2008年上半期、アジアの商業用不動産における市場心理は、信用収縮や石油および商品価格の高騰、そして世界経済の先行き不透明感の影響を受けた。また、小売業者は、店舗拡張や、より高額な賃料の支払いに対し慎重な姿勢を見せている。
東京では、同年上半期において小売業者の間で慎重な動きが目立った。小売業者は新規開発案件における高額賃料への支払いに消極的であったため、店舗の賃貸需要は抑制された。東京メトロ副都心線の開業は、都内の主要サブマーケット全般における消費支出の分布に影響を与えると考えられる。
シンガポールでは、2008年5月23日から7月20日まで第15回グレート・シンガポール・セールが開催されたものの、小売売上高は2006年および2007年の水準には及ばない見通しである。小売業界の成長を目指し、新たに策定された「マスタープラン2008」草案の下で数々の施策が打ち出され、830万平方フィートに及ぶ店舗スペースが供給された。また、政府保有地の売却計画が予定されており、今年後半にはキャピトルシアター、キャピトルビルディング、スタンフォード・ハウスによる入札が行われることとなり、その動向に注目が集まっている。
物価上昇ペースが加速するなか、小売売上高が伸び悩んでいる香港では、短期的に楽観を許さない状況が、最近の数値に表れている。経済成長は堅調だが、賃金の伸びは小幅で株式市場にも停滞感が漂い、消費者の購買心理が弱まっている。路面店の賃貸需要も減速が予想されているが、国際ブランドに対する需要は依然根強いため、深刻な賃料水準の低下には至らない見通しである。
スペインのアパレルブランドのザラ（ZARA）は、韓国市場へ参入した。ビジネス中心エリアに位置するコエックスモールやロッテヤングプラザなど、ソウル市内でも傑出した好立地に旗艦店をオープンした。また、国際的な服飾ブランドのH&Mとフォーエバー21もソウルに初の旗艦店をオープンする予定で、店舗需要は底堅さを保っている。
中国における商業用不動産マーケットの動きを見ると、上海では2008年第2四半期に竣工した店舗物件はなく、供給が抑えられたことから、店舗賃料の伸びが回復した。
北京では新たに24万5000平方メートルの面積が供給され、店舗の空室率は0.9ポイント上昇して7.4%となった。このため、比較的新しい商業エリアにあるショッピングモールの多くで、募集賃料は下落した。広州では5期連続して供給が抑えられたことが影響して、同四半期の空室率は過去最低水準の7.7%へと低下。「ビッグボックス型」店舗が郊外にも進出するなど、服飾や飲食料品の需要は堅調で、国際ブランドも引き続き主要商業エリアへ進出している。
台北では、5月に小売業の売上高が伸び悩みを見せたが、小売業者は優良商業エリアの路面店を積極的に開拓した。中国本土と台湾に直行便が就航し、またビザ規制も緩和される見通しで、国外からの旅行者の増加による収益効果が期待される。第3四半期には賃貸取引が活発化し、優良エリアで賃料の上昇に拍車がかかると予想される。
ニューデリーでは、グルガオン、ノイダといった衛星都市で大規模な開発が行われている一方で、サウスデリーのショッピングモールのサケット・ディストリクト・センターやバサントクンジにも注目が集まっている。ショッピングモールへの出店は、優位性があるものの、カーンマーケット、グレーター・カイラシュ、コンノート・プレイス、サウス・エクステンションなどの大通り沿いは、出店の第一候補地として依然人気が高く、多くの旗艦店がオープンしている。
タイではインフレの影響により市場心理が冷え込み、政治の安定性も市場への懸念材料となっているものの、バンコクの2008年4月期の小売売上高は、対前年同期比で13.2%上昇。大手プレイヤーは、コミュニティ・センターの開発を進めている。また、第2四半期の売場面積は対前期比1.6%、対前年同期比で4.8%拡大し、約487万平方メートルとなった。賃料はほぼ横ばいだが、入居率は依然底堅く推移している。
ベトナム経済には逆風が吹き（2008年6月、インフレ率が史上最高の26.8%を記録）、消費購買力が低下した。コープマート、ビッグC、メトロは、2008年第2四半期にセールや販売促進活動を実施。ショッピングセンターの入居率は100%近い水準を維持したが、店舗募集賃料に大幅な上昇は見られなかった。
マニラでは、第2四半期に優良商業エリアで賃貸需要の減速が見られた。2007年は年間を通してインフレ率が2～3%で推移したのに対し、今年6月のインフレ率は11.4%に上昇。食料品や燃料を始めとする原材料やサービスの値段が高騰して消費が抑えられた。小売業における売上高の低迷は、不動産を所有しているオーナーにとって、賃料収入の低下につながると見られている。
ジャカルタでは、引き続きショッピングモール開発の軸足が、エンターテインメントやライフスタイルをテーマとしたものへと移行し つつある。また、店舗のテナント構成における飲食業の比率は上昇傾向にあり、市内のいくつかのショッピングモールには、セミオープン・エリアを設けたアルフレスコダイニングが登場。インドネシアの首都での新たな人気スポットとして注目を集めている。
北京マーケット（2008年第2四半期現在）
プライム店舗賃料インデックス
- 開発やインフラ整備のプロジェクトの多くは、オリンピックの影響により年半ばにして中断された。その影響で新たに供給が予定されていた8つのショッピングセンター建設プロジェクトの総面積は、計画されていた53万5000平方メートルには届かなかった。第2四半期に営業を開始したのは、ショッピングセンター3ヵ所と百貨店1ヵ所にとどまった。
- 新規プロジェクトを手掛ける開発業者の多くは、より高額な店舗マーケットへ参入し、平均以上の募集賃料を見込んでいるものの、これらプロジェクトの着工前店舗契約は伸び悩みを見せている。2008年下半期には商業用地の大規模な供給が計画されていたが、2009年に先送りされる見通しである。
- 主要な商業施設の開発案件では、店舗誘致の最終段階において、テナント受け入れにより一層慎重になっている。また、建設の遅れからオープンを延期していた開発案件では、テナント誘致のためのマーケティングがまだ始められていない。そのため、第2四半期の優良店舗物件の動きは緩慢となった。
- 長期的には、中国国民全体の可処分所得の増加と急速な経済成長を背景に、今後も小売市場の発展は進むと考えられる。そのため、専門店は市場への参入に積極的な姿勢を示している。
主な店舗賃貸取引事例（2008年第2四半期）
| 地域 | 物件 | 契約面積（sqf） | テナント |
|---|---|---|---|
| 朝 陽 | The Fifth Square | 9,690 | Hangzhou bank |
| 朝 陽 | The Village at Sanlitun | 2,150 | Stefanel |
| 朝 陽 | SOLANA | 2,410 | MYTENO |
上海マーケット（2008年第2四半期現在）
プライム店舗賃料インデックス
- 当四半期において、上海の優良店舗の賃料は全般的に上昇した。1階店舗の平均募集賃料は対前期比2.6%、2階店舗は同2.4%上昇した。空室率は同0.4%ポイント上昇して5.9%となった。
- 当四半期に新たに竣工した物件はなかったが、築年数の古い物件の改修が主なトレンドとなった。南京路西沿いの鴻翔百貨は改修が行われ、目玉テナントとしてマークス＆スペンサーを誘致。同社は4フロア（約5万2700平方フィート）を使用する見通しである。また、ゴールデンイーグル・ショッピングセンターでは、この5月に6ヵ月間に及ぶ改修プロジェクトが始動、テナント構成を高級小売業者へとアップグレードさせる予定である。さらに、人民広場では、有名店である上海市第一百貨商店が開業から60年近くを経て、この4月に改修に着手した。
- アパレルブランドのザラは、当四半期に淮海中路沿いの2号店の出店のため、Joffre688内に約2万1530平方フィートを賃借した。地元の有名レストラン「小南国」を運営するWHMグループも、ゴールデンイーグル・ショッピングセンターに約1万2920平方フィートを賃借している。
主な店舗賃貸取引事例（2008年第2四半期）
| 地域 | 物件 | 契約面積（sqf） | テナント |
|---|---|---|---|
| 静安 | Golden Eagle Shopping Centre | 12,920 | WHM Group |
| 静安 | Golden Eagle Shopping Centre | 3,770 | Beauty Farm |
| 盧湾 | Joffre 688 | 21,530 | Zara |
広州マーケット（2008年第2四半期現在）
プライム店舗賃料インデックス
- 当四半期の優良店舗1階の賃料は、1平方メートル当たり48.4元／日（1平方フィート当たり19.70米ドル／月）と対前期比1.1%の小幅な上昇となった。天河では市場平均を上回る同5.6%の上昇となった。
- 賃貸需要の大半は飲食料品と服飾分野で占められ、当四半期における取引量でも最も多かった。スターバックスはビクトリー・プラザの店舗スペースを確保し、服飾ブランドのオンリー（ONLY）もチャイナプラザに出店。上場企業である小売大手の広州百貨は白雲地区に進出し、ジョイランドプラザ内の売場15万1600平方フィートの15年間の賃貸借契約を交わした。 ●新規供給は、最近の5四半期間なされなかったため、需給バランスがタイトになり、空室率は7.7%と過去最低の数字を記録した。
- 天河中心部の柏西商都（BercyPlaza）では、第3四半期に約43万560平方フィートの売場が供給される見通しである。また、メトロポリタン・プラザの完成は2009年中頃に延期されたと伝えられている。
- 優良店舗と5つ星ホテルからなる複合商業施設である荊浩房（JingHaoFang）の建設が、2010年の開業を目指してこの5月に着工。北京路の老舗商業エリアで新たに108万平方フィートの優良店舗スペースが加わる。
主な店舗賃貸取引事例（2008年第2四半期）
| 地域 | 物件 | 契約面積（sqf） | テナント |
|---|---|---|---|
| 天河 | Victory Plaza | 1,080 | Starbucks |
| 越秀 | China Plaza | 4,580 | Only |
| 越秀 | May Flower Plaza | 1,500 | Honeymoon Dessert |
香港マーケット（2008年第2四半期現在）
プライム店舗賃料インデックス
- 香港では、経済見通しの先行きが不透明で物価も高騰するなか、消費者の市場に対する信頼の低下に伴い、小売売上高は伸び悩んだ。香港の者の市場に対する信頼の低下に伴い、小売売上高は伸び悩んだ。香港の小売市場は、消費者心理の冷え込みだけでなく、旅行者数の増加率低迷の影響も受けている。2008 年4 月、5 月の香港への旅行者数の伸び率は、それぞれ対前年同月比10.3%、6.3% であったのに対し、2008 年6 月は同5.6%へと低下した。
- 小売業をとりまく環境は一段と悪化する傾向にあるが、2008 年第2 四半期における高級ブランドの賃貸需要は引き続き旺盛であった。なかでも、広東ロード沿いの多くの小規模店舗に高級ブランドが入居したことで、チムサアチョイ地区の賃料は対前年期比26.6% の上昇となった。しかし、賃料の上昇により、大通りの路面店の店舗賃貸借取引は、今後減速が予想される。
- 多くの高級ブランドが引き続き優良商業地域おいてよりよい出店候補地を捜し求めているため、2008 年第2 四半期の香港の賃貸料は前四半期に比べて9% と大幅に上昇した。
- インフレの進行による消費者心理の冷え込みにより、店舗用地価格の上昇も抑制されると考えられるが、影響はさほど大きくはないと予測されている。
主な店舗賃貸取引事例（2008年第2四半期）
| 地域 | 物件 | 契約面積（sqf） | テナント |
|---|---|---|---|
| セントラル | Commercial House, 35 Queen's Road | 4,500 (GFA) | Emperor Watch & Jewellery |
| セントラル | Henley Building, 5 Queen's Road | 6,725 (GFA) | Wing Hang Bank |
| チムサアチョイ | Holiday Inn Golden Mile Hotel | 4,480 (NLA) | Oriental Watch |
