賃貸物流倉庫・大型貸し倉庫の記事
世界の物流施設賃貸借事情:中国

香港

賃貸借契約形態
契約期間 2~3年
中途解約 原則不可
サブリース 原則不可
預託金 賃料、管理費、税金の合計の3ヵ月分
実支払額 120~130(ゲートチャージ除く)
原状回復 あり
賃貸物流施設
階数 15~20階建(ランプウェイ付き物件あり)
建築費 新築がほとんどなく相場観なし
テナント 3PL&物流業者が大半を占める
主規模 15,000~20,000㎡
最大規模階数 600,000㎡
主要オーナー グッドマン、メープルツリー、ケリー
集積地1 クワイチン(葵青)
相場 5~9香港ドル/SF/月 (2,000~3,500円/坪)
集積地2 シャーティン(沙田)
相場 4~7香港ドル/SF/月 (2,000~3,000円/坪)

香港の平均的な物流施設はワンフロア1,000m2程度の15~20階建と、日本の倉庫のイメージからはかなりかけ離れている。I/O (Industrial Office) と呼ばれる物件で、古くは軽工業等で使われていたものを、業態の衰退と共に物流に転用している。ただしその多くが築年数を経ており、天井高が低く、接車バースや荷捌所の使い勝手も悪く、さらにほとんどの施設が敷地いっぱいに建設され更地の駐車スペースは皆無と、日系物流企業等が好む物件とはなっていない。

物流集積地であるクワイチンでは、コンテナヤードに近くにある程度倉庫はあるものの、現在まとまった面積の空室は少ない。また、香港市内の配送拠点として利便性が高いエリアとしてシャーティンが挙げられるが、やはりまとまった面積を確保するのは困難だ。過去10年間にわたり大型施設の供給がなく、物流適地への供給が待たれる香港だが、現在、延床面積60万m2に及ぶATLLogistics Centreの開発が進められており、市場の注目を集めている。

香港での賃貸借契約は日本で言うところの定期借家で、中途解約は不可。契約面積はグロスで有効率は60~80%程度。トラック等の出入りに対し、ゲートチャージという香港独自のコストが掛かる物件も見受けられる。

香港お問い合わせ先

ジャパンデスク 香港 松丸 裕之

シービーアールイージャパンデスク
香港
松丸 裕之(マツマル ヒロユキ)
Tel : 85 2 2820 2919
e-mail : Hiroyuki.Matsumaru@cbre.com.hk

北京

賃貸借契約形態
契約期間 2~3年
中途解約 不可
サブリース 不可
預託金 賃料の3ヵ月分
実支払額 100~110
原状回復 あり
賃貸物流施設
階数 平屋、もしくは2階建
建築費 2万円/㎡
テナント 3PL:60%
物流業者:30%
荷主:10%
主規模 5,000~10,000㎡
最大規模階数 20,000㎡
主要オーナー プロロジス、AMB、華潤物流
集積地1 通州、京南
相場 0.75~1.15元/㎡/日 (1,000~1,500円/坪)
集積地2 北京空港周辺
相場 0.75~1.15元/㎡/日 (1,000~1,500円/坪)

海のない北京の物流マーケットの規模は、巨大な貿易港を有する上海や大連といった中国の他都市と比較して相対的に小さい。また物流拠点の位置付けも、航空貨物及び消費地・北京への商品流通を目的としたものとなり、施設規模も上海と比較して小さ目である。

郊外部にはまだ物流施設を開発できる余地があり、多層階の施設は少なくほとんどが2階建までの建物となっている。経済成長を続ける中国ではあるが、賃貸物流施設の市場はさほど逼迫しているわけではなく、物件を選り好みしなければテナントが希望する面積は大体確保できる空き水準となっている。契約時におけるフリーレントは、仮に3年の契約期間であれば2ヵ月程度は付与されている。

中国における賃貸借契約は日本で言うところの定期借家で、中途解約は不可。契約面積は建築面積(グロス)で有効率は80~90%程度。賃料は一般にRMB/m2/日で表記される。

北京お問い合わせ先

ジャパンデスク ジャパンデスク 北京 金羅 惇夫

シービーアールイージャパンデスク
北京
金羅 惇夫(キンラ アツオ)
Tel : 86 10 8588 0728
e-mail : atsuo.kinra@cbre.com.cn

上海

賃貸借契約形態
契約期間 3~5年
中途解約 不可
サブリース 交渉次第
預託金 賃料の3ヵ月分
実支払額 105~110
原状回復 あり
賃貸物流施設
階数 平屋、多層階
建築費 2.5万円/㎡
テナント 物流業者、メーカー物流会社
主規模 5,000~10,000㎡
最大規模階数 220,000㎡
主要オーナー GLP、AMB、メープルツリー、グッドマン
集積地1 外高橋
相場 1.0~1.5元/㎡/日 (1,300~1,900円/坪)
集積地2 臨港
相場 0.8~1.2元/㎡/日 (1,100~1,600円/坪)

上海における輸出入港後背の物流集積地は外高橋と臨港エリアだが、外高橋はアジア航路の貿易港、臨港は欧米航路の貿易港となっている。延床面積5,000~1万m2程度の物件が多く、最も大規模なもので22万m2の物流施設も見られる。上海市内向けの物流は上海市近郊に、中国国内向け拠点も少し内陸部に位置する蘇州等に分布している。

近年、欧米系、及びシンガポールやアジアパシフィックのデベロッパー進出が目立ったが、現在は本国における経済状況の悪化により小休止状態となっている。現在のマーケット状況だが、外高橋エリアが空室率10%程度、臨港エリアが空室率25%程度と、世界各国の中でも好調な経済情勢を維持する中国の大消費エリアとはいえ、さほど逼迫したものとはなっていない。

中国における賃貸借契約において気をつけるべきことは多々挙げられるが、代表的なところでは、契約内容/商慣習(テナント工事費、拡張オプション、契約更新オプション、サブリース、定期借家)の違いや、物流インフラの整備状況、法令・税制のチェック、加えて地域優遇措置等の研究(保税区・加工区・物流園区・FTZ)などが重要となろう。

上海お問い合わせ先

ジャパンデスク 上海 田口 元

シービーアールイージャパンデスク
上海
田口 元(タグチ ハジム)
Tel : 86 21 2401 1223
e-mail : hajimu.taguchi@cbre.com.cn

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