定となる。先にも触れたとおり、売却価格と賃料は相関関係にあるため、マーケット賃料と支払い可能賃料との乖離がどれくらいかを見ていく。この段階で目線が合わなければ、S&LBとしての検討は止めて、他の手法を考えることになる。
3番目のステップとしては、対象物件を精査する。具体的には図面から専有面積を割り出し、相場賃料からマーケットバリューを算出し、これをもとに価格目標の設定とマーケティング方針を決定していく。
4つ目としては買主候補をリストアップしてマーケティングを開始すると同時に、入札や相対売却等、売却方針に合わせて手法を選択していく。ここで注意すべきなのは情報のコントロールだ。本社ビルの売却が早い段階で公になると、企業のバリューを落とすような噂になりかねない。最高値を目指すためにオープン入札にするのもひとつの手だが、一般的には候補を絞って秘密裏に行うことが多いだろう。
売却先が決まったら、売買契約書や賃貸借契約書の作成などの「契約関連」、買主が求める場合は「信託契約関連」、契約後の紛争要素を排除するための「建物資産関連」、外部貸しに向けた工事やバリューアップ工事などの「建物賃貸化工事関連」、プロパティマネジメントに関連する「建物管理業務関連」などの項目について詳細を詰めていくことになる。
これらの業務をすべて滞りなく行うことで、はじめてS&LBが遂行できるのだ。
ここで当社が手掛けたS&LBの成功事例をご紹介しよう。ある金融機関の案件はビルの老朽化が激しく、最初から再開発する前提で話が始まった。賃貸借契約は移転先を決めるまでの3年間とし、その間に問題なく借り続けられるよう、賃貸借契約や貸し方基準などの前提条件をすべて提示したうえで限定入札とした。参加する投資家には資金力のある日系、外資を取り混ぜ、賃貸及び売買のマーケットの状況を見極めたうえでプレイヤーを選定して、競り合ってもらった。これが功を奏して、その年のアジア最高額の取引になったのだ。3年という短い期間設定と、買い手がどういう目論見で入札に参加するかというところを含めて想定し前提条件を設定したことが、高額売却に至ったポイントのひとつであったと言える。
