今後の全線開通に向けて高い可能性を秘めた圏央道沿線
モノの動きの変化を見据えつつより市場ニーズに即した立地を選択
野村不動産インベストメント・マネジメント株式会社
物流施設事業部長
山田 譲二 氏
幹線道路の結節点に着目し物流拠点の拡充を図る
当社が物流施設への投資を始めたのは、2004年からになります。当初は、既稼働の施設をセール・アンド・リースバック(企業が所有・使用している物件を購入し、その後、同企業に賃貸物件として貸し出すこと)や、オーナーチェンジ(テナントが入居している収益物件を購入すること)によって取得しながら物流マーケットでのノウハウを積んできました。現在、首都圏で所有する20棟弱の物流施設のうち、約6割がオーナーチェンジによって取得した物件となっています。
その後、事業レベルをもう一段階進め、2005年から物流施設の開発型案件にも取り組んできました。その背景には、昨今の物流業界の傾向として、分散する旧来型の小規模物流施設を、より大型で使い勝手の良い最新施設へと拠点統合する動きが活発化していることが挙げられます。そのニーズに応えられる器がまだまだ少ない現状においては、土地の購入から施設の開発までを手がける開発型の方が、より市場にマッチした物流施設を供給していけますし、当社にとって、より事業チャンスが広がると考えています。その第1号案件が今年3月に竣工、稼働し、現在は6物件(※)を建設中です(※当社開発および当社仕様による他社開発を含む)。
開発型案件への投資戦略としては、まずニーズの高い首都圏から取り組むべく、都心から30キロ圏内の物件を中心にポートフォリオを形成してきました。また、投資に当たって最も重視しているのは立地条件。モノの流れや交通の要衝となるような場所に着目して開発を進めています。具体的には、首都圏を取り囲むように走る外郭環状道路や国道16号線、圏央道などと、東京起点の大動脈である東名高速道路や東北自動車道などとの結節点となる場所です。現在、東名高速道路沿いであれば厚木、東北自動車道沿いであれば岩槻や川口などを中心に物流施設を所有・運営しています。
物流施設は、クライアント企業の要望に応じてBTS(build to suit)型で提供する場合もあれば、複数企業向けのマルチテナント型で提供する場合もあります。いずれにせよ、その土地で長く事業を展開していきたいというのが私どものポリシーですので、首都圏への配送はもとより、より広域なモノの流れを視野に入れた物流拠点の立地選択が、非常に重要だと考えています。
八王子～海老名の開通で八王子の評価アップの可能性も
圏央道周辺については、今後の全線開通に向け、立地のポテンシャルが上がってくるエリアであることは間違いないと認識しています。今回、鶴ヶ島JCT～八王子JCTが部分的に開通しましたが、現段階では、これに起因してテナント企業が広範囲から集まってくるという目に見えた動きは見られません。今後、東名高速道路や東北自動車道まで延伸し利便性が高まれば、テナント企業の認知度も高まってくるのではないでしょうか。
特に期待しているのは、5年後に予定されている八王子JCT～海老名JCTの開通です。現在、八王子から海老名、厚木といった南北のアクセスは非常に便が悪く、神奈川地区への物流ニーズは東名高速の厚木が担い、埼玉や多摩への物流ニーズは、近郊の八王子や所沢、川越が担うといったように、それぞれのエリアに施設を構える構図が一般的でした。ところが、圏央道の同区間が開通すれば、八王子～厚木はわずか20分。物流拠点をどちらに置いても、両地区をカバーできるようになります。つまり、これまで南北に分散していた物流拠点を1ヵ所に統合することが可能になり、まさに、現在の物流ニーズにマッチした立地特性が生まれてくるといえます。このように、物流効率化の面で、圏央道の開通は大きな効果を発揮すると考えています。
また、我々にとっても、圏央道のような郊外主要道路の開通は、大きな意味を持っています。今、市場の集約化ニーズに応え得る大型施設の用地を都心近郊で取得することは、大変困難になってきています。一方で、都心から30～50キロ圏内の圏央道周辺は、都心近郊に比べ用地の取得チャンスが高い。圏央道の開通により周辺の立地のポテンシャルが上がれば、用地取得の面からも大変に魅力的なエリアになると思います。
埼玉南部の物流拠点として川越に最大級の施設を建設中
現在当社では、部分開通した圏央道鶴ヶ島JCT～八王子JCT、それぞれの起点に近い川越と八王子において、開発型案件に着手しています。
八王子ICから約3キロの工業団地(八王子市石川町)に建設中の「ランドポート八王子」は、敷地面積約5,500坪、延床面積約1万3000坪のマルチテナント型物流施設です。竣工は2008年秋を予定。この施設では、全体を約5,000坪×2区画に分け、2社のテナント企業にご入居いただく予定としています。他の施設でも同様ですが、私どもでは、3,000坪から5,000坪という大きさが物流施設の集約化ニーズに対応可能な大きさだと考えています。
テナント企業2社のうち、1社はすでに決定しており、残りの1社を募集中。八王子は先にお話ししたとおり、今後、圏央道の南部区間が開通すれば神奈川へのアクセスが格段に良くなるため、非常に広域なエリアをカバーできる物流立地として、人気が高まっていくものと期待しています。
もう一つ、川越インターチェンジから約2.7キロに位置する工業団地には、「ランドポート川越」の建設を予定しています。2009年4月に竣工予定のこの施設は、敷地面積約1万1000坪、延床面積約2万5000坪で、当社では最大級の物流施設となる計画です。ここでも5,000坪を1区画として、最低4テナントでの入居を想定しています。
川越は、もともと埼玉県南部をカバーする物流立地として、非常に高いポテンシャルを有するエリア。国道16号線ともアクセスがよく、私どもとしては、かねてから狙ってきたエリアです。ただ、今後、圏央道が関越道の鶴ヶ島から延伸するにつれ、川越周辺の立地評価が微妙に変化していくことも考えられるでしょう。圏央道のラインより東京都心に近く、さらに関越道、国道16号線の結節点である川越は、今のところ圏央道周辺よりも明らかに立地ポテンシャルは上位にあります。ただ、圏央道の利便性向上とともに、例えば競合デベロッパーが鶴ヶ島～八王子の間で開発した物流施設が、ランドポート川越のライバル物件の一つになってくる可能性も出てきます。同エリアのモノの流れが、今後どのように変化していくのかを見極めていくことが重要ですし、また、もちろんですが、私どもとしても圏央道沿線エリアでの事業チャンスを狙っていくつもりです。
圏央道沿線で特に注目しているのが、東北自動車道と圏央道の結節点となる久喜。同地は、工業集積度の高い群馬県からの物流が強いエリアで、東北自動車道による南北のラインに東西のラインが加わることで、物流拠点としての立地評価は一層高まるものと思われます。
圏央道の開通によって新しい動きが期待できるとはいえ、首都圏から放射状に伸びる主要高速道路や自動車道の重要性には変わりありません。それら主要道路に圏央道がクロスすることで、モノの流れがどう変わるのか。また、圏央道周辺の都市計画の変更等も十分考慮する必要があるでしょう。将来的な物流の要衝を見極めながら、物流拠点の拡充を進めていきたいと考えています。
村不動産インベストメント・マネジメント首都圏ポートフォリオ(事業実績2003年～)
