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横浜みなとみらい21の開発計画と近未来像

都市別特集

2007年12月3日

横浜みなとみらい 上空写真

企業業績の回復と横浜市の積極的な誘致策により、MM21地区では今、数々の開発プロジェクトが始動している。ここでは、「横浜ランドマークタワー」竣工以来のインパクトをもたらす大手企業の進出や、大規模オフィスビルの建設計画により、ビジネスゾーンとしてのポテンシャルが急上昇している横浜ベイエリアの近未来像を紹介する。

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主要賃貸オフィスビル

ビル名 街区 竣工年月 地上/地下 延床面積 最高高さ
A 横浜ランドマークタワー 25 1993.7 70F/B4F 118.848坪 392.885㎡ 296m
B 三菱重工横浜ビル 37 1994.6 33F/B2F 33,553坪 110,918㎡ 152m
C クイーンズスクエア横浜 タワーA 24 1997.6 36F/B5F 27,653坪 91,414㎡ 172m
D タワーB 28F/B5F 19,670坪 65,027㎡ 138m
E タワーC 21F/B5F 16,427坪 54,303㎡ 109m
F 日石横浜ビル 30 1997.6 30F/B2F 22,665坪 74,926㎡ 133m
G クロスゲート 26 2000.9 25F/B2F 11,015坪 36,412㎡ 99m
H みなとみらいビジネススクエア 33 2004.8 14F/B2F 8,844坪 29,238㎡ 60m
28街区 (仮称)みなとみらい21-28街区プロジェクト
(仮称)みなとみらい21-28街区プロジェクト

JR桜木町駅前広場隣接という好立地に誕生する、大型業務・商業複合施設。低層階には店舗(物販・飲食)・フィットネスクラブ・大型シネマコンプレックスが配置される計画。高層階は10~19階がホテル、10~17階がオフィスとなり、2つの用途が隣り合う構造となる。オフィスはワンフロア面積約310坪、天井高2,800mm+OAフロア100mm。2階には「動く歩道」に接続するオフィス専用エントランスホールが設置される。さらに、オフィス専用EVは低層階の飲食店フロアと直結しており、テナントの利便性を考慮した動線計画を採用している。

所在地 横浜市中区桜木町一丁目1-7 事業者 テーオーシー
敷地面積 10,839.96㎡(約3,279坪) 延床面積 105,871.22㎡(約32,026坪)
※駐車場含む
規模 地上19階、地下1階、塔屋1階 設計監理 松田平田設計
建築施工 大林組 竣工予定 2009年9月
主要用途 高層階:ホテル・事務所(10~17階)
低層階:店舗(物販・飲食)・フィットネスクラブ・シネマコンプレックス・駐車場

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

33街区 MMパークビル
MMパークビル

「横浜ランドマークタワー」や「クイーンズスクエア横浜」を手がけた三菱地所のオフィスビルプロジェクト。みなとみらい線特急停車駅「みなとみらい」駅の真上に位置し、駅出入口にダイレクトアクセスする交通至便な立地に、07年12月に竣工予定。延床面積は約15,700坪、基準階貸室はワンフロア約825坪、天井高2,800mm+OAフロア100mm、奥行き21m超となる。MM21地区の街づくりテーマに沿って、ペデストリアンウェイ(歩行者専用遊歩道)には緑あふれるオープンスペースが設置される。

所在地 横浜市西区みなとみらい三丁目6-2 事業者 三菱地所
敷地面積 約6,825㎡(約2,064坪) 延床面積 約51,979㎡(約15,723坪)
規模 地上16階、地下1階、塔屋1階 設計監理 三菱地所設計
施工 大成建設 竣工予定 2007年12月
主要用途 事務所・店舗・駐車場
33街区南 (仮称)みなとみらいODKビル
(仮称)みなとみらいODKビル

オリックス不動産、大和ハウス工業、ケン・コーポレーションの共同事業となるオフィスビルプロジェクト。みなとみらい線特急停車駅「みなとみらい」駅に地 下で直結する好立地に建設される。建物構造は制震+免震構造を採用、延床面積は約29,000坪の規模となる。基準階オフィススペースは、天井高 2,950mm+OAフロア100mm、有効面積約1,000坪の大空間。敷地の西側には、約900坪の中庭状の公開空地を設ける予定となっている。

所在地 横浜市西区みなとみらい三丁目6-3、 -4、-5、-6 事業者 オーディーケー特定目的会社
敷地面積 約96,000㎡(約29,000坪) 規模 地上21階、地下2階
主要用途 事務所・店舗・駐車場 竣工予定 2009年秋

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

42街区南 (仮称)MM42 Project 〔(仮称)みなとみらい21中央地区42街区新築工事〕
(仮称)MM42 Project

オリックス不動産、大和ハウス工業、ケン・コーポレーションの共同事業となるオフィスビルプロジェクト。みなとみらい線特急停車駅「みなとみらい」駅に地 下で直結する好立地に建設される。建物構造は制震+免震構造を採用、延床面積は約29,000坪の規模となる。基準階オフィススペースは、天井高 2,950mm+OAフロア100mm、有効面積約1,000坪の大空間。敷地の西側には、約900坪の中庭状の公開空地を設ける予定となっている。

所在地 横浜市西区みなとみらい四丁目6-2 事業者 丸紅
敷地面積 約13,000㎡(約3,900坪) 延床面積 約98,400㎡(約29,800坪)
規模 地上26階、地下2階、塔屋1階 主要用途 事務所・店舗・駐車場
竣工予定 2011年6月

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

46街区 (仮称)ODビル
(仮称)ODビル (仮称)ODビル

パシフィックマネジメントは、グループの連結SPCである有限会社オーク・デベロップメントを通じ、独立行政法人都市再生機構から46街区の3区画の土地 を取得、大型オフィスビルを建設する。2009年から始まるMM21地区大型ビル竣工ラッシュの先陣を切ってオープンする予定。地上17階、地下2階、塔 屋2階、延床面積約15,800坪の規模となり、オフィスのほかに一部商業施設が配置される計画である。

所在地 横浜市西区みなとみらい四丁目4-1 事業者 有限会社オーク・デベロップメント
敷地面積 約5,500㎡(約1,700坪) 延床面積 約52,300(約15,800坪)
規模 地上17階、地下2階、塔屋2階 主要用途 事務所・店舗・駐車場
設計 東畑建築事務所 施工 長谷工コーポレーション
竣工予定 2009年9月

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

65街区 (仮称)富士ゼロックス統合R&D拠点
(仮称)富士ゼロックス統合R&D拠点 (仮称)富士ゼロックス統合R&D拠点

MM21中央地区65街区に建設される、富士ゼロックスの新たな都市型の研究・開発拠点。延床面積約41,000坪、地上20階・地下1階の規模となる予定である。分散していた既存の研究開発拠点を集約することにより、領域を超えて各機能の連携を強化し、商品開発のリードタイム向上、研究・開発コストの効率化、市場ニーズへの迅速な対応を目指す。

所在地 横浜市西区みなとみらい65街区 事業者 富士ゼロックス
敷地面積 14,655㎡ 延床面積 135,293㎡
規模 地上20階、地下1階 主要用途 事務所・店舗・駐車場
施設内容 研究開発施設 着工予定 2008年3月下旬
竣工予定 2010年3月

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

66街区 (仮称)日産自動車株式会社本社屋
(仮称)日産自動車株式会社本社屋 (仮称)日産自動車株式会社本社屋

2007年1月に起工式が挙行された日産自動車の新本社屋は、地上22階・地下2階、高さ99m、延床面積約24,000坪となり、従業員約2,500人 が勤務する予定。遅くとも2009年10月までには移転する計画である。1階には、市販車等の展示や企業の情報発信等を行うショールームを配置。ショー ルームより吹き抜けた2階部分には、横浜駅からMM21地区をつなぐペデストリアンデッキが貫通し、一般歩行者にも利用される。当計画建物は、環境面にお いて、CO2排出量削減および省エネルギー化等が評価され、2007年3月にCASBEE横浜認証制度(横浜市建築物環境配慮評価認証制度)の最高位Sラ ンクを取得している。

所在地 横浜市西区高島一丁目(66街区) 事業者 日産自動車
敷地面積 約10,000㎡ 延床面積 約80,000
規模 地上22階、地下2階 主要用途 事務所・店舗・駐車場
施設内容 事務所・ショールーム等 着工予定 清水建設
竣工予定 2009年10月

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

写真・資料提供:㈱テーオーシー、三菱地所㈱、オリックス不動産㈱、丸紅㈱、パシフィックマネジメント㈱、富士ゼロックス㈱、日産自動車㈱ 
出所:横浜市都市整備局WEB 記者発表資料(http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/)

事業予定者が決定している街区(業務施設)

43街区
事業者 CSKホールディングス
敷地面積 約7,848㎡
施設内用 本社・研究施設・インキュベーション施設・商業施設
CSKグループは、延床面積約26,000坪、地上32階・地下2階の新本社屋建設を計画、都内に分散しているグループ会社オフィスを集約する。本社オフィスの他に、IT・バイオ関連のベンチャー企業を育成するインキュベーション施設や、医科学系等の最先端研究施設、文化交流・商業施設も計画されている。
46街区
事業者 NOMURA横浜プロジェクト46(代表企業:野村不動産)
敷地面積 約8,962㎡
施設内用 本社・R&Dセンター・アジアビジネスセンター・カンファレンスセンター・広場等
野村総合研究所の本社機能を核とする、延床面積約30,000坪、地上30階・地下3階の高層ビル。アジア系企業の誘致・育成(アジアビジネスセンター)や、ビジネス交流・情報発信(カンファレンスセンター)等の機能も盛り込む計画である。また、緑豊かな1,500坪超の広場(フォレストパーク)も配置される予定となっている。
49街区
事業者 シンクロン
敷地面積 約1,500㎡
67街区
事業者 三井不動産
敷地面積 約7,800㎡
4街区(新地区)
事業者 合同会社ニューポート・デベロップメント
(パシフィックマネジメントと五洋建設が設立した特別目的会社)
敷地面積 約7,000㎡
施設内容 ホテル(W Yokohama:スターウッドホテル&リゾートワールドワイドInc.のブランド)

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

MM21地区近隣の開発計画

北仲通北地区再開発
所在地 横浜市中区北仲通五,六丁目他
敷地面積 北仲通北地区再開発協議会
万国橋通りと栄本町線および海に囲まれた約7.5haのエリアで、地権者で構成される「北仲通北地区再開発協議会」が中心となって進めている再開発事業。A地区とB地区に分けて開発される。A地区(開発事業者:森ビル、大和地所)では4棟の超高層ビルが建設される予定。業務・商業・ホテル・文化施設・住戸・駐車場の複合用途となる大型プロジェクトである。

(内容は現計画時点のもので、今後変更が生じる場合があります)

出所:
横浜市都市整備局WEB 記者発表資料(http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/)
横浜市 記者発表資料(http://www.city.yokohama.jp/)
森ビル(株) ウェブサイト (http://www.mori.co.jp/)
『都市再生と環境インフラ』((株)都市計画通信社)

オフィス仲介営業マンが見た「みなとみらい21」 ~大変革期を迎えて~

首都圏の一大業務集積都市でありながら、大型ビルの供給が抑制されてきた横浜のオフィスマーケットにおいて、MM21は大型需要の受け皿としての役割を果たしてきました。横浜駅周辺や関内、新横浜に、ワンフロア600坪クラスを確保できるビルが数えるほどしかないなか、1990年代に竣工したランドマークタワーやクイーンズスクエアといった大規模ビルは、まとまった面積を提供できるビルとして、極めて希少性が高い存在でした。MM21におけるこれら大型業務施設の開発は、長引く景気低迷下で一時停滞しましたが、一転して現在、複数の大規模プロジェクトが同時進行しています。

この背景には、近時の好況下における首都圏オフィスマーケット回復に伴う東京の土地価格高騰、それと比較して価格の低廉なMM21に大手事業者の投資意欲が向かったこと、さらにこれらを牽引する横浜市の積極的な誘致策が奏効したことが挙げられるでしょう。特に横浜市は、進出企業に対する税率の特例適用や助成金交付といったインセンティブを充実させ、日産自動車や富士ゼロックス等の大手企業を誘致し、エリアのブランド力を高めることに成功しました。また、開発事業者についても、入札金額の高さを競うのではなく、開発コンセプトが市の方針と合致するものを選定するといった手法を取っています。一時期、高層マンションの建設が集中したMM21ですが、今後は用途を業務中心に制限しており、オフィス・商業・住居・ホテル等バランスのよい街づくりが行われる結果、エリアのバリューはさらに高まることが予想されます。

さて、これらのプロジェクトの竣工が集中する2009年以降、MM21のオフィスマーケットにはどのような動向がみられるでしょうか。ワンフロア600~1,000坪規模の大量供給のもと、横浜市内で分散していたオフィスの統合や拡張移転の受け皿となるのはもちろん、郊外のR&Dセンター等の移転需要も顕在化することが予想されます。神奈川県内の集約ニーズに対し、賃料が高騰している東京都心部からバックオフィス機能を分散させる動きも出てくるでしょう。みなとみらい線の開通により、都内とのアクセスが格段に向上しているため、東京方面からの需要の流入は十分予測できます。また、MM21は、海という景観に恵まれ、近隣はグレードの高いホテルや住宅といった居住施設が整っており、外国人向けの学校もあるという点で、これらの環境を重視する外資系企業の注目が高まっているという一面もあります。

以上のシナリオは、オフィス需要の回復基調を前提としていますが、まとまった面積を確保可能なビルへの品薄感が極限に達した横浜では、大型新築ビルについては当面は順調に推移していくものと考えられます。現在、MM21内では、横浜駅との人の流れを創出する歩行者ネットワークが整備されつつあり、根強い需要のある駅周辺の既存マーケットと一体となって、マーケット全体が相乗効果により一層活性化していくことに期待します。

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上記内容は オフィスジャパン誌 2007年冬季号 掲載記事 です。本ページへの転載時に一部加筆修正している場合がございます。

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