投資ファンドの店舗戦略

都市型商業施設に投資する理由

まず、御社の事業内容についてお聞かせください。

当社は、商業施設に特化した不動産ファンドの運用会社であり、主な業務は次の四つです。

• 日本コマーシャル投資法人(以下、J-REITという)による商業施設への投資、運用に係るアドバイザリー業務。
• J-REITとは異なる基準の商業施設を投資対象としたプライベートファンドの企画、組成、運用業務。
• 既存収益物件の取得環境が加熱する中、J-REITやプライベートファンドへの安定的な物件供給を目的として、それぞれの投資方針や、運用戦略に最適な商業施設の開発業務。
• 投資家への配当利益の極大化のため、商業施設の収益力を向上させていく運用業務です。

これら四つの中で、他社との差別化において今後最も重要になってくるのが、4.における「運用力」です。

特に物件の取得競争が激しいエリアでは、取引価格の高騰により、物件の収益性は低下しています。加えて、これから長期金利は確実に上昇していくでしょう。

不動産ファンドは投資家からの出資金とあわせて、ノンリコースローンという借入金を調達し、不動産に投資をする仕組みです。つまり、金利上昇に伴う資金調達コストの増大は、ファンドのパフォーマンスの低下に直結します。しかも高い価格で取得した物件の収益性はそもそも低い。取引価格の高騰と、金利の上昇によって、このままでは、金融商品として成り立たない不動産ファンドが出現する可能性すらあるのです。

当社では、商業施設の運営に詳しい流通業界出身のスタッフをそろえ、商業施設の開発やテナントリーシング、管理コストの削減など、収益向上のための運用ノウハウを、それぞれが独自に持っています。彼らスペシャリストが、物件一つひとつに対してきめ細かい運用を行うことで、物件の収益力の最大化を実現しています。この「運用力」によって、金利上昇にかかるコストを完全にカバーするのはもちろんのこと、不動産ファンドのパフォーマンスのさらなる向上をも追求し、投資家からの厚い信頼を獲得することを目指します。

環境変化を上回る「運用力」。これが当社の最大の強みとなっています。

都市型商業施設を中心にファンドを組成されていますが、投資対象としてみた場合、郊外型商業施設との違いは?

まず、都市型商業施設は売上のブレが少ない。というのも、都市型商業施設には大抵、若者向けのブランドが入居します。若い顧客層というのは、例えば消費税が多少上昇しても購買行動には直接影響しない。つまり、外部要因による売上の変動が少ないのです。一方で、郊外型GMS(ゼネラル・マーチャンダイズ・ストア)の場合、顧客層のメインはファミリー層。同じように消費税を例にとれば、増税となればその直前に駆け込み需要が発生し、増税後の数ヵ月は逆に消費が冷え込むということが起こる。また、近くに別の大型施設ができれば、暫くの間、新規オープンによる顧客流出の影響を受け、収益は必ず落ちます。このように、郊外型商業施設の方が、個人の消費動向や同商圏内における競合店舗の出現などによる売上変動リスクが大きいと考えています。

もう一つの違いは、都市型は郊外型に比べ、土地の資産価値の変動リスクが少ないことでしょう。郊外では、大型GMSが撤退して更地になってしまった場合、その土地は単なる郊外地としての資産価値まで下落してしまうというリスクが生じます。しかし都市型の場合は、商業施設がなくなっても別の用途で活用できるため、土地の資産価値の変動は少ないと考えられます。このような理由から、投資リスクの少ない都市型商業施設の方が投資家には理解しやすく、安心して投資していただけるので、まずは都市型の物件でファンドを組成したという経緯があります。

一大商圏を成す"九州の天神"　ファンドの参入で開発進む

首都圏や大阪近郊以外では、福岡と仙台で積極的に投資されていますが、投資する街の条件とは?

投資ファンドは投資家から出資していただいたお金を運用するわけですから、リスク・リターンに見合わない投資はしません。まずはそれが大前提です。

そう考えると、投資する街の条件としては、商圏ボリュームの大きさが重要な判断基準になります。福岡の中でも特に天神地区は、単に福岡の人たちだけが買い物に来る場所ではなく、九州一円から若年層が集まる非常に購買力のある街です。福岡の天神ではなく、"九州の天神"。まさに、東京が日本の東京ではなく、"世界の東京"であるのと同じです。仙台についても然り。この二つの街は、他の政令指定都市に比べ商圏が大きい。それだけ投資リスクも少なく、私たちが安心して投資できる街です。

逆に、商圏が小さいと、物件の取得だけでなく運用面においても選択肢が限られてきます。極端にいえば、東京で100の選択肢があるとすれば、地方には10しかない。選択肢が限定されればそれだけリスクも増える。そこに地方への投資の難しさがあると言えるでしょう。

天神に関していえば、当社は早くから商業地としてのポテンシャルに注目しており、同業他社がまだそれほど参入していなかった4～5年前から投資を開始しました。運営の経費削減と効率化を図るため、複数の物件を取得してドミナント体制を敷いています。その後、他社もこぞって参入し、西通りから上人橋通りまで一気に開発が進みました。投資が一段落した今は、既存物件の運用体制を充実させ、バリューアップを図っていくことに重点を置いています。

不動産ファンドの参入で、街が開発されていったわけですね。

そうです。以前は商業デベロッパーによる開発が行われていましたが、我々のような不動産ファンドの参入によって新しい資金が流入し、開発サイクルが早まったといえるでしょう。従来であれば10年かかっていたところ、5年や3年で商業地ができてしまう。その分、先見性を持った投資をすれば、低い価格で物件を取得し、そこから高収益を上げることができるというわけです。

一方で、立地が急激に変化しやすいということは、リスクも高いということ。今は一等地でも、2年後には商業地としての価値が低下しているかもしれない。その傾向は、商圏ボリュームの小さな地方では特に顕著です。この心配は、例えば東京の銀座ではしなくていい。ですから、地方へ投資する場合には、立地の先見性と私たちの運用力が重要な鍵になります。

福岡や仙台以外の地方都市についてはどうですか?

商圏ボリュームが小さくなればなるほど、安心して投資できる立地も絞られてきます。東京であれば、ナンバーワン立地である銀座を中心に山手線あたりまで広がるところ、天神地区ではその何分の一、さらに地方の中核都市であれば、投資を検討できるのは超一等地に限られてくるでしょう。

今後は運用力が勝負　売上歩合制の導入が必須

運用力で物件価値を上げていくにあたり、「売上歩合による賃料契約」で収益を上げていくことがテーマの一つになると思われます。郊外型GMSでは一般的ですが、都市型商業施設でも有効な手法だと?

今後はそうなると思います。やはり、大家だけが儲かる、テナントだけが儲かる、もしくは逆にどちらかが損をするといった状況では、商業施設として長続きしません。テナントさんからは最低保証賃料をいただいて、収益が上がった分はシェアするという共同事業的な関係が、商業施設の繁栄につながるのだと思います。

売上歩合制になると、売上金の管理の問題などが出てきますが?

当社には、売上管理ができるスタッフもそろっています。テナントさんの売上金を一旦全部預かり、家賃や売上歩合、管理費を差し引いた残りをお返しす る。面倒な作業ですが、これが売上歩合制の基本です。あるいは、テナントさんのレジの記録で管理する方法もある。私たちはそのような細かなノウハウを会社 として持っています。

これまでも申し上げてきたとおり、投資リスクを極力ヘッジしようとすれば、おのずと投資できる立地は限られて きます。その中で、知恵と運用力を駆使して、いかに投資の可能性を広げていくかが私たちの課題。他社が投資できない場所にも投資し、収益力の高い商業施設 をつくり、ファンドの投資家に喜んでいただく。それによって街そのものも良くなっていくことが理想だと思っています。