オフィスマーケットの動向
2005年以来、台北ではオフィスビルの新規供給は僅少であった。101階建ての超高層ビル「台北101」が2004年に竣工して以来、台北ではオフィスビルの供給が少ない状態が続いており、また、2012年にも高グレードビルの供給予定は把握されていない。供給が増加に転じるのは2013年以降になるものと考えられる。
一方で、台湾では2010年の実質GDP成長率が10.88%であったことに裏付けられるように、経済成長を背景にオフィスの拡張ニーズは増加している。既存ビルでは空室を多く抱えるビルがあり、一部のオフィスゾーンでは高い空室率を示しているものの、都心部のAクラスビル※ではまとまった空室は少なくなっており、企業が移転に際して好立地のビルでまとまった面積を確保するのは容易ではない。
また、上記以外のBクラスのオフィスビルでも、オフィスニーズは旺盛である。台湾の国内中小企業や新規に台北に進出してくる企業による中小規模の需要は堅調であり、こうした企業はBクラスのオフィスビルを中心に入居を進めている。
2011年第3四半期の移転事例を見ると、精密機器関連の企業が郊外のオフィスパークで大規模な床面積を確保したケースはあったものの、中心部では中小規模の移転が中心であった。また、これらの小規模需要を取り込もうと、複数のサービスオフィス(ビジネスセンター事業者)が床を確保してビジネスを開始していることも、こうした傾向を裏付けている。
図表1:台北の新規供給・需要と空室率推移
オフィス新規需要量を見ると、2011年第3四半期には、前期の8,533坪から若干低下したものの、8,116坪と堅調に推移している〔図表1〕。
このように、安定したテナント需要に支えられたオフィス需要と僅少なオフィス供給によって、台北の空室率は低下傾向にある。2011年第3四半期のAクラスビルの空室率は対前期比で0.8ポイント低下し、2008年以来では最低水準となる10.5%にまで低下している。また、Bクラスビルでは0.9ポイント低下し、9.6%となっている。
ただし、今後の経済見通しへの不安から、台北ではグローバル企業などにおいて、移転計画を当面見合わせたり、現在のオフィスの契約を延長したりするなどの動きがある。オフィスコストの増加を避け、あるいは今後の事業縮小の可能性にも備えた動きと考えられる。
そのため、賃料水準はほぼ横ばいで推移している。台北全体の2011年第3四半期の月額平均募集賃料は坪当たり5,242円(TWD2,047/坪)と、対前期比で0.22%の上昇にとどまっている。また、最も賃料が高い台北のCBDである「信義基隆」エリアでも、0.37%の上昇で坪当たり7,271円(TWD2,839/坪)となった。空室が長期化している一部のビルの貸主に募集賃料を下げる動きが散見されるが、全般的にはマーケットの行方を見ようというスタンスが強い。
今後、オフィスビルの新築計画は少ないことから、とりわけAクラスオフィスビルの市場は引き続きタイトな状態が続き、賃料も安定して推移するだろうとの見方がある。しかしそれも、需要の継続的な増加が前提となる。大規模な面積を必要とし、賃料負担力の高い大手企業やグローバル企業の動向が鍵を握るものと予想される。
※Aクラスビル...立地・規模・設備・管理体制の水準が高いことなどに加え、貸主に単独所有されておりテナントが安定して入居できる、といった観点からシービーアールイーが選定したビル。
| 賃貸借期間 | 賃貸期間 | 3～5年(交渉により、短長期への対応可) |
|---|---|---|
| 契約終了 | 3～6ヶ月前予告。解約は6ヶ月分を上限に、ペナルティが発生することがある。 | |
| 更新 | テナントに法的な更新権利もしくは更新拒否権利は与えられていない。テナントが更新を希望する場合、貸主に契約終了満期の3～6ヶ月前に通知し、交渉する必要がある。 | |
| 賃貸借面積 | 単位 | 坪(Ping) 1坪=35.58sqft =3.305 ㎡ |
| 契約面積 | 外壁の外側から算定。ベースメント、連結部分、リフトロビー、トイレ、階段、機械設置エリアを含む。フロアを分割した場合には共有エリアは案分計算で配分される。 | |
| 有効率 | 有効面積の総面積における割合は60～70%、台北のAクラスビルは60～65%、新しいビルは60%以下になる場合もある。 | |
| オキュパンシーコスト | 賃料 | 相場:共益費、税、インセンティブを除いた坪・月当たりの単価を台湾ドルで表示 |
| 1ヶ月前払い | ||
| フリーレントは使用面積により交渉可。全グレードオフィスで通常1～3ヶ月程度。 | ||
| 賃料の見直し:3年契約の場合、通常2年目か3年目、5年契約の場合は3年目に実施。エスカレーションレートは賃料の2～5%程度が多いが、契約時の交渉による。 | ||
| 固定資産税:賃料に含まれる。増税の場合は通常貸主が支払う。 | ||
| 預託金:賃料の3ヶ月分 | ||
| 付加費用 | 共益費:共用部の運営管理費など | |
| VAT(付加価値税):法人は賃料の5%、個人は10%が課される。 | ||
| 公共料金:水道・電気はメーター課金。共用エリアは案分計算にて配分される。 | ||
| 駐車場:賃料に含まれないケースがほとんどで別契約となる。台北市内の主要エリアオフィスビルの場合、平均料金水準は8,000～10,000TWD/台/月 |
