小誌掲載の「賃貸不動産その動向と相場」において、震災以降エリアを問わず頻繁に目にするようになった「旧耐震ビルから新耐震ビルへの移転」という動向記事。これらは、あくまで弊社営業担当の私見に基づく記述であるが、それでは一体、新耐震ビルと旧耐震ビルとでは、どの程度のニーズの差が生まれているのだろう。全国の新耐震・旧耐震ビルの空室率データからそれを読みとってみたい。
右の折れ線グラフは、全国12都市における新耐震・旧耐震ビルの空室率推移を、震災直後の2011年3月から2012年9月まで示したもの（対象は延床面積500坪以上）。ただし、新耐震・旧耐震の判別は、竣工年（1981年以前以後）のみで行っており、耐震リニューアルの有無については考慮していない。また、新耐震ビル群には、母集団に新築ビルが次々と追加されるため、これらの稼働率が大きく空室率を上昇させる要因となる。これらのことを加味した上でご覧いただきたい。
普通に考えれば「需要を獲得する新耐震に対し、そうではない旧耐震」という構図が想像され、ほとんどの都市でその傾向は見受けられる。ただし、それが単純に「空室率が低下する新耐震と上昇する旧耐震」なのかというと、明確にそのような傾向を示したのは実は横浜と広島の2都市だけである。旧耐震ビルは多くが各都市の中心オフィス街に位置しており、その好立地さと低廉な賃料水準からニーズを獲得してきた。事実、2011年3月時点で新耐震ビルの方が空室率が低かった（ニーズが高かった）都市は静岡だけ。これが、2012年9月のデータでは逆転し、横浜と神戸がいまだ旧耐震の方が空室率が低いものの、東京と京都、名古屋は同水準、その他の都市の空室率は、いずれも新耐震が旧耐震を下回る結果となっている。
先に記したように同数値には新築ビルが含まれるため、東京では2012年の新規供給動向がグラフに反映されてしまっている。また新しいビルと古いビルの選定要因の差は、当然、耐震性能だけではない。そういった意味から、東京主要5区のみ次のような設定でデータを抽出してみた。下記のグラフは、1981年を境に以後10年間に竣工したビルを新耐震、それ以前の10年間に竣工したビル群を旧耐震として空室率推移を比較したものだ。両母集団のビルグレードや立地の差はさほどないと思われるが、やはり新耐震・旧耐震ビルへの需要の差を示す結果が表れている。
東京主要5区
東京主要5区の空室率は、震災直後に新耐震ビルが急低下、旧耐震ビルは上昇を示した。しかし、2012年の新規供給の影響で、一時、新耐震ビルの空室率が大きく上下動。2012年9月期の空室率は、新耐震・旧耐震ビルとも7.2％。
横浜市
横浜における震災以降の空室率は、新耐震ビルが一貫して低下傾向、旧耐震ビルはジリジリと上昇している。震災当時は旧耐震ビルの方が空室率が低かったが、その差は縮まってきている。ただし、いまだに新耐震ビルの方が空室率は高い。
仙台市
震災の影響を最も大きく受けた政令指定都市である仙台だが、震災以降の空室率推移は、新耐震ビルが震災直後から1年で8ポイント近く低下させ現在は11〜12％の水準。旧耐震ビルは、横ばいか若干の低下傾向を示しているといった状況である。
札幌市
震災以降の札幌における空室率の推移だが、新耐震・旧耐震ビルともに震災時の2011年3月には10％前後の水準で、以降、徐々に低下しているといった状況。グラフのようにその動向の差がほとんどないというのは、全国的に見ても稀である。
広島市
東日本大震災発生時、広島では新耐震・旧耐震ビルともに13％前後の空室率水準であったが、以降、新耐震ビルは低下傾向、旧耐震ビルは上昇傾向と、ハッキリと二分された空室率動向を示している。
岡山市
地震災害の経験がなく国内でも安全な都市と言われる岡山でも、震災以降の空室率は新耐震ビルが16.2％から10.5％（2012年9月）まで6ポイント近く低下しているのに対し、旧耐震ビルは13％前後で継続して横ばいの状況となっている。
名古屋市
震災以降、名古屋における新耐震ビルの空室率は一貫して低下傾向。2011年3月から2012年9月で、2.6ポイント低下した。対して旧耐震ビルは、2011年中は上昇していったもののその後低下に転じ、現在、新耐震・旧耐震ビルの空室率は同水準。
静岡市
かねてから東海地震の危険性が指摘されてきた静岡では、地震対策の意識がテナントサイドに強いのか、2011年3月時点の空室率は新耐震ビルが旧耐震ビルを大きく下回っている。しかしながら、以降の推移は両者ともさほど差がなく、低下傾向を示している。
福岡市
被災地から遠く離れた福岡でも、震災以降の空室率は、14.4％から2012年9月の10.9％まで一貫して低下を続けてきた新耐震ビルに対し、12％前後で横ばい状態の旧耐震ビルと、両者の動向には大きな差が見受けられる。
神戸市
1995年に阪神・淡路大震災を経験している神戸だが、2011年3月時点の空室率は新耐震ビルが16.2％なのに対して旧耐震ビルが11.0％と後者の方が低い。以降は、横ばいの旧耐震ビルに対して低下する新耐震ビルと、全国他都市と同様の傾向を示している。
大阪市
東日本大震災発生時の2011年3月時点で、大阪の新耐震ビルの空室率は11.4％であったが、2012年6月には10％を切る水準にまで低下。一方、旧耐震ビルはそこまでの低下傾向は示しておらず、おおむね10％強のレベルで微増減となっている。
京都市
震災以降、京都における新耐震ビルの空室率は急速に低下。12.3％であった空室率は2012年6月には8.3％にまで4ポイントも低下している。一方、旧耐震ビルは、他都市同様テナントニーズを獲得できず、空室率は9〜10％で横ばいの推移が続いている。
